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Uma hipoteca com taxa ajustável (ARM) é um empréstimo que baseia sua taxa de juros em um índice, que normalmente é a taxa LIBOR, a taxa dos fundos federais ou a letra do Tesouro de um ano. Um ARM também é conhecido como “empréstimo com taxa ajustável”, “hipoteca com taxa variável” ou “empréstimo com taxa variável”.
Cada credor decide quantos pontos adicionará à taxa do índice como parte da margem ARM. Normalmente são vários pontos percentuais. Por exemplo, se a LIBOR for 0,5%, a taxa ARM poderá ser 2,5% ou 3,5%. A maioria dos credores manterá a taxa anunciada por um determinado período. Então a taxa muda em intervalos regulares. Isso é conhecido como “redefinição”. Depende dos termos do empréstimo. A data de redefinição da hipoteca pode ocorrer mensalmente, trimestralmente, anualmente, a cada três anos ou a cada cinco anos, dependendo do tipo de empréstimo que você obtiver. Você deve ler as letras pequenas com atenção para determinar se poderá pagar a taxa de juros mais alta.
O gráfico abaixo ilustra a diferença nas taxas ARM e LIBOR de 2005 a 2020.
Após a redefinição, a taxa aumentará conforme a LIBOR. Isso significa que seu pagamento em dinheiro pode disparar repentinamente após o término do período inicial de cinco anos. Se a LIBOR subisse para 2,5% durante esse período, sua nova taxa de juros aumentaria para 4,5% ou 5,0%. A taxa LIBOR histórica revela que a LIBOR aumentou em 2006 e 2007. Ela desencadeou muitos incumprimentos hipotecários que levaram à crise das hipotecas subprime.
É preciso prestar atenção às mudanças na taxa dos fundos federais e nos rendimentos dos títulos do Tesouro de curto prazo, porque a LIBOR normalmente muda em sincronia com ela. Os rendimentos do Tesouro aumentam quando a demanda pelos títulos cai.
A LIBOR está no meio de uma eliminação regulatória que deverá ser concluída em meados de 2023, portanto, os novos ARMs não usarão a USD LIBOR como taxa de referência após 2021 (em alguns casos, até antes). Espera-se que a Taxa de Financiamento Overnight Garantida substitua a USD LIBOR.
Principais conclusões
- Uma hipoteca com taxa ajustável (ARM) é um empréstimo residencial que começa com uma taxa inicialmente baixa, mas após um certo período de tempo ela mudará com base em uma taxa indexada, na maioria das vezes a taxa LIBOR.
- Embora um ARM possa permitir que você compre uma casa mais cara do que você poderia comprar com uma hipoteca de taxa fixa, os pagamentos de sua casa podem disparar se as taxas de juros subirem.
- ARMs somente com juros e ARMs opcionais são outras maneiras pelas quais os compradores de casas podem começar com pagamentos baixos, mas acabar com pagamentos muito mais altos no futuro.
- Para a maioria das pessoas, um ARM não é a melhor opção ao financiar a compra de uma casa.
Prós
A vantagem das hipotecas com taxas ajustáveis é que a taxa é mais baixa do que as hipotecas com taxas fixas. Essas taxas estão vinculadas à nota do Tesouro de 10 anos, o que significa que você pode comprar uma casa maior por menos. Isso é particularmente atraente para quem compra uma casa pela primeira vez e outras pessoas com renda moderada.
Contras
A grande desvantagem é que seu pagamento mensal pode disparar se as taxas de juros subirem. Muitas pessoas ficam surpresas quando a taxa de juros é redefinida, mesmo que isso esteja no contrato. Se sua renda não aumentar, talvez você não consiga mais pagar sua casa e poderá perdê-la.
As hipotecas com taxas ajustáveis tornaram-se populares em 2004. Foi quando o Federal Reserve começou a aumentar a taxa dos fundos federais.A procura de empréstimos convencionais caiu à medida que as taxas de juro subiram. Os bancos criaram hipotecas com taxas ajustáveis para reduzir os pagamentos mensais.
Tipos
Em 2004, os banqueiros foram criativos com novos tipos de empréstimos para atrair potenciais proprietários de casas. Aqui estão alguns exemplos dos mais populares.
Empréstimos somente com juros. Eles têm as taxas mais baixas. Seu pagamento mensal vai apenas para juros, e não para qualquer parte do princípio, durante os primeiros três a cinco anos. Depois disso, você começará a fazer pagamentos maiores para cobrir o princípio ou poderá ser obrigado a fazer um grande pagamento inicial.
Se você sabe como eles funcionam, esses empréstimos podem ser muito vantajosos. Se você puder pagar, qualquer pagamento extra irá diretamente para o princípio. Se você for disciplinado ao fazer esses pagamentos, poderá pagar mais contra o princípio. Dessa forma, você obterá um patrimônio maior na casa do que com uma hipoteca convencional. Esses empréstimos são perigosos se você não estiver preparado para o ajuste ou para o pagamento inicial. Eles também têm as mesmas desvantagens de qualquer hipoteca com taxa ajustável.
Opção ARMs. Eles permitem que os mutuários escolham quanto pagar por mês. Eles começam com taxas “provocadoras” de cerca de 1% a 2%, que podem ser redefinidas para uma taxa mais alta, mesmo após o primeiro pagamento. A maioria dos mutuários opcionais da ARM fazem apenas o pagamento mínimo a cada mês. O restante é adicionado à Saúde Teu da hipoteca, assim como os empréstimos com amortização negativa.
Os mutuários acham que os pagamentos são fixos por cinco anos. Se o saldo da hipoteca não paga crescer para 110% ou 125% do valor original, o empréstimo será reiniciado automaticamente. Isso pode resultar em um pagamento três vezes o valor original. Penalidades severas impedem os mutuários de refinanciar. Como resultado, a maioria dos mutuários simplesmente se endivida ainda mais. Quando a casa vale menos do que a hipoteca ou o mutuário perde o emprego, eles executam a hipoteca.
Esses empréstimos foram um grande impulsionador da crise das hipotecas subprime. Os ARMs de opções aumentaram de 2% de todos os empréstimos à habitação em 2003 para 9% em 2006.A maioria deles ficou inadimplente. Pelo menos 60% estavam na Califórnia, onde os preços das casas caíram 40% entre 2006 e 2011.
