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Execuções hipotecárias, vendas a descoberto e REOs nos lembram: “Leões, tigres e ursos, meu Deus!” Existem semelhanças. Leões, tigres e ursos são animais ferozes, mas diferentes uns dos outros. Execuções hipotecárias, vendas a descoberto e propriedades imobiliárias (REO) são todas vendas em dificuldades, mas também diferentes umas das outras. No entanto, sem conhecimento especializado sobre como lidar com a compra de uma dessas propriedades em dificuldades, você poderá se encontrar em território perigoso.
Por exemplo, embora muitas vendas a descoberto sejam execuções hipotecárias, nem todas as execuções hipotecárias são vendas a descoberto. Além disso, nem toda venda a descoberto está em execução hipotecária. Para complicar ainda mais a situação, os REOs também não são vendas a descoberto, mas algumas vendas a descoberto pretendidas podem acabar como REO. Algumas das diferenças entre os três vêm de onde a casa está em processo de venda e de quem está vendendo.
Propriedade de execução hipotecária
Uma propriedade com execução hipotecária é uma casa cujo proprietário recebeu um aviso de inadimplência – atraso no pagamento. Se a situação continuar, o credor apresentará a execução hipotecária junto à autoridade de registros públicos da cidade ou condado.
A execução hipotecária significa que o proprietário parou de fazer os pagamentos da hipoteca e o credor notificou que, a menos que os pagamentos sejam atualizados, venderá a propriedade ao licitante com lance mais alto. Os credores podem executar a hipoteca por outros motivos, mas o motivo mais comum pelo qual os credores apresentam um aviso de inadimplência é quando o mutuário está com pelo menos dois pagamentos em atraso. Se o proprietário não atualizar o empréstimo, o credor retirará a propriedade do proprietário.
Em seguida, decorrido um determinado período, o credor tentará leiloar o imóvel em leilão. No entanto, nem todas as casas que caem em execução hipotecária vão à venda ao público. Os proprietários têm o direito de compensar os pagamentos atrasados até certo ponto, cujo prazo varia de jurisdição para jurisdição.
Investidores imobiliários e compradores de casas obtêm lucro na compra de execuções hipotecárias porque muitas vezes podem comprar o imóvel pelo valor devido, recebendo gratuitamente o patrimônio do proprietário da casa.
Efeitos da lei da Califórnia
Os estados têm leis variadas que regem as execuções hipotecárias e alguns seguem as leis da Califórnia. Para compreender completamente os seus direitos como comprador de execução hipotecária, entre em contato com um advogado imobiliário local. No entanto, perceba que durante muito tempo na Califórnia, um agente imobiliário não poderia representar um investidor em execução hipotecária se todas as quatro afirmações a seguir fossem verdadeiras:
- A casa se qualifica como residência pessoal do vendedor.
- A propriedade é uma casa unifamiliar ou duas a quatro unidades.
- Uma Notificação de Inadimplência foi arquivada nos registros públicos contra a propriedade.
- O investidor comprador não ocupará o imóvel.
No entanto, se alguma dessas quatro declarações fosse falsa, um agente na Califórnia teria permissão para representar os compradores, especialmente se o comprador fosse ocupar a casa. Para representar um investidor, a lei da CA exige que um agente imobiliário lance um título. Esse título não está disponível no estado da Califórnia. Portanto, como investidores pré-execução hipotecária na Califórnia, muitos compradores foram forçados a agir por conta própria.
Um tribunal da Califórnia decidiu em 2007 que a exigência de fiança era inexequível.Perceba que, como investidor, você é obrigado a cumprir a Lei de Vendas de Valores Imobiliários. Entre outros requisitos, os vendedores em execução hipotecária têm o direito de rescindir (cancelar) uma transação no prazo de cinco dias. Os investidores devem notificar o vendedor desse direito, incluindo uma cópia do formulário que permitirá o cancelamento dos vendedores.
O não cumprimento da Home Equity Sales Act acarreta penalidades severas, incluindo uma disposição que dá ao vendedor o direito de cancelar a venda até dois anos após a venda e fechamento para o investidor e recuperar a propriedade.Como investidor, antes de decidir comprar uma casa em execução hipotecária, compensando os pagamentos atrasados ao credor, dando ao vendedor alguns dólares e registrando uma escritura, ligue para um advogado imobiliário.
Vendas a descoberto
Uma venda a descoberto ocorre quando o preço de venda é inferior ao valor da hipoteca pendente da propriedade. As vendas a descoberto geralmente acontecem quando os proprietários estão com problemas financeiros, mas ainda não necessariamente inadimplentes com o empréstimo.
O credor deve concordar em aceitar menos do que o valor devido pela propriedade em uma venda a descoberto. Ao contrário de uma execução hipotecária, os investidores normalmente compram a casa por ainda menos porque os investidores não estão pagando o empréstimo existente nem fazendo os pagamentos atrasados. Os investidores estão fechando um acordo com o credor existente para receber menos do que o credor recebeu, para evitar uma execução hipotecária.
É um mito que os credores não façam um acordo com um investidor, a menos que o vendedor não cumpra a obrigação do vendedor de fazer pagamentos pontuais da hipoteca. Os vendedores não precisam estar inadimplentes para que ocorra uma venda a descoberto. Para um comprador que deseja ocupar a casa, comprar uma venda a descoberto faz sentido financeiramente.
Propriedade do credor
Comprar um REO é semelhante a comprar uma venda a descoberto, exceto que a propriedade já pertence ao credor. As propriedades de propriedade do banco são chamadas REOs, que significa Imóveis de propriedade do credor.
Os bancos acabam sendo donos do imóvel quando ninguém no leilão público dá lances suficientes para cobrir o valor devido pelo imóvel. As casas REO são frequentemente consideradas a melhor maneira de comprar um imóvel em dificuldades porque o vendedor já está fora de cogitação. É apenas o investidor, o agente do investidor, o banco e o agente do banco que estão negociando a transação. Alguns REOs podem ser adquiridos diretamente do credor. Para mais informações, procure a orientação de um advogado imobiliário.
As informações contidas neste artigo não constituem aconselhamento fiscal ou jurídico e não substituem tal aconselhamento. As leis estaduais e federais mudam com frequência e as informações neste artigo podem não refletir as leis do seu próprio estado ou as alterações mais recentes na lei. Para obter aconselhamento fiscal ou jurídico atualizado, consulte um contador ou um advogado.
