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O IRS diz que não existe almoço grátis quando se trata de impostos. Se você transferir o título de sua casa, seja voluntariamente por meio de uma escritura de garantia ou de concessão, ou involuntariamente por meio de execução hipotecária, você vendeu sua casa. Você pode estar sujeito a impostos, mesmo que tenha vendido sua casa com prejuízo, seja em uma venda a descoberto ou por execução hipotecária.
Não parece justo. O pior é que você pode nem descobrir que deve impostos até o dia em que abrir sua correspondência e encontrar um 1099. Lembre-se de que nem todos os 1099 significam que você pagará imposto de renda. Os bancos enviam 1099 como rotina.
Falei com Julian Block, advogado em Larchmont, NY. Aqui está o que ele tem a dizer sobre impostos, ganhos e perdas em vendas problemáticas, como execuções hipotecárias e vendas a descoberto.
Julian Block sobre ganhos e perdas
“Os vendedores que possuem residências pessoais por longos períodos ainda obterão ganhos.
“Mas os vendedores de residências adquiridas nos últimos dois anos ou mais irão incorrer em perdas. Mesmo assumindo que não há descidas de preços, ocorrerão perdas devido a despesas com corretores imobiliários, advogados e similares. Os vendedores não poderão deduzir essas perdas. Não faz diferença que sejam forçados a vender devido, por exemplo, a mudanças de emprego ou razões de saúde.
“Além dos problemas para os vendedores de residências pessoais, há problemas fiscais para os investidores que, digamos, compraram vários condomínios em locais como a Florida e não conseguem vendê-los porque os potenciais compradores estão à espera de novas descidas de preços. Muitas vezes, não vale a pena para esses investidores alugarem as suas casas; o que recebem como pagamentos de renda será insuficiente para cobrir os seus impostos imobiliários e juros hipotecários. A sua única opção é vender com prejuízo.”
Bloqueio na compensação de perdas contra ganhos
“Os vendedores podem compensar suas perdas de capital com ganhos de capital. Mas na ausência de ganhos de capital, o limite anual é de US$ 3.000 (US$ 1.500 para casais que declaram separadamente) sobre o número de perdas que podem compensar com sua “renda normal”, ou seja, renda de fontes como salários, pensões e retiradas de planos de aposentadoria. A lei permite que eles transfiram perdas não utilizadas para anos posteriores.”
Bloqueio de regras fiscais para execuções hipotecárias
“O IRS tem regras fiscais para execuções hipotecárias ou reintegrações de posse por credores de casas de proprietários que atrasaram o pagamento de suas hipotecas. Pode haver consequências fiscais graves e inesperadas para um proprietário que simplesmente vai embora porque tem pouco ou nenhum patrimônio e o credor assume e vende o local.
“Nessa situação, o cancelamento ou perdão da dívida pelo credor geralmente significa que o devedor tem rendimentos reportáveis, embora haja algumas exceções – por exemplo, insolvência.”
Bloqueio de responsabilidade pessoal
“Um exemplo: Brown compra um condomínio e o usa como residência pessoal. Ele paga $ 300.000, entrada de $ 15.000, e toma um empréstimo hipotecário de $ 285.000. US$ 230.000.
“O código tributário trata a transação como uma venda. Brown incorre em uma perda indedutível de US$ 70.000, valor pelo qual a base ajustada de US$ 300.000 de seu condomínio excede seu valor de mercado de US$ 230.000. Nenhuma dedução pela perda porque Brown usa o condomínio como residência pessoal.
“Brown também tem uma renda reportável de US$ 50.000 quando o banco cancela o empréstimo. Os US$ 50.000 são o valor pelo qual a dívida de US$ 280.000 excede o valor de mercado de US$ 230.000.
“Insira o IRS quando a propriedade hipotecada for executada ou retomada e o banco a readquirir, ou o banco souber que Brown abandonou a propriedade. O banco envia um Formulário 1099-A para Brown e o IRS. Usando os números do exemplo, o 1099-A indica o preço da oferta de execução hipotecária (US$ 230.000), o valor da dívida de Brown (US$ 280.000) e se ele foi pessoalmente responsável. O cancelamento da dívida (aqui, $ 50.000) é tributado às taxas da renda ordinária, iguais às do salário.
Dívida garantida sem responsabilidade pessoal
O IRS diz que os vendedores que não são pessoalmente responsáveis por uma dívida realizarão um valor que inclui a totalidade da dívida cancelada, mesmo que o valor do imóvel que serve de garantia da dívida seja menor, o que pode ser compensado dependendo da sua base ajustada na propriedade.Empréstimos de dinheiro para compra garantidos por bens imóveis na Califórnia não acarretam responsabilidade pessoal.
Por exemplo, a Sra. Smith compra uma casa avaliada em US$ 300.000, paga US$ 30.000 e faz uma hipoteca de US$ 270.000. Smith para de fazer pagamentos. O banco executa a hipoteca de um saldo de empréstimo de US$ 260.000, e o valor de mercado da casa caiu para US$ 250.000. Smith tem uma base ajustada de US$ 295.000 devido a uma perda de US$ 5.000 com baixas. A quantia que Smith recebe na execução hipotecária é de US$ 260.000. Smith calcula seu ganho ou perda comparando US$ 260.000, que é o valor realizado, com sua base ajustada de US$ 295.000. Ela tem uma perda realizada de $ 35.000.
Antes de executar a hipoteca ou vender, planeje com antecedência
Antes de vender em uma venda a descoberto ou passar por uma execução hipotecária, procure aconselhamento jurídico e fiscal. Faça o planejamento tributário com antecedência, antes que seja tarde demais.
Para obter mais informações, entre em contato com um contador público certificado ou verifique o site do IRS.
Uma solução temporária, chamada Lei de Alívio da Dívida de Perdão de Hipotecas de 2007, fornece alívio da tributação do perdão de dívidas para certos proprietários-ocupantes. Esta disposição aplica-se a dívidas perdoadas nos anos civis de 2007 a 2017.As leis da Califórnia são diferentes para a tributação de vendas a descoberto devido ao Código Civil 580e da CA.Procure consultores fiscais competentes para determinar se você está isento de impostos.
Fonte: Os livros do advogado Julian Block incluemGuia do vendedor residencial de Julian Block para economia fiscal.
