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Há um fato indiscutível quando você está negociando uma venda a descoberto: justamente quando você pensa que sabe tudo o que há para saber sobre o processo, as regras mudarão.
Isso ocorre porque, na verdade, existem poucas regras rígidas, exceto aquelas associadas ao programa Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA). E esses são muitas vezes interpretados de forma vaga. Portanto, existem mais do que algumas estratégias por aí.
Sabe-se que alguns funcionam… mas outros nem tanto.
Documente o mercado
Pode parecer razoável à primeira vista que você queira mostrar ao banco quanto dinheiro ele pode ganhar ou perder na transação de venda a descoberto, mas isso raramente funciona.
O banco já fez as contas se estiver considerando uma oferta de venda a descoberto. Já analisou o seu acordo de pooling e serviços (PSA) e está determinado se ganhará mais dinheiro com a execução hipotecária ou com uma venda a descoberto.
Observação
O banco já sabe a resposta para esta pergunta.
Dito isso, um agente de vendas a descoberto pode mostrar ao banco a direção que seus mercados locais estão tomando. Pode fazer sentido aceitar uma oferta neste mês em vez do próximo ano, por exemplo, se o valor das casas estiver caindo.
Mas na maior parte dos casos, os bancos não estão interessados na opinião de um agente imobiliário local. Seus negociadores não estão olhando para o futuro. Eles estão olhando para dólares e centavos mais imediatos e para o que podem fazer hoje.
Devolva todos os documentos imediatamente
Seu agente pode enviar a você um documento que você sabe que já assinou, mas formulários como uma declaração juramentada, um adendo à listagem de vendas a descoberto ou um adendo ao contrato de vendas a descoberto são constantemente ajustados e alterados pelos advogados do banco. A versão que você assinou pode estar desatualizada quando você estiver próximo da aprovação da venda a descoberto.
Portanto, envie o documento ao seu agente ou mitigador de perdas imediatamente se o banco desejar um extrato bancário ou recibo de folha de pagamento atualizado. O negociador do banco pode demorar para pegar seu arquivo novamente se você não demonstrar urgência respondendo rapidamente às solicitações do banco.
Observação
Muitas tarefas têm prazos. Seu arquivo poderá ser fechado se você ou seu agente perder algum.
EnviarCompletoDocumentos
Envie todas as páginas dessa declaração de imposto de renda e todas as páginas desse extrato bancário. Não cometa o erro de pensar que o banco prefere a versão abreviada. Isso não acontece. Ele quer todas as páginas.
Observação
Certifique-se de que o número do seu empréstimo esteja em todas as páginas.
Os bancos geralmente desejam ver os nomes do vendedor e do comprador nos empréstimos do HUD. Às vezes, os bancos também desejam ver os nomes dos titulares de garantias juniores escritos.
Certifique-se sempre de que o lado do comprador do HUD esteja preenchido se incluir créditos do vendedor para o comprador que não sejam realmente créditos. Os negociadores muitas vezes não entendem por que o crédito do vendedor é um débito do comprador no HUD, a menos que vejam isso em preto e branco.
Envie um CMA para justificar o preço
Resista ao impulso de diminuir aqui. Envie uma oferta razoável e justa de valor próximo ao mercado.
Às vezes, os bancos dirão que desejam um preço de venda mais alto com base na opinião de um corretor (BPO). Isso pode significar que o banco não quer fazer sua venda a descoberto porque ganhará mais dinheiro com a execução hipotecária, mas também pode significar que o agente de BPO cometeu um erro, então peça ao seu próprio agente para enviar um CMA.
Os toques finais
Mostre ao banco que você é forte e comprometido. Forneça uma cópia do seu depósito em dinheiro sério e torne esse depósito significativo – até 3%, se possível. Isso o caracteriza como um comprador sério e pode ser ainda mais importante se você for um investidor.
Envie uma carta de pré-aprovação de um credor, datada e assinada nos últimos 30 dias. Inclua um extrato bancário como prova de fundos.
E saiba que todo esse processo vai levar algum tempo. Tentar pressionar o banco por uma resposta demasiado cedo não funcionará e poderá sair pela culatra. As vendas a descoberto podem levar meses para serem aprovadas.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
