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Fundos operacionais (FFO) é um termo contábil que se refere aos fluxos de caixa gerados pelas operações de uma empresa. Na comunidade de investimentos, o FFO é comumente usado em referência aos fluxos de caixa de um fundo de investimento imobiliário (REIT). O cálculo dos fundos das operações de um REIT pode ajudar o investidor a decidir se deve ou não investir nele.
Cálculo de fundos de operações
As empresas imobiliárias utilizam fundos de operações (FFO) como referência de desempenho, razão pela qual os investidores podem utilizar o FFO para o mesmo fim ao considerar um REIT como um investimento. Todos os fatores da fórmula FFO podem ser encontrados na demonstração de resultados da empresa. Esses fatores incluem lucro líquido, depreciação, amortização e ganhos na venda de imóveis.
Aqui está a fórmula para fundos de operações:
FFO = Lucro Líquido + Depreciação + Amortização – Ganhos na Venda de Imóveis
As regras dentro dos princípios contábeis geralmente aceitos (GAAP) exigem que os REITs depreciem suas propriedades de investimento ao longo do tempo usando um dos métodos de depreciação padrão. Por se tratar de uma transação que não envolve dinheiro, deve ser adicionada ao lucro líquido, juntamente com qualquer despesa de amortização.
Escolhendo os melhores REITs com FFO
Embora os investidores em ações possam olhar para o lucro por ação (EPS) ou para uma relação preço-lucro (P/E) ao analisar ações, os investidores REIT olham para o FFO. Em ambos os casos, não há um número mágico que você esteja procurando, mas você deseja ver um histórico de aumento do FFO para REITs, assim como gostaria de ver o aumento do EPS para ações, trimestralmente. Além disso, você deseja procurar REITs que tenham um FFO que supere as estimativas de lucros dos analistas.
Os analistas e investidores de REIT têm procurado cada vez mais fundos ajustados de operações (AFFO), o que é indiscutivelmente um melhor ponto de dados para prever a saúde de um REIT, mais especificamente como uma medida da capacidade do REIT de gerar dinheiro e pagar dividendos. O cálculo do AFFO subtrai do FFO quaisquer despesas recorrentes que tenham sido capitalizadas, como projetos de melhorias prediais.
Felizmente, você não precisa ser um analista especialista em REIT ou consultar demonstrações de resultados para obter o FFO ou AFFO para REITs negociados publicamente. Você pode deixar que os especialistas façam o trabalho para você e simplesmente verificar os cálculos on-line. Então, se você quiser encontrar detalhes sobre um grande REIT como Prologis (PLD) ou Simon Property Group (SPG), você pode simplesmente fazer uma pesquisa no Google por “Prologis FFO” ou “Simon Realty AFFO” e obter todos os números que você precisa.
Olhando mais além para o REIT
Antes de comprar ações de um REIT com base apenas em seu FFO ou AFFO, preste atenção ao preço. Embora o FFO, o AFFO e o rendimento sejam números-chave para os investidores de REIT, você não quer pular para um REIT de alto rendimento que parece bom na superfície e depois ver um grande declínio no preço porque muitos investidores compraram ações, o que empurrou o preço muito alto, apenas para preceder uma grande correção.
Com isso dito, a relação preço/lucro (relação P/L) de um REIT deve ser considerada uma segunda métrica distante na avaliação de um REIT. O lucro por ação (EPS) de um REIT será naturalmente baixo ou mesmo negativo em comparação com ações convencionais. Por exemplo, uma ação de grande capitalização pode começar a parecer cara com um P/E de 17, enquanto um REIT pode não parecer caro até ultrapassar 40 ou 50.
O resultado final
Em primeiro lugar, nunca invista em algo que você não entende. A avaliação dos REITs pode ser simples de entender quando você aprende a matemática e as métricas de avaliação. No entanto, existem muitos tipos diferentes de REITs, como REITs hipotecários, REITs de propriedades comerciais e REITs de propriedades residenciais, e cada um tem suas próprias qualidades únicas que se diferenciam dos outros.
Uma boa maneira de muitos investidores obterem acesso ao mercado REIT é através da compra de fundos negociados em bolsa (ETFs), como iShares Cohen & Steers REIT (ICF) e Vanguard REIT (VNQ). Esses ETFs fornecem exposição diversificada a REITs e oferecem a renda e o crescimento que você procura, ao mesmo tempo que eliminam a necessidade de pesquisa e análise.
