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Fannie Mae e Freddie Mac são duas entidades criadas pelo governo para impulsionar o mercado imobiliário. Fannie Mae representa a Federal National Mortgage Association. Freddie Mac é a Federal Home Loan Mortgage Corporation.
Estas organizações não são apenas diferentes na sua génese, mas também no seu mercado-alvo e produtos. Por exemplo, a Fannie Mae compra hipotecas de grandes bancos de varejo, enquanto o Freddie Mac as compra de bancos menores. Mas ambos ajudam os bancos a conceder mais empréstimos e a manter as taxas de juro baixas.
Fannie Mae
Em 1938, o Congresso estabeleceu a Fannie Mae por meio da Lei Federal do Banco de Empréstimos à Habitação. Foi uma agência governamental que comprou hipotecas da Federal Housing Administration e as incluiu em seus livros. O presidente Franklin D. Roosevelt queria que a Fannie Mae ajudasse a realizar o sonho americano da casa própria. Quando a Fannie Mae comprou os empréstimos dos bancos, deu-lhes mais dinheiro para emprestar. A Fannie então agrupou as hipotecas em títulos garantidos por hipotecas. Vendeu estes derivados a fundos de cobertura, fundos de pensões e investidores individuais.
Em 1968, o Congresso transformou a Fannie Mae em uma empresa. Queria parar de financiá-lo como agência. Precisava de dinheiro para financiar a Guerra do Vietnã. Em vez de usar o dinheiro dos impostos para financiá-lo, o governo permitiu que a Fannie vendesse ações aos acionistas em uma oferta pública inicial. Isso permitiu que os acionistas o possuíssem. Mas também foi uma empresa patrocinada pelo governo. O governo dos EUA garantiu seus empréstimos. Isso acabou sendo um arranjo bastante perigoso.
Freddie Mac
Em 1970, o Congresso estabeleceu o Freddie Mac. Assim como Fannie, Freddie era um GSE que comprava hipotecas. Libertou fundos bancários para que pudessem fazer mais hipotecas. Ao contrário da Fannie Mae, o Freddie Mac poderia comprar qualquer tipo de hipoteca, não apenas as da FHA. Também se concentrou na compra de hipotecas de 30 anos de bancos. Também vendeu suas hipotecas ao mercado secundário. A Fannie manteve suas hipotecas.
Semelhanças entre Fannie Mae e Freddie Mac
Fannie Mae, Freddie Mac e o sistema do Federal Home Loan Bank tornaram a habitação acessível para a maioria dos americanos durante décadas.Mas eles funcionavam como entidades patrocinadas pelo governo. Isto significava que tinham de ser rentáveis para os accionistas, ao mesmo tempo que criavam o mercado secundário que viabilizava a revenda de hipotecas.
Juntos, Fannie e Freddie salvaram o mercado imobiliário dos EUA. Em 2009, Fannie Mae, Freddie Mac e FHLB forneceram 90% do financiamento para novas hipotecas.Isto representava mais do dobro da sua quota no mercado hipotecário antes da crise de 2008. O financiamento hipotecário privado simplesmente secou.
Observação
Após a recessão, a maioria dos bancos não concederia empréstimos a ninguém sem as garantias da Fannie Mae e do Freddie Mac.
Tanto Fannie quanto Freddie estão agora sob a tutela da Agência Federal de Financiamento de Habitação. O Departamento do Tesouro dos EUA possui todas as suas ações preferenciais seniores. Todos os seus lucros vão para o Tesouro dos EUA. Os investidores ainda podem comprar ações ordinárias e ações preferenciais juniores. A tutela não lhes permite pagar dividendos.
Diferenças entre Fannie e Freddie
Fannie e Freddie compram suas hipotecas de fontes diferentes. A Fannie os compra de grandes bancos comerciais. Freddie os compra de bancos menores.
Eles também oferecem programas diferentes para aqueles que só podem fazer pagamentos iniciais baixos. A Fannie Mae oferece o empréstimo Home Ready. Os candidatos não podem ganhar mais de 80% da renda média da área. Freddie oferece o programa Home Possible. Exige que os candidatos morem em casa e não tenham mais do que a renda média da região.
