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De modo geral, os vendedores precisam de muita dificuldade para fazer uma venda a descoberto. No entanto, existem maneiras de fazer uma venda a descoberto sem dificuldades. Primeiro, entenda que não há garantia de que um banco concordará em aceitar uma venda a descoberto e liberar o empréstimo em circunstâncias que envolvam dificuldades, muito menos naquelas sem dificuldades. Cada banco é diferente. As diretrizes para investidores variam. Além disso, alguns acordos de pooling e serviços (PSAs) realmente comandam o show.
Definição de uma dificuldade
Às vezes, uma dificuldade é uma questão de percepção. Uma dificuldade é definida como uma condição difícil de suportar. Pode envolver uma forma de sofrimento. Você não precisa viver em uma caixa de papelão debaixo de uma ponte para passar por dificuldades. Você pode ser uma estrela da NBA como Ron Artest, que comprou uma casa por US$ 1,85 milhão em Loomis, CA, e mais tarde a vendeu em uma venda a descoberto por US$ 1 milhão.
O valor da casa de Artest caiu quase pela metade. Ele estava ganhando US$ 7,5 milhões quando comprou a casa. Essa renda caiu para US$ 5,85 milhões quando ele vendeu. Artest perdeu cerca de 23% do seu poder aquisitivo – isso é uma dificuldade. Aqui estão alguns exemplos de dificuldades. Os credores considerarão as seguintes condições e elas não precisam ter acontecido pessoalmente com você. Pode ser um membro da família que o apoia – financeiramente ou emocionalmente ou ambos – ou em quem você confia para obter apoio que sofreu dificuldades como:
- Desemprego
- Renda reduzida (licenças, novo emprego, perda de emprego do parceiro, corte de salário)
- Doença ou emergência médica
- Transferência de emprego (voluntária ou involuntária)
- Divórcio, separação ou dificuldades conjugais
- Termos de hipoteca exóticos (um empréstimo com taxa ajustável)
- Serviço militar
- Morte na família
- Encarceramento
- Aumento de despesas e endividamento excessivo
- Reparos inesperados ou manutenção doméstica
Venda a descoberto estratégica a pé
A motivação de muitos vendedores que desejam fazer uma venda a descoberto é o problema de que o saldo de suas hipotecas é geralmente superior ao valor de suas casas. Eles devem mais do que valem suas casas. Esses vendedores não desejam passar pela execução hipotecária por vários motivos e esperam proteger de alguma forma sua classificação de crédito.
A solução simples seria fazer uma modificação do empréstimo que reduzisse o saldo principal abaixo do valor de mercado da casa. Na verdade, isso seria vender a casa vendida a descoberto de volta ao seu proprietário, permitindo assim que o proprietário permanecesse na casa. Isso faria muito sentido. Mas não, não é assim que funciona o nosso sistema nos Estados Unidos. Para fazer uma venda a descoberto, o vendedor deve vender e mudar-se, alugar por alguns anos e depois comprar uma casa muito semelhante ou talvez até melhor do que a casa que os vendedores já possuíam.
A maneira mais fácil de fazer uma venda a descoberto estratégica é escrever uma carta de dificuldades forte e honesta. Pense um pouco nisso. O que pode não ser um sofrimento para o professor de inglês do seu filho, a Saude Teu ainda pode ser um sofrimento para você. Se você possui uma casa em Dakota do Sul e seu emprego foi transferido para você, no Havaí, isso é uma dificuldade, embora algumas pessoas possam considerar o Havaí um dos melhores lugares para se viver na América. Aqui estão outras etapas:
- Contrate um agente experiente em listagem de vendas a descoberto.
- Fale com um advogado familiarizado com vendas a descoberto.
- Obtenha aconselhamento fiscal competente sobre possíveis consequências fiscais sobre dívidas canceladas ou, no caso de um refinanciamento, considerações sobre base hipotecária.
- Defina o preço da sua venda a descoberto de acordo com as vendas comparáveis, que devem ser inferiores à sua hipoteca.
- Reúna a papelada exigida pelo banco de vendas a descoberto.
Quando os bancos permitem que os vendedores vão embora
Nem sempre é necessária uma dificuldade porque às vezes o banco prefere se desfazer do imóvel do que correr o risco de executá-lo. Então, na maioria das vezes, a venda a descoberto é concedida.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
