Table of Contents
O mercado imobiliário é uma das classes de ativos mais antigas e populares. A maioria dos novos investidores em imóveis sabe disso, mas o que eles não sabem é quantos tipos diferentes de investimentos imobiliários existem.
À medida que você descobre esses diferentes tipos de investimentos imobiliários e aprende mais sobre eles, não é incomum encontrar uma referência a alguém que construiu uma fortuna aprendendo a se especializar em um nicho específico.
Em sua busca por independência financeira e renda passiva, você pode decidir que esta é uma área na qual deseja dedicar tempo, esforço e recursos significativos.
Primeiros passos no investimento imobiliário
Escusado será dizer que cada tipo de investimento imobiliário tem potenciais benefícios e armadilhas, incluindo peculiaridades únicas nos ciclos de fluxo de caixa e nas tradições de empréstimo. Existem padrões do que é considerado apropriado ou normal, então você vai querer estudar as oportunidades bem antes de começar a adicioná-las ao seu portfólio.
Antes de mergulhar nos diferentes tipos de investimentos imobiliários que podem estar disponíveis para você, você deve saber que a maioria dos investidores imobiliários não compra imóveis para investimento diretamente em seu próprio nome. Existem inúmeras razões, algumas relacionadas com a proteção de bens pessoais.
Se algo der errado e você se deparar com um acordo judicial que exceda sua cobertura de seguro, você desejará manter seus bens pessoais. Isso pode ser conseguido formando uma entidade legal para adquirir seus investimentos, como uma sociedade de responsabilidade limitada (LLC).
Forme uma entidade protetora
Uma ferramenta importante para estruturar corretamente seus negócios envolve a escolha de uma pessoa jurídica. Praticamente todos os investidores imobiliários experientes usam uma LLC ou uma Parceria Limitada (LP).
Formar uma entidade para manter seus investimentos imobiliários permite que você tenha a opção de colocar essa entidade em falência sem arriscar seus bens pessoais e participações. Essa técnica é chamada de “separação de ativos” porque protege você e seus ativos.
Estas estruturas jurídicas especiais podem ser criadas por apenas algumas centenas de dólares, mas podem custar até alguns milhares. Os requisitos de preenchimento de papelada não são excessivos e você pode usar uma LLC diferente para cada investimento imobiliário que possui.
Categorias de investimentos imobiliários
Se você pretende desenvolver, adquirir, possuir ou vender imóveis, poderá compreender melhor o que está enfrentando dividindo os tipos de imóveis em várias categorias.
residencial
Estruturas residenciais são propriedades como casas, prédios de apartamentos, sobrados e casas de férias onde uma pessoa ou família paga para você morar na propriedade. A duração da estadia é baseada no contrato de aluguel ou locação. A maioria dos arrendamentos residenciais é válida por 12 meses nos Estados Unidos.
Observação
Uma nova tendência no setor imobiliário residencial é o fenômeno dos empreendedores Airbnb. Esses investidores compram propriedades, reformam-nas e alugam-nas na plataforma Airbnb para hospedagem de curto prazo ou estadias de férias. Vrbo é outra plataforma popular para esse tipo de aluguel.
Comercial
As propriedades comerciais consistem principalmente em edifícios de escritórios e arranha-céus. Se você pegasse algumas de suas economias e construísse um pequeno prédio com escritórios individuais, poderia alugá-los para empresas e pequenos empresários que pagariam aluguel para usar a propriedade.
Não é incomum que imóveis comerciais envolvam arrendamentos plurianuais. Isto pode levar a uma maior estabilidade no fluxo de caixa e até proteger o proprietário quando as taxas de aluguer diminuem. Uma consideração é que os mercados flutuam e as taxas de aluguer podem aumentar substancialmente num curto período de tempo. Contudo, poderá não ser possível aumentar as taxas se a propriedade comercial estiver vinculada a acordos mais antigos.
O risco mais recente no setor imobiliário comercial é o impacto da cultura de trabalhar em casa no aluguel e na ocupação comercial. Esta tendência em evolução ganhou impulso em 2020 e 2021, mas o impacto que tem varia consoante a região, cidade e indústria. Por exemplo, uma empresa que utiliza armazéns não pode fazer com que os seus funcionários trabalhem a partir de casa da mesma forma que uma empresa que aluga escritórios.
