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É o empréstimo 101: uma taxa de juros baixa ajuda a minimizar os pagamentos mensais e a reduzir o custo geral do empréstimo. Se você está procurando uma maneira de reduzir sua taxa sem o risco de um pagamento de hipoteca mais alto no próximo ano, um empréstimo híbrido pode ser a solução.
No entanto, a sua taxa de juro e o seu pagamento mensal podem mudar em apenas três anos, pelo que os potenciais mutuários precisam de compreender os prós e os contras destes empréstimos.
Principais conclusões
- Os empréstimos híbridos são uma combinação de empréstimos com taxas fixas e taxas ajustáveis, mais comumente usados para empréstimos à habitação.
- Com um empréstimo híbrido, você começa com uma taxa de juros fixa por um determinado período e, em seguida, sua taxa será ajustada de acordo com os termos do empréstimo.
- Se as taxas de juros caírem, você se beneficiará de um pagamento de empréstimo mais baixo durante o período de taxa ajustável.
- Você pode se beneficiar de um empréstimo híbrido se espera que as taxas de juros caiam ou não planeja ficar em casa por muito tempo.
Noções básicas de empréstimos híbridos
Os empréstimos híbridos vêm em várias formas, mas são mais populares para empréstimos à habitação. Este tipo de empréstimo é um “híbrido” (ou mistura) de empréstimos com taxas fixas e hipotecas com taxas ajustáveis (ARMs) – para que você obtenha alguns dos benefícios de cada tipo de empréstimo.
Taxas fixas agora
O principal benefício dos empréstimos com taxa fixa é que eles são previsíveis. Seu credor lhe dará uma taxa de juros definida que não mudará, não importa quanto tempo você planeja levar para pagar a dívida. Isso lhe dá estabilidade na hora de fazer o orçamento, pois você sempre sabe quais serão seus pagamentos mensais. Um empréstimo híbrido proporciona essa estabilidade por até 10 anos, dependendo do credor, antes do início dos ajustes.
Taxas ajustáveis posteriormente
Os empréstimos com taxas ajustáveis normalmente começam com taxas de juros mais baixas, o que os torna atraentes. Essas taxas mais baixas resultam em pagamentos mensais mais baixos. No entanto, se as taxas de juro aumentarem (medidas por um índice), a taxa de juro do seu empréstimo também aumentará. Taxas de juros mais altas aumentarão seus pagamentos mensais e, se você não tiver dinheiro para cobrir os pagamentos mais altos, poderá começar a atrasar os pagamentos.
Empréstimos híbridos estão disponíveis em credores convencionais. Você também pode usar programas governamentais, como empréstimos FHA e VA, para facilitar a qualificação. Os empréstimos garantidos pelo governo podem ser melhores se você planeja fazer um pequeno pagamento inicial ou se tiver problemas em seu histórico de crédito, mas não ignore os empréstimos convencionais.
Observação
Tal como acontece com a maioria das decisões financeiras importantes, será melhor fazer compras e explorar todas as suas opções antes de assumir qualquer compromisso.
Quando usar empréstimos híbridos
Essa taxa inicial mais baixa acarreta alguns riscos, mas os empréstimos híbridos podem fazer sentido na situação certa.
Você vai ficar por um curto prazo
Se você planeja se mudar ou refinanciar dentro de apenas alguns anos, poderá aproveitar uma taxa mais baixa e sair do empréstimo antes do início dos ajustes. Essa estratégia pode sair pela culatra se os planos mudarem e você decidir manter o empréstimo por mais tempo do que o planejado originalmente.
Você faz pré-pagamentos
Você pode reduzir o risco fazendo pagamentos adicionais significativos que vão muito além do pagamento mensal exigido. Se você prevê ter renda suficiente para pagar rapidamente o saldo do empréstimo, poderá pagar o empréstimo antes que os ajustes entrem em vigor. Mesmo que você não consiga pagar tudo antes do início dos ajustes, um saldo significativamente menor ajudará a compensar taxas mais altas.
Observação
Esteja ciente de que alguns credores impõem multas ou taxas substanciais de pré-pagamento. Compare quaisquer penalidades ou taxas com a taxa de juros do primeiro período de ajuste. Pergunte ao seu credor se a multa ou taxa pode ser reduzida ou perdoada.
As taxas estão caindo
Se as taxas caírem, isso será ótimo para o seu empréstimo. Você não apenas começou com uma taxa de juros baixa, mas a queda das taxas poderia fazer com que essa taxa de juros caísse ainda mais. Prever o futuro é difícil, portanto, faça um plano de backup caso as taxas aumentem. Você também deve prestar muita atenção aos termos do empréstimo, porque nem todos os ARMs têm taxas de juros que caem quando a taxa do índice cai.
Na verdade, alguns podem subir, mesmo que a taxa permaneça estável – muitas vezes se o empréstimo incluir uma provisão que limite o movimento dos juros. Esses limites têm como objetivo protegê-lo de picos repentinos nas taxas de juros, mas também reduzem os benefícios da queda das taxas.
