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Uma venda a descoberto no setor imobiliário ocorre quando uma casa é vendida por menos do que o valor devido na hipoteca, geralmente quando o proprietário corre o risco de inadimplência. Encontrar uma venda a descoberto pode significar muito para um comprador potencial. Cada sistema de serviço de listagem múltipla (MLS) é diferente, portanto, as listagens de vendas a descoberto nem sempre são evidentes, a menos que você saiba o que procurar. Se você está procurando ativamente listagens de vendas a descoberto, também tem outras opções além do MLS. Os credores devem envolver o sistema judicial em muitos estados antes de poderem executar a hipoteca, de modo que potenciais vendas a descoberto geralmente aparecem em processos e registros judiciais. Anúncios classificados e recursos online como o Craigslist também costumam listar vendas a descoberto.
Quando você encontra uma listagem, seguir certas etapas pode ajudar a garantir que o processo avance da maneira mais tranquila possível.
Principais conclusões
- Se você está procurando uma venda a descoberto, comece dando uma olhada no Multiple Listing Service (MLS).
- Embora possa não dizer especificamente “venda a descoberto”, existem certos termos usados na MLS que podem lhe dar uma dica.
- Trabalhar com um corretor de imóveis com experiência em vendas a descoberto pode ajudar a aumentar suas chances.
- Um advogado pode fornecer aconselhamento e orientação se você tiver dúvidas jurídicas durante todo o processo.
Listagens de vendas curtas: o que procurar
A maioria das vendas a descoberto são listadas por corretores imobiliários. Você encontrará essas listagens em sites locais e em feeds da MLS para vários sites.O primeiro passo para identificar vendas a descoberto é descobrir onde o termo “venda a descoberto” aparece se você tiver acesso aos termos de pesquisa. Ele pode aparecer em “modificador de status” ou o termo pode estar contido nos comentários de marketing. Escolha esse campo como seu termo de pesquisa.
Os agentes podem não dizer diretamente que uma listagem é uma venda a descoberto. Em vez disso, eles poderiam escorregar em termos que identifiquem a listagem como uma venda a descoberto, incluindo:
- Sujeito à aprovação do banco
- Aviso de inadimplência
- Dê tempo ao banco para responder
- Pré-aprovado por um banco
- Indo para leilão
- Revisão de terceiros necessária
A designação de “terceiro” às vezes significa que o vendedor ainda não apresentou a documentação necessária ao credor para ser aprovado para uma venda a descoberto.
Leia a listagem com atenção. Você pode estar diante de uma “venda a descoberto contingente”, que indica que a casa não está à venda ou que apenas uma oferta alternativa será considerada.
Observação
Se uma listagem tiver uma designação de “terceiro”, provavelmente levará mais tempo para iniciar o processo de aprovação.
O que os credores exigem dos vendedores de vendas a descoberto
Os credores normalmente querem provas de que o vendedor não tem outra opção senão uma venda a descoberto ou execução hipotecária:
Uma carta de dificuldades
Eles invariavelmente exigem uma carta de dificuldades do vendedor. O que deu errado para que o vendedor não pudesse cumprir sua obrigação hipotecária? O que eles fizeram para tentar remediar a situação? É provável que o problema seja resolvido a qualquer momento no futuro próximo? Quanto mais terríveis e de longo prazo forem as circunstâncias, maior será a probabilidade de um credor aprovar uma venda a descoberto.
Prova de Circunstâncias
Os credores exigem prova das circunstâncias descritas na carta, incluindo extratos bancários e declarações fiscais de pelo menos dois anos.
Documentação de Ativos
Eles vão querer a documentação completa de todos os ativos que o vendedor possui, bem como de outras dívidas que possui.
Análise Comparativa de Mercado
Eles vão querer uma análise comparativa de mercado para definir o valor justo de mercado da propriedade. É provável que nenhum comprador esteja disposto a pagar mais do que isso, portanto, este relatório de mercado pode influenciar fortemente a decisão do credor.
Uma lista de outras garantias
Eles vão querer uma lista completa de todo e qualquer outro gravame que exista contra a propriedade.
Algumas dicas para compradores de vendas a descoberto
Propriedades com uma grande diferença entre o valor justo de mercado e o saldo pendente da hipoteca costumam ser sua melhor aposta. Eles são candidatos à venda a descoberto porque uma venda hipotecária provavelmente não gerará fundos suficientes para cobrir a hipoteca.É improvável que um credor gaste o tempo e os recursos necessários para executar a hipoteca de uma casa se houver uma oportunidade de ganhar mais dinheiro por meio de uma venda a descoberto.
Sua oferta deve estar alinhada com o valor justo de mercado da casa – e quanto mais dinheiro você puder investir, melhor.
Encontre o agente certo
Acima de tudo, contrate um agente com experiência em vendas a descoberto para que possa aconselhá-lo melhor sobre os procedimentos, incluindo quaisquer costumes locais em sua área. Quanto mais experiência um agente tiver com vendas a descoberto, maior será a probabilidade de o preço ser razoável e aceitável para o credor.
O agente certo pode entrar em contato com o agente do vendedor para determinar o status da venda a descoberto. Você pode querer seguir em frente se o processo estiver paralisado. Por exemplo, se o vendedor de uma casa ainda não apresentou um pacote completo de venda a descoberto ao credor, talvez seja melhor procurar outro lugar.
Verifique se há gravames
Você também vai querer saber se existem vários gravames contra a propriedade. Isso não significa necessariamente uma segunda hipoteca. Ônus fiscais, ônus de pensão alimentícia e ônus colocados por outros credores podem se acumular. Cada um desses detentores de garantias deve concordar com a venda a descoberto porque normalmente estão na fila para o pagamento após o primeiro credor hipotecário.Esses outros credores provavelmente não receberão nenhum dinheiro da venda a descoberto se o credor hipotecário não receber o pagamento integral.
Observação
Peça conselho e orientação a um advogado se tiver dúvidas jurídicas.
