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Se você pretende comprar uma casa, uma hipoteca FHA pode ajudar a fazer isso acontecer. Os empréstimos segurados pela FHA têm requisitos de crédito mais fáceis de atender, pagamentos iniciais mais baixos e custos de fechamento reduzidos.
Mas se você tiver dívidas de empréstimos estudantis, poderá ter algumas considerações extras ao solicitar uma hipoteca FHA. Aqui está uma visão geral das diretrizes de hipotecas da FHA relacionadas aos empréstimos estudantis.
Hipotecas FHA explicadas
As hipotecas FHA são empréstimos residenciais oferecidos por credores aprovados e segurados pela Federal Housing Administration (FHA). Este seguro compensa o risco dos credores, permitindo-lhes emprestar a mutuários que podem não ser considerados candidatos ideais para habitação devido ao seu rendimento ou pontuação de crédito mais baixos.
Como resultado, os empréstimos FHA podem oferecer melhores taxas de juros aos mutuários do que as hipotecas convencionais, com requisitos mais flexíveis para pagamento inicial e histórico de crédito. Geralmente, com empréstimos FHA, você precisará de pelo menos 3,5% de entrada e uma pontuação de crédito de 580 ou superior para financiamento máximo.
Para se qualificar para uma hipoteca FHA, o índice dívida / rendimento (DTI), que compara os pagamentos mensais da dívida com a renda mensal, precisa ser de 43% ou menos (incluindo o pagamento potencial da hipoteca).
É aí que entram os empréstimos estudantis – seus empréstimos estudantis serão considerados no cálculo do seu DTI para um empréstimo FHA, mesmo que você não esteja fazendo pagamentos sobre eles no momento. Na verdade, os empréstimos estudantis podem ser tratados de maneira um pouco diferente dos outros pagamentos de dívidas.
Observação
Os empréstimos FHA são oferecidos por credores privados, que podem ter seus próprios requisitos de crédito, renda, DTI e pagamento inicial. Por esse motivo, é importante pesquisar para encontrar credores hipotecários dispostos a trabalhar com você e encontrar um empréstimo de baixo custo que atenda às suas necessidades.
A regra de 1% para dívidas de empréstimos estudantis
Todos os empréstimos estudantis com saldos pendentes devem ser incluídos no cálculo do índice de DTI, de acordo com as regras da FHA. Para mutuários com pagamento mensal fixo de empréstimo estudantil com base na amortização, é usado o valor do pagamento regular. (A maioria dos credores saberá esse valor porque está incluído no seu relatório de crédito.)
Mas nem sempre é tão simples. Os mutuários de empréstimos estudantis em adiamento ou tolerância (incluindo a tolerância automática oferecida a partir de 2020 devido à pandemia) não têm pagamentos obrigatórios, e outros, em planos de reembolso baseados no rendimento (IDR), por exemplo, podem ter pagamentos mensais muito baixos. Esses mutuários terão um valor maior do que o que estão pagando atualmente, contabilizado em seu DTI.
Isso se deve a algo chamado regra do 1%. Ele diz que os credores não podem usar um pagamento de empréstimo estudantil inferior a 1% do saldo devedor para calcular o DTI.
Especificamente, os credores devem usar o maior valor entre 1% do saldo pendente do empréstimo estudantil ou o pagamento mínimo listado no relatório de crédito. Eles podem usar um pagamento de empréstimo estudantil se for menor que isso, somente se for um pagamento baseado em amortização (como um empréstimo de 20 anos) e com a documentação do contrato de empréstimo estudantil original.
Aqui está um exemplo de como esta regra pode ser aplicada a um saldo de $ 35.000 (taxa de juros de 5% e renda anual de $ 35.000), dependendo do plano ou status de pagamento:
| Plano/status de pagamento | Pagamento mensal obrigatório | Valor da regra de 1% | Pagamento conforme calculado para um empréstimo FHA |
| Padrão de 10 anos | US$ 371 | US$ 350 | US$ 371 |
| Empréstimo estudantil privado com prazo de 20 anos | US$ 231 | US$ 350 | US$ 231 |
| Reembolso baseado em renda (com renda de $ 35.000) | US$ 141 | US$ 350 | US$ 350 |
| Adiamento ou tolerância | US$ 0 | US$ 350 | US$ 350 |
Outras considerações sobre empréstimos estudantis da FHA
Além do cálculo do seu DTI, os empréstimos estudantis fazem parte do seu histórico de crédito, que os credores analisarão no processo de solicitação de empréstimo. Os credores favorecem um histórico de pagamentos mensais dentro do prazo, portanto, atrasos nos pagamentos, inadimplência ou inadimplência no empréstimo estudantil podem dificultar a qualificação para um empréstimo FHA.
Observação
Você pode obter um relatório de crédito gratuito por semana da Equifax, TransUnion e Experian até dezembro de 2023 em AnnualCreditReport.com.
Se fazer pagamentos de empréstimos estudantis todos os meses limita sua capacidade de economizar para um pagamento inicial e outros custos de compra de uma casa que acompanham uma hipoteca tradicional, um empréstimo FHA pode ajudar porque exige um pagamento inicial e custos de fechamento mais baixos (geralmente 2% a 4% do preço de compra, versus 3% a 6% para a maioria das hipotecas convencionais disponíveis).
Alternativas FHA para aqueles com dívidas de empréstimos estudantis
Ter um saldo alto de empréstimos estudantis em comparação com sua renda pode ser um obstáculo para se qualificar para um empréstimo FHA. Aqui estão algumas outras opções e etapas a serem consideradas.
Calcule seu DTI, levando em consideração a regra de 1% acima. Se for muito alto, você pode melhorá-lo aumentando sua renda, pagando empréstimos estudantis ou outras dívidas, ou fazendo as duas coisas.
Você também pode procurar uma hipoteca convencional, especialmente se tiver uma pontuação de crédito alta. Um empréstimo do Freddie Mac, por exemplo, usa 0,5% em vez de 1% para calcular os pagamentos do empréstimo que estão suspensos porque estão em tolerância ou diferidos.
Comprar uma casa é um passo emocionante. Fazer um balanço de seus encargos com empréstimos estudantis e avaliar suas opções pode ajudá-lo a decidir se um empréstimo FHA é o caminho certo para você adquirir uma casa própria.