Você tem crédito ruim
Se o seu crédito precisar de um impulso, você poderá se beneficiar de taxas relativamente baixas durante os primeiros anos de um empréstimo híbrido. Seus pagamentos dentro do prazo devem ajudar a melhorar seu crédito, mas lembre-se de que a qualificação para uma taxa melhor no futuro nunca é garantida – especialmente se as taxas subirem acentuadamente.
Como funcionam os empréstimos híbridos
Os empréstimos híbridos começam com uma taxa inferior à de uma hipoteca padrão de taxa fixa de 30 anos, mas a taxa pode mudar após vários anos. Conforme mencionado acima, os credores podem oferecer limites para a variação da taxa de juros em um determinado ano. Isto dá aos mutuários alguma protecção caso as taxas subam drasticamente, mas também reduz os benefícios da queda das taxas de juro.
Período Fixo
Um ARM híbrido normalmente usa uma taxa fixa por um período de três, cinco, sete ou 10 anos.Durante esse período, sua taxa de juros inicial e pagamentos mensais permanecem os mesmos. Ao pesquisar empréstimos híbridos, o primeiro número listado informa quanto tempo dura o período fixo. Usando uma hipoteca híbrida 5/1, a taxa permanece a mesma durante os primeiros cinco anos. Uma hipoteca híbrida 10/1 manteria a taxa inicial por 10 anos.
Período de ajuste
Após o término do período fixo, a taxa de juros pode mudar e o segundo número no nome do empréstimo informa com que frequência isso acontece. Um ARM 5/1 pode ser ajustado a cada (um) ano durante a vida restante do empréstimo.
Pagamentos Mensais
Se a taxa de juros mudar, seu pagamento mensal mudará. Os pagamentos do empréstimo são calculados para saldar sua dívida e cobrir os juros durante o período restante do empréstimo. Taxas de juros mais altas exigem pagamentos mensais mais elevados, e isso geralmente é uma surpresa indesejável para os mutuários. Taxas mais baixas, por outro lado, podem surpreender agradavelmente os mutuários com requisitos de pagamento mensal mais baixos.
Como exemplo, vamos considerar um empréstimo de $ 200.000.
Uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos com taxa de juros de 4,25% terá um pagamento mensal de $ 983,88 (saiba como calcular os pagamentos mensais ou use uma planilha para fazer isso). O pagamento mensal não sofrerá alterações.
Um ARM 5/1 com uma taxa de juros de 3,4% começa com um pagamento mensal de $ 886,96 – uma economia de $ 96,92 por mês. Após cinco anos, a taxa de juros e o pagamento mensal poderão aumentar ou diminuir.
Taxas de juros
Dois fatores principais influenciam sua taxa. Seu credor começa com uma taxa indexada e depois adiciona um spread. Esses fatores-chave também podem ser influenciados pelos limites máximos de taxas definidos pelo credor.
Os índices de referência e as taxas de juro na economia em geral influenciam a sua taxa ajustável. Todos os aumentos e diminuições das taxas de juro individuais são agrupados como um índice, o que torna mais fácil avaliar as tendências mais amplas das taxas de juro. Os empréstimos híbridos estão vinculados a um índice, e esse índice se torna o ponto de partida para sua taxa. Por exemplo, o seu empréstimo pode usar a Taxa Interbancária de Londres (LIBOR) como índice. À medida que essa taxa sobe e desce, a taxa do seu empréstimo pode acompanhar ela.
Observação
A LIBOR será eliminada em meados de 2023, para ser substituída pela Secured Overnight Financing Rate (SOFR).
Spread da taxa de juros
Os credores adicionam um valor conhecido como “spread” ou “margem” para chegar à sua taxa de juros final. Esta taxa de juros extra proporciona uma compensação adicional aos credores. Por exemplo, vamos supor que você tenha um empréstimo híbrido que esteja em período de ajuste. Se a LIBOR de um ano for de 2% e o spread do seu empréstimo for de 2,25%, a taxa de juros do seu empréstimo será ajustada para 4,25% (taxa de índice de 2% mais spread de 2,25%).
A maioria dos empréstimos híbridos limita ou “limita” o quanto as taxas de juros podem mudar. Esses limites máximos das taxas de juros reduzem o risco para os mutuários, impedindo aumentos ilimitados das taxas. Existem alguns tipos diferentes de limites, portanto, preste muita atenção àquele oferecido pelo seu potencial credor.
Os limites iniciais limitam o quanto sua taxa pode mudar no primeiro ajuste após o término do período fixo. Por exemplo, se o índice subir 3%, mas você tiver um limite inicial de 2%, sua taxa subirá apenas 2%.
Observação
Os limites periódicos limitam o quanto a taxa muda em cada oportunidade de ajuste. Por exemplo, a taxa pode não variar mais do que 2% ao ano.
Os limites vitalícios estabelecem um limite máximo para os ajustes totais ao longo da vida do seu empréstimo. As taxas podem subir repentinamente em qualquer ano, mas se subirem tanto que atinjam o limite vitalício, as taxas não aumentarão mais no futuro.
