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Quando se trata de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários, existem apenas algumas maneiras de fazer isso. Embora os conceitos sejam simples de entender, não se engane pensando que eles podem ser facilmente implementados e executados. Uma compreensão dos princípios básicos do setor imobiliário pode ajudar os investidores a trabalhar para maximizar seus ganhos. O setor imobiliário oferece aos investidores outra classe de ativos de portfólio, aumenta a diversificação e pode limitar os riscos se for abordado corretamente.
Existem três maneiras principais pelas quais os investidores poderiam ganhar dinheiro com imóveis:
- Um aumento no valor da propriedade
- Receita de aluguel obtida pelo arrendamento do imóvel aos inquilinos
- Lucros gerados pela atividade empresarial que depende do setor imobiliário
É claro que sempre há outras maneiras de lucrar direta ou indiretamente com o investimento imobiliário, como aprender a se especializar em áreas mais esotéricas, como certificados de garantia fiscal. No entanto, os três itens listados acima representam a grande maioria da renda passiva – e das fortunas finais – que foram obtidas no setor imobiliário.
Aumento imobiliário no valor da propriedade
Primeiro, é importante que você entenda que os valores das propriedades nem sempre aumentam. Esta falta de aumento de activos pode tornar-se dolorosamente evidente durante períodos como o final da década de 1980 e o início da década de 1990, e nos anos 2007-2009, quando o mercado imobiliário entrou em colapso. Na verdade, em muitos casos, os valores das propriedades raramente superam a inflação – o aumento dos preços médios em uma economia.
Por exemplo, se você possui uma propriedade de $ 500.000 e a inflação é de 3%, sua propriedade pode ser vendida por $ 515.000 ($ 500.000 x 1,03%), mas você não está mais rico do que no ano passado. Ou seja, você ainda pode comprar a mesma quantidade de leite, pão, queijo, óleo, gasolina e outras mercadorias (é verdade, o queijo pode cair este ano e a gasolina subir, mas o seu padrão de vida permaneceria praticamente o mesmo). A razão é que o ganho de US$ 15 mil não foi real. Foi nominal e não teve impacto real porque o aumento se deveu à inflação global.
Observação
As taxas de hipoteca são um fator relacionado aos juros que influencia os valores das propriedades. Para calcular uma hipoteca, você precisa de alguns detalhes sobre o empréstimo e pode usar a calculadora de hipoteca abaixo para calcular os números.
Inflação e investimento imobiliário
Quando ocorre a inflação, o dólar tem menos poder de compra.Isso acontece porque o governo tem de criar – imprimir – dinheiro quando gasta mais do que arrecada através de impostos. Se tudo o resto for igual, ao longo do tempo, isto faz com que cada dólar existente perca valor e passe a valer menos do que valia no passado.
Uma das maneiras pelas quais os investidores imobiliários mais experientes podem ganhar dinheiro no mercado imobiliário é tirar proveito de uma situação que parece surgir a cada poucas décadas. Fazem-no quando se prevê que a inflação exceda a actual taxa de juro da dívida de longo prazo.Durante esses períodos, você poderá encontrar pessoas dispostas a jogar, adquirindo propriedades, pedindo dinheiro emprestado para financiar a compra e depois esperando que a inflação aumente.
À medida que a inflação sobe, estes investidores podem pagar as hipotecas com dólares que valem muito menos. Esta situação representa uma transferência dos poupadores para os devedores. Você viu muitos investidores imobiliários ganhando dinheiro dessa forma na década de 1970 e no início da década de 1980.A inflação estava a sair de controlo até que Paul Volcker Jr. – presidente da Reserva Federal entre 1979 e 1987 – tomou uma reviravolta nas costas e colocou-a sob controlo, aumentando drasticamente as taxas de juro.
Compras de taxa máxima ajustada ciclicamente
O truque é comprar quando as taxas máximas ajustadas ciclicamente – a taxa de retorno de um investimento imobiliário – são atraentes. Você compra quando pensa que há um motivo específico para que um determinado imóvel algum dia valha mais do que o cap rate atual por si só indica que deveria valer.
Por exemplo, os promotores imobiliários podem analisar um projeto ou empreendimento, a situação económica em torno desse projeto ou o preço do imóvel e determinar uma receita futura de aluguer para apoiar a avaliação atual. Caso contrário, o valor actual poderia parecer demasiado caro com base nas condições actuais que rodeiam o desenvolvimento. No entanto, porque compreendem a economia, os factores de mercado e os consumidores, estes investidores podem ver a rentabilidade futura.
Você pode ter visto um terrível hotel antigo em um grande pedaço de terreno ser transformado em um movimentado shopping center com prédios de escritórios gerando aluguéis consideráveis para o proprietário. Na ausência desses fluxos de caixa, valor presente líquido, você está especulando em um grau ou outro, não importa o que diga a si mesmo. Você precisará de uma inflação substancial na moeda nominal – se estiver usando dívidas para financiar a compra – para resgatá-lo. Você também pode depender de algum tipo de evento de baixa probabilidade para funcionar a seu favor.
