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Os compradores de casas que enfrentam altas taxas de hipotecas, preços altos e listagens de vendas escassas podem concluir que é um péssimo momento para procurar uma casa.
Mas um potencial comprador, Thomas Malone, continua a procurar uma casa de qualquer maneira, embora não tenha expectativas de que as coisas melhorem tão cedo. Malone é economista da empresa de dados imobiliários CoreLogic, onde analisa tendências imobiliárias. Ele acredita que os preços das casas enfrentarão um longo período de quedas lentas ou de estagnação, mas não vê uma queda dos preços no horizonte. Chame isso de “estagnação” em vez da quebra que alguns compradores esperavam. Isso é uma má notícia para os compradores que tentam esperar pelas atuais más condições do mercado.
“Conhecemos a direção geral do mercado e podemos descrevê-la em termos gerais”, disse Malone. “Mas tentar cronometrar? É muita sorte.”
Principais conclusões
- Alguns especialistas prevêem uma quebra do mercado imobiliário, mas não é garantida uma grande queda nos preços.
- As subidas das taxas da Fed aumentaram indirectamente as taxas hipotecárias, tornando os empréstimos mais caros.
- Os valores das casas ainda são altos em comparação com os preços do início de 2020.
- Embora as taxas de hipotecas e os preços das casas sejam altos, comprar agora e refinanciar mais tarde, quando as taxas caírem, é uma opção.
É certo que as previsões sobre a evolução dos preços das casas variam. A Pantheon Macroeconomics, por exemplo, prevê uma queda de 20% ou mais. Mas embora a trajetória futura do mercado imobiliário seja incerta, há poucas dúvidas de que as coisas estão muito ruins para os compradores de casas neste momento.
Em primeiro lugar, as taxas hipotecárias dispararam nos últimos meses e uma queda nas últimas semanas não reverteu todos os danos. A taxa média oferecida para uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos foi de 6,49% na semana passada, quase o dobro em comparação com o valor no início do ano, de acordo com Freddie Mac.
Observação
O aumento das taxas hipotecárias é o resultado da campanha contínua da Reserva Federal de subidas das taxas de juro anti-inflacionárias.
Embora o banco central não defina as taxas de juro, as suas ações influenciam o mercado obrigacionista e as taxas hipotecárias tendem a mover-se na mesma direção que os títulos do Tesouro a 10 anos. Geralmente, esses valores aumentam quando os investidores ficam mais nervosos com a inflação e o Fed responde mantendo o aumento dos preços sob controle.
Os preços também continuam subindo. Embora os preços das casas tenham caído ligeiramente nos últimos três meses, estão a desenrolar uma enorme subida da era pandémica. Em outubro, os preços médios das casas ainda eram 41% mais altos do que em fevereiro de 2020, mostram os dados do S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index.
Esses dois fatores se combinaram para aumentar o volume dos pagamentos de hipotecas. Em outubro, o pagamento típico da hipoteca de uma casa recém-comprada (sem incluir coisas como seguros e impostos) era de US$ 2.012, um aumento de US$ 629 em relação ao início do ano, mostraram dados da Mortgage Bankers Association.
A grande questão para os compradores de casas: é melhor esperar que as coisas melhorem ou entrar e torcer pelo melhor?
Alguns compradores podem esperar que a situação melhore. Mas mergulhar agora pode fazer mais sentido do que parece à primeira vista. Por um lado, embora os preços ainda possam estar elevados, não existe o frenesim de concorrência que cresceu durante a pandemia, quando as taxas de juro estavam no fundo do poço. Durante esse período, os compradores faziam fila ao redor do quarteirão para abrir casas, dispensavam inspeções e escreviam cartas personalizadas para ter a oportunidade de comprar casas.
E as altas taxas de hipoteca, embora assustadoras, podem não ser um obstáculo, dependendo da sua situação financeira. Os compradores de casas podem refinanciar para uma taxa de hipoteca mais baixa em algum momento no futuro, se as taxas caírem novamente, como sempre fizeram no passado, após picos nas taxas.
Além disso, a tão esperada queda de preços pode não estar chegando. Existem forças trabalhando contra isso. A principal delas, disse Malone, é uma vantagem única que os proprietários de casas nos EUA desfrutam nas hipotecas de taxa fixa de 30 anos.
Os proprietários que fixassem taxas de hipoteca quando eram baratas abandonariam esses baixos pagamentos mensais se vendessem as suas casas; o pagamento mensal típico de uma casa recém-comprada era mais de US$ 1.300 a mais do que a mesma casa comprada 10 anos antes, em setembro. Em outras palavras, os proprietários de casas de longa data têm todos os motivos para permanecer onde estão.
“As pessoas nestas casas estão numa situação em que provavelmente irão piorar a sua situação financeira ao mudarem-se, por isso…é um verdadeiro desincentivo para vender a sua casa”, disse Malone.
Por causa disto, embora a procura de habitação tenha diminuído devido ao facto de muitos compradores terem sido excluídos do mercado, a oferta de habitação não aumentou de uma forma que provocasse uma queda drástica dos preços. Havia cerca de 1,22 milhão de casas à venda em outubro, bem abaixo dos 1,39 milhão normalmente no mercado em 2019, de acordo com dados das projeções da Associação Nacional de Corretores de Imóveis.
Observação
Ao ritmo actual de vendas, o inventário habitacional nacional esgotar-se-ia em 3,3 meses, bem abaixo da média histórica de 5,4 meses.
Se essas condições persistirem, o mercado imobiliário poderá permanecer estagnado num futuro próximo.
“Se os compradores e vendedores de casas tiverem expectativas irrealistas, poderão encontrar-se num impasse no próximo ano”, disseram economistas da Realtor.com na semana passada numa previsão anual do setor imobiliário. “O mercado imobiliário de 2023 poderá se tornar um ‘mercado de ninguém’, não amigável nem para os compradores nem para os vendedores.”
O descongelamento do mercado depende em grande parte do que acontecer com a guerra da Fed contra a inflação e a trajetória dos aumentos das taxas de juro, disse Malone, e ninguém pode ter a certeza de como isso se irá desenrolar no próximo ano.
“Estamos realmente em um território historicamente desconhecido e não está claro exatamente o que esperar”, disse ele.
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