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Os compradores e proprietários de casas têm uma ampla gama de opções de empréstimo para ajudá-los a atingir seus objetivos financeiros, incluindo hipotecas futuras e hipotecas reversas.
As hipotecas a prazo, que são empréstimos para ajudá-lo a comprar uma casa, são a forma como a maioria das pessoas financia a compra de uma casa e começa a acumular capital. Uma hipoteca reversa, por outro lado, permite que você aproveite o patrimônio da sua casa.
Saiba mais sobre as diferenças entre hipotecas futuras e hipotecas reversas, incluindo elegibilidade, vencimento e estruturas de pagamento. Aprenda também como usar cada tipo de empréstimo para finalidades diferentes, para que você possa determinar qual deles pode atender às suas necessidades.
Qual é a diferença entre hipotecas reversas e hipotecas futuras?
| Hipoteca reversa | Hipoteca a prazo | |
|---|---|---|
| Elegibilidade | 62 anos ou mais, renda e histórico de crédito | Renda e histórico de crédito, além de critérios do credor |
| Maturidade | Condicional | Prazo fixo |
| Pagamentos | Feito para o mutuário | Feito para credor |
| Empréstimo para valor | Com base na idade do mutuário mais jovem e nas taxas de juros | Com base nos limites do credor |
| Seguro hipotecário | Segura os mutuários | Segura credor |
Elegibilidade
Os credores analisam seu perfil financeiro como parte do processo de subscrição de empréstimos para hipotecas tradicionais ou hipotecas futuras. Eles levam em consideração fatores como pontuação de crédito, histórico de crédito, renda, dívidas e ativos.
Os credores de hipotecas reversas levam em consideração a renda e o histórico de crédito, mas também consideram a idade do mutuário para calcular o prazo esperado do empréstimo. Você deve ter pelo menos 62 anos para usar uma hipoteca reversa. Mesmo que o banco faça pagamentos ao proprietário, o proprietário ainda é responsável pelo pagamento de impostos e seguro residencial.
Prazo
As hipotecas a prazo têm prazos fixos, normalmente de 30 anos, mas também estão disponíveis para outros prazos, incluindo 10 anos, 15 anos ou 20 anos. Com as hipotecas reversas, o empréstimo é reembolsado quando o mutuário morre ou não mora mais na casa.
Pagamentos
Os proprietários com hipoteca a termo fazem pagamentos mensais fixos regulares que incluem principal e juros. Os proprietários com hipoteca reversa recebem pagamentos mensais regulares ou podem acessar uma linha de crédito com taxa variável, ou podem receber um montante fixo com taxa fixa.
Empréstimo para valor
As hipotecas a prazo estão disponíveis com um pagamento inicial baixo. As hipotecas oferecidas pelos credores aprovados pela Federal Housing Administration (FHA), por exemplo, exigem apenas 3,5% do valor da casa como entrada para quem compra uma casa pela primeira vez.
O limite do valor do empréstimo hipotecário reverso (LTV) é chamado de “limite principal”. O limite do principal é calculado com base na idade do mutuário mais jovem, na taxa de juros e no valor da casa. Hipotecas de conversão de patrimônio residencial (HECM) são hipotecas reversas oferecidas por credores aprovados pela FHA e têm um limite máximo de empréstimo de $ 970.800.
Observação
HECMs são a forma mais popular de hipoteca reversa. Você também pode obter uma hipoteca reversa proprietária de um credor privado por um valor maior do que o limite do FHA.
Seguro hipotecário
O seguro hipotecário protege o credor se o mutuário deixar de pagar. Os credores de hipotecas a termo geralmente cobram seguro hipotecário para empréstimos que têm uma relação empréstimo-valor superior a 80%.
HECMs aprovados pela FHA exigem seguro hipotecário para todos os empréstimos de 2% inicialmente e, em seguida, 0,5% do saldo do empréstimo anualmente. Hipotecas reversas que não sejam de credores aprovados pela FHA, ou hipotecas reversas proprietárias, podem não exigir seguro hipotecário.