As origens e propósitos originais de Fannie e Freddie também eram diferentes. A Fannie foi criada em 1938 para permitir que os bancos criassem mais hipotecas. Comprou os empréstimos aos bancos, mas era mais provável que os mantivesse nos seus livros. A Freddie foi criada em 1970 para revender pacotes de empréstimos no mercado secundário. Isso ajudou a protegê-lo e aos seus bancos contra alterações nas taxas de juro.
Eles desempenharam um papel na crise hipotecária
Em 2007, Fannie e Freddie emitiram ou garantiram US$ 3,4 trilhões em hipotecas unifamiliares.Isso representava 40% de todo o mercado hipotecário.Desse total, apenas 300 mil milhões de dólares foram empréstimos subprime.Os especialistas acreditavam que era uma percentagem demasiado pequena da sua carteira global para ameaçar a viabilidade da agência. Esses empréstimos apresentavam riscos mais elevados, mas também geravam lucros mais elevados. No mercado hipotecário altamente competitivo, Fannie e Freddie precisavam desses retornos para manter elevados os preços das ações.
Observação
Durante o verão de 2007, os detentores de hipotecas começaram a entrar em incumprimento.
Os bancos pararam de emprestar, a menos que Fannie e Freddie garantissem os empréstimos. Por outras palavras, os bancos transferiram os riscos para as duas GSE. Como resultado, Fannie e Freddie sofreram enormes perdas. No segundo semestre de 2007, Fannie e Freddie anunciaram um prejuízo líquido de US$ 8,7 bilhões.Como resultado, os preços das suas ações despencaram e os investidores ficaram preocupados.
Em Fevereiro de 2008, o Congresso autorizou a Fannie Mae e a Freddie Mac a garantirem mais hipotecas subprime.Isso foi feito para tranquilizar o mercado imobiliário.
Resgate
À medida que o colapso das hipotecas subprime continuava, o governo federal teve de intervir para resgatar a Fannie Mae e o Freddie Mac.
Em 7 de setembro de 2008, o Departamento do Tesouro dos EUA resgatou Fannie e Freddie. O Congresso autorizou a compra de até US$ 100 bilhões em suas ações preferenciais e títulos garantidos por hipotecas. Eles foram colocados sob tutela pela Agência Federal de Financiamento de Habitação.
Manter os dois à tona custou aos contribuintes US$ 187 bilhões ao longo do tempo. O Tesouro pagou US$ 116 bilhões pela Fannie e US$ 71 bilhões pela Freddie. Em agosto de 2012, o Tesouro decidiu que enviaria todos os lucros da Fannie e Freddie para o fundo geral. Desde então, o resgate foi pago com US$ 58 bilhões em lucro. A Fannie remeteu US$ 147 bilhões e Freddie pagou US$ 98 bilhões.
Perguntas frequentes (FAQ)
Existem empréstimos que não podem ser vendidos à Fannie Mae ou Freddie Mac?
Um empréstimo hipotecário elegível para aquisição pela Fannie Mae ou Freddie Mac é chamado de empréstimo “conforme”. Deve atender a vários padrões para se enquadrar nessa categoria e se qualificar para ser vendido à Fannie ou Freddie. Os empréstimos que não atendem a esses padrões não estão em conformidade e não podem ser vendidos. Os requisitos são baseados em valores de empréstimos, pontuações de crédito, índices de dívida, adiantamentos e locais ou tipos de propriedades.
Qual é o limite do valor do empréstimo para Fannie Mae e Freddie Mac?
O limite de empréstimo conforme a linha de base (CLL) para 2022 é de US$ 647.200. Em algumas áreas onde as casas custam mais, o CLL é de US$ 970.800.
Como posso saber se minha hipoteca pertence à Freddie Mac ou à Fannie Mae?
Você pode entrar em contato com seu gestor de hipotecas para descobrir se uma dessas entidades é proprietária de sua hipoteca. Você também pode usar a ferramenta de pesquisa no site Making Home Affordable.