Aluguel como investimento imobiliário
Ganhar dinheiro arrecadando aluguel é tão simples que toda criança de 6 anos que já jogou Banco Imobiliário entende em um nível visceral como funciona o básico. Se você possui uma casa, prédio de apartamentos, prédio de escritórios, hotel ou qualquer outro investimento imobiliário, pode cobrar aluguel das pessoas para permitir que usem a propriedade ou instalação.
É claro que simples e fácil não são a mesma coisa. Se você possui prédios de apartamentos ou casas de aluguel, poderá lidar com tudo, desde banheiros quebrados até inquilinos que operam laboratórios de metanfetamina. Se você possui shoppings ou prédios de escritórios, talvez tenha que lidar com uma empresa que alugou de você e vai à falência. Se você possui galpões industriais, poderá enfrentar investigações ambientais pelas ações dos inquilinos que utilizaram seu imóvel. Se você possui unidades de armazenamento, o roubo pode ser uma preocupação. Os investimentos imobiliários para aluguel não são do tipo que você pode telefonar e esperar que tudo corra bem.
Usando Cap Rate para comparar investimentos
A boa notícia é que existem ferramentas disponíveis que facilitam as comparações entre potenciais investimentos imobiliários. Um deles, que se tornará inestimável para você em sua busca por ganhar dinheiro com imóveis, é um índice financeiro especial denominado taxa de capitalização (cap rate). As taxas máximas mostram a taxa de retorno de um investimento imobiliário comercial. Baseia-se no lucro líquido que a propriedade produzirá.
Se uma propriedade ganha $ 100.000 por ano e é vendida por $ 1.000.000, você dividiria os ganhos ($ 100.000) pelo preço ($ 1.000.000) e obteria 0,1 ou 10%. Isso significa que o cap rate da propriedade é de 10%, ou que você ganharia 10% esperados sobre o seu investimento se pagasse pelo imóvel inteiramente em dinheiro e sem dívidas.
Assim como uma ação vale, em última análise, apenas o valor presente líquido de seus fluxos de caixa descontados, um imóvel vale, em última análise, uma combinação de:
- A utilidade que o imóvel gera para seu proprietário
- Os fluxos de caixa presentes líquidos que ela gera – em relação ao preço pago
Renda de aluguel como margem de segurança
A receita de aluguel pode ser uma margem de segurança que o protege durante crises ou colapsos econômicos. Certos tipos de investimentos imobiliários podem ser mais adequados para esta finalidade. Locações e aluguéis podem ser uma renda relativamente segura.
Voltando à nossa discussão anterior – sobre os desafios de ganhar dinheiro com imóveis – os edifícios de escritórios podem fornecer um exemplo. Normalmente, essas propriedades envolvem arrendamentos longos e plurianuais. Compre um pelo preço certo, na hora certa, com o inquilino e o vencimento do aluguel certos, e você poderá navegar em meio a um colapso imobiliário. Você receberia cheques de aluguel acima da média que as empresas que alugam ainda terão que fornecer – devido ao contrato de locação que assinaram – mesmo quando taxas mais baixas estiverem disponíveis em outros lugares. Porém, se errar, você poderá ficar preso a retornos abaixo da média muito depois de o mercado se recuperar.
Dinheiro de operações comerciais imobiliárias
A última forma de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários envolve serviços especiais e atividades empresariais. Se você possui um hotel, pode vender filmes sob demanda aos seus hóspedes. Se você possui um prédio de escritórios, pode ganhar dinheiro com máquinas de venda automática e estacionamentos. Se você possui um lava-jato, pode ganhar dinheiro com aspiradores de pó com controle de tempo.
Esses investimentos quase sempre exigem conhecimentos de subespecialidades. Por exemplo, algumas pessoas passam toda a sua carreira especializando-se em projetar, construir, possuir e operar lavagens de carros. Para aqueles que chegam ao topo em sua área e entendem as complexidades de um determinado mercado, a oportunidade de ganhar dinheiro pode ser infinita.
Outras ideias de investimento imobiliário
Ainda assim, existem outras oportunidades de investimento no setor imobiliário. Você pode investir em fundos de investimento imobiliário (REITs). REITs negociados publicamente emitem ações e são negociados em bolsa, enquanto REITs de propriedade privada ou REITs não negociados não estão disponíveis em nenhuma bolsa. Todos os tipos de REITs se concentrarão em setores específicos do mercado imobiliário, como lares de idosos ou shopping centers. Existem também vários fundos negociados em bolsa (ETFs) e fundos mútuos que visam o investidor imobiliário, investindo em REITs e outros investimentos no setor imobiliário.
