Dicas para redigir uma oferta de compra de um imóvel

Use o formulário correto

Certificar-se de que você está usando o formulário correto pode parecer elementar, mas esses documentos não têm tamanho único. Muitos tipos diferentes de contratos de compra estão disponíveis e cada estado tem suas próprias leis a respeito deles.

Você pode precisar de um contrato de compra de casa pré-fabricada ou de um contrato projetado para uma compra residencial de construção nova, dependendo do que você espera comprar. Depois, há contratos de compra residencial mais genéricos e contratos de compra de propriedades residenciais. Seu estado pode ter um formulário de acordo separado para terrenos baldios ou para propriedades que estão em inventário. 

A boa notícia é que as associações locais de corretores de imóveis normalmente publicam uma variedade de contratos de compra que estão disponíveis ao público.

Determine o preço

Existem questões legais que podem surgir de ofertas que incluem cláusulas de escalonamento, portanto, convém evitar incluir algo como: “Pagarei US$ 1.000 a mais do que sua melhor oferta”. Isso – junto com qualquer outra sugestão destinada a superar outros licitantes – é considerada uma cláusula de escalonamento.

Você tem um preço em mente e deve colocá-lo por escrito. Exceto mercados de compradores extremos ou mercados de vendedores escaldantes, você provavelmente desejará oferecer um pouco menos do que espera pagar. Você pode pedir orientação, mas não espere que seu corretor de imóveis indique um preço para você, se estiver trabalhando com um. Isso depende de você. 

Faça um depósito inicial

A maioria dos estados exige que você faça um depósito sério ou de boa-fé para criar uma oferta de compra vinculativa. Pode ser um cheque pessoal ou um cheque visado. Pode até ser dinheiro, bens pessoais ou uma nota promissória sem garantia. O resultado final é que deve ser algo com valor definido e determinado. 

Explique quem ficará com o depósito – quase qualquer um, menos o vendedor!

É comum algo em torno de 1% do preço de compra, mas colocar mais provavelmente sinalizará ao vendedor que você é um comprador sério. Basta ter em mente que o vendedor pode ter o direito de reter seu depósito se você decidir que não quer a propriedade e não cumprir os termos do contrato.

Divulgue seu adiantamento

Você também terá que informar ao vendedor como planeja pagar a entrada da propriedade, se será em dinheiro, com uma nota promissória, ações, imóveis ou outros ativos. Os compradores geralmente fazem seus pagamentos iniciais em dinheiro prontamente disponível.

Alguns estados exigem a verificação do seu pagamento inicial dentro de um determinado período de tempo. Pode ser considerada uma contingência da transação se você estiver vendendo um ativo para levantar o dinheiro, como liquidando um fundo mútuo para levantar o dinheiro. Se sim, você deve divulgar isso. Sua oferta torna-se nula e não vinculativa se você não conseguir realizar a venda a tempo. 

Nomeie seus termos de financiamento

Seu depósito, entrada e financiamento devem ser iguais ao valor total que você está pagando pela propriedade. Alguns contratos também permitem que você especifique uma taxa de juros máxima, outra contingência que fornece uma maneira de cancelar o negócio se sua taxa de juros aumentar quando você se qualificar para uma hipoteca.

Divulgue o tipo de financiamento que você espera obter: convencional, FHA, VA, contrato de venda ou suposição. Inclua pontos de hipoteca, especialmente se estiver pedindo ao vendedor que os pague.

Incluir Contingências

Os contratos de compra na maioria dos estados dão aos compradores um certo número de dias para que a propriedade seja inspecionada. A lei federal dá a todos os compradores 10 dias para inspecionar a tinta com chumbo, a menos que esse direito seja especificamente renunciado por escrito. Muitos contratos também trazem disposições para outras contingências, como uma avaliação satisfatória e financiamento de empréstimo.

Dependendo do seu estado, essas contingências ainda podem estar em vigor até o fechamento, se você não as remover por escrito. É importante que você inclua todos e quaisquer eles em seu contrato de compra. 

Posse de endereço – em detalhes

Mais batalhas são travadas pela posse de propriedades do que você imagina. Alguns negócios fracassam porque vendedores e compradores têm expectativas irracionais sobre quando o comprador adquirirá a casa.

É importante especificar quando exatamente você pretende se mudar, portanto, especifique a data de posse no contrato de compra. Pode ser no dia do fechamento ou um dia após o fechamento, mas certifique-se de que esteja lá. 

Você pode querer assinar um contrato de aluguel para proteger todas as partes se quiser tomar posse antes do fechamento, ou mesmo se a posse ocorrer mais de dois ou três dias após o fechamento. Você vai querer alguma compensação ou ajuste se o vendedor for morar lá depois de você adquirir a casa, mesmo que apenas por um curto período de tempo.

Explique quem paga as taxas

As taxas são negociáveis ​​na maioria dos contratos, mas algumas são normalmente pagas por uma parte ou outra. Pode depender da sua localidade. Você pode solicitar uma contraproposta involuntariamente se não conhecer os costumes locais. 

Ligue para o corretor antes de escrever a oferta e pergunte sobre a norma em sua área. Às vezes, as taxas de título, depósito e impostos de transferência municipal ou municipal podem ser iguais a 2 a 5% do preço de venda.

Deixe o vendedor escolher se está pagando pelo título e isso é habitual. 

Solicitar relatórios especiais

Solicite um relatório se estiver preocupado com uma inspeção específica. Poucas disputas irritam mais os vendedores do que descobrir no meio de uma transação que o comprador tinha uma preocupação que não foi abordada antecipadamente. Os vendedores se sentem enganados e os compradores, enganados.

Aborde todos os problemas que você deseja investigar, como mofo ou telhados sólidos. Alguns compradores realizam todas as inspeções antes de redigir uma oferta, apenas para aliviar esse tipo de falha de comunicação. Se for habitual um vendedor fornecer determinados relatórios, solicite-os.

Indique claramente o vencimento de sua oferta

Às vezes, os negócios fracassam porque os compradores não reservam tempo suficiente para que os vendedores respondam às suas ofertas, então ligue para o agente da lista e pergunte quanto tempo é realisticamente necessário. Pode haver problemas dos quais você não tem conhecimento, como o fato de os vendedores estarem fora da cidade ou lidar com uma emergência. 

Você pode definir um prazo razoável em uma cláusula de consideração, mas também é uma boa ideia ler as leis contratuais do seu estado em relação ao vencimento da oferta. Você pode considerar a oferta nula e mudar para outro imóvel se o vendedor não responder até essa data.

Esclareça a quem uma oferta aceita deve ser entregue. Você pode perder a transação se outra oferta surgir do nada e você for o destinatário designado se não estiver disponível para aceitar a entrega.

Verifique e verifique novamente

É da natureza humana ficar desanimado com o desleixo e você deseja que sua oferta seja aceita. Verifique se há erros de digitação, ortografia e gramática. Melhor ainda, peça a outra pessoa para fazer isso também. Um novo par de olhos nunca é demais.

E revise as disposições que você incluiu enquanto faz isso. Pergunte a si mesmo se você está realmente bem com todos eles. Isso se transformará em um contrato vinculativo se o vendedor o aceitar, portanto, certifique-se de cumprir todas as disposições contidas em sua oferta.