Industrial
Os imóveis industriais consistem em armazéns industriais, unidades de armazenamento, lava-rápidos ou outros imóveis para fins especiais que geram vendas de clientes que utilizam as instalações. Os investimentos imobiliários industriais muitas vezes podem ter taxas e fluxos de receitas de serviços significativos, como a adição de aspiradores de pó que funcionam com moedas em um lava-jato, para aumentar o retorno do investimento para o proprietário.
Varejo
As propriedades de varejo consistem em shopping centers, shopping centers e outras vitrines de varejo. Em alguns casos, o proprietário do imóvel também recebe um percentual das vendas geradas pela loja inquilina, além de um aluguel base para incentivá-lo a manter o imóvel em ótimas condições.
Uso misto
Propriedades de uso misto são aquelas que combinam qualquer uma das categorias acima em um único projeto. Por exemplo, um investidor na Califórnia economizou vários milhões de dólares e fundou uma cidade de médio porte no Centro-Oeste. Ele procurou um banco para obter financiamento e construiu um prédio de escritórios de uso misto, de três andares, cercado por lojas de varejo.
O banco, que lhe emprestou o dinheiro, alugou o térreo, gerando receitas de aluguel significativas para o proprietário. Os demais andares foram alugados para uma seguradora de saúde e outras empresas. As lojas vizinhas foram rapidamente alugadas por uma Panera Bread, uma academia de ginástica, um restaurante de serviço rápido, uma loja de varejo de luxo, um campo de golfe virtual e um salão de cabeleireiro.
Os investimentos imobiliários de uso misto são populares para aqueles com ativos significativos porque possuem um grau de diversificação integrado, o que é importante para controlar o risco.
Maneiras de investir em imóveis
Além disso, existem outras formas de investir em imóveis, caso você não queira cuidar dos imóveis sozinho. Os fundos de investimento imobiliário, ou REITs, são particularmente populares na comunidade de investimentos. Ao investir por meio de um REIT, você está comprando ações de uma empresa que possui imóveis e distribui praticamente todos os seus rendimentos como dividendos.
Existem complexidades fiscais – seus dividendos não são elegíveis para as baixas taxas de imposto que você pode obter sobre ações ordinárias – mas podem ser um bom acréscimo ao seu portfólio se adquiridos pelo valor certo, com uma margem de segurança suficiente. Você pode até encontrar um REIT que corresponda ao seu setor preferido, como REITs de hotéis.
Você também pode entrar em áreas mais esotéricas, como certificados de garantia fiscal. Tecnicamente, como emprestar dinheiro para imóveis é considerado investimento imobiliário, pode ser considerado um investimento de renda fixa. Isso é semelhante a um título porque você gera o retorno do seu investimento emprestando dinheiro em troca de juros.
Da mesma forma, comprar um imóvel ou um edifício e depois alugá-lo a um inquilino, como um restaurante, assemelha-se mais a um investimento em rendimento fixo do que a um verdadeiro investimento imobiliário. Você está essencialmente financiando uma propriedade, embora isso ultrapasse um pouco a barreira entre investimento e financiamento. Eventualmente, você será o proprietário da propriedade, enquanto sua valorização e lucros pertencem a você.
Perguntas frequentes (FAQ)
Por que o mercado imobiliário é considerado um investimento?
O mercado imobiliário é um investimento porque tende a se valorizar (aumentar de valor) com o tempo. Às vezes, o valor das propriedades pode diminuir, mas a tendência de longo prazo geralmente é de alta. Os investimentos imobiliários também podem gerar renda passiva com aluguel.
Como posso começar a investir em imóveis sem dinheiro?
Existem várias maneiras de começar a investir em imóveis sem dinheiro inicial. Você pode explorar as opções de financiamento do proprietário, nas quais o proprietário essencialmente lhe empresta os fundos e seus pagamentos mensais vão para o proprietário e não para o banco. Empréstimos de dinheiro vivo, que geralmente devem ser pagos em 12 meses ou menos, são uma boa opção para projetos de consertar e inverter. Você também pode procurar empréstimos da Small Business Administration ou de outros programas governamentais.
O que é um bom retorno do investimento em imóveis?
A definição de um bom retorno para o setor imobiliário depende, em última análise, do investidor individual com base em sua tolerância ao risco e objetivos de investimento. Geralmente, retornos superiores a 10% ao ano são considerados fortes.