Considerações Especiais
Garantias FHA
A FHA garante hipotecas para credores aprovados. Se o mutuário entrar em inadimplência, o FHA paga ao credor.
O seguro hipotecário da FHA para HECMs é pago pelo proprietário. Se a casa for vendida por menos do que o restante HECM, o proprietário não é responsável pela Saúde Teu. O seguro hipotecário da FHA pagaria Saúde Teu ao credor. O programa FHA HECM é o único programa de hipoteca reversa segurado pelo governo federal. Para se qualificar você deve:
- Ter 62 anos ou mais
- Possuir a propriedade imediatamente ou ter um pequeno saldo hipotecário
- Ocupar a propriedade como sua residência principal
- Não estar inadimplente em nenhuma dívida federal
- Participe de uma sessão de informações ao consumidor ministrada por um conselheiro HECM aprovado
Aconselhamento
As hipotecas reversas são complicadas. A FHA exige que potenciais mutuários do HECM participem de uma sessão de aconselhamento antes que o credor possa emitir um compromisso de empréstimo. O aconselhamento abrange:
- Características de uma hipoteca reversa
- Responsabilidades do cliente sob uma hipoteca reversa
- Custos para obter uma hipoteca reversa
- Implicações financeiras/fiscais de uma hipoteca reversa
- Alternativas financeiras ou de serviço social para uma hipoteca reversa
- Alertas sobre possíveis esquemas de fraude reversa de hipotecas/seguros e abuso de idosos
Implicações imobiliárias
As hipotecas a termo geralmente contêm uma cláusula de “vencimento na venda”. Se a propriedade for vendida ou a propriedade for transferida de outra forma, a hipoteca será paga integralmente. A lei federal isenta a transferência de uma casa por ocasião da morte para um cônjuge ou filhos do “vencimento à venda”.
As hipotecas reversas HECM são pagas integralmente em caso de morte do cônjuge sobrevivente. Não há isenções para transferência para crianças.
O resultado final
As hipotecas a termo e as hipotecas reversas oferecem benefícios, mas de maneiras diferentes. As hipotecas reversas são usadas por idosos para desbloquear o patrimônio em suas casas, sem obrigação de fazer pagamentos ao credor. Se você deseja aproveitar seu patrimônio, mas não tem 62 anos ou mais, um empréstimo para aquisição de uma casa própria, uma linha de crédito para aquisição de uma casa própria ou o refinanciamento da hipoteca são opções alternativas.
As hipotecas reversas são produtos financeiros complexos. Se você está pensando em complementar seu plano de aposentadoria, certifique-se de entender como ele funciona e como pode afetar sua família no futuro.
As hipotecas futuras fornecem financiamento para ajudá-lo a comprar uma casa e começar a construir seu patrimônio. As hipotecas a prazo são utilizadas para financiar a compra de uma casa ou, no caso de refinanciamento, acesso a capital. As hipotecas a termo sempre têm um cronograma de pagamento regular.
Perguntas frequentes (FAQ)
O que é uma hipoteca a termo FHA?
As hipotecas futuras da FHA são hipotecas garantidas pela Federal Housing Administration. Se o mutuário entrar em incumprimento, a FHA paga o crédito ao credor. Desta forma, o risco é menor para o credor e as hipotecas são mais acessíveis aos compradores de casas.
O que acontece com uma hipoteca a prazo quando o mutuário morre?
As hipotecas a prazo geralmente contêm uma cláusula de “vencimento na venda” que determina o que acontece quando o mutuário morre. Quando o imóvel é vendido ou a propriedade é transferida, a hipoteca passa a ser paga integralmente. A lei federal, no entanto, isenta a transferência de uma casa por ocasião da morte do mutuário para um cônjuge ou filho das disposições “vencidas na venda”.
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