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As vendas de casas existentes – em oposição às novas construções – representaram mais de 6,4 milhões de transações imobiliárias em novembro de 2021. Cerca de 1% delas foram consideradas “vendas problemáticas” e pode-se presumir que podem ter precisado de um pouco de trabalho. Uma casa que precisa de ajuda não precisa necessariamente ser um obstáculo se você souber como lidar com isso.
As percepções variam muito quando alguém está comprando uma casa que “precisa de reformas”. Muitos agentes acreditam que esse será o caso se não for atualizado, mas alguns compradores e vendedores podem não compartilhar desse ponto de vista. Se uma casa precisa de reforma é baseada na opinião pessoal, e “obra” pode depender do tipo de imóvel que você está pensando em comprar.
Principais conclusões
- Se uma casa precisa de reforma é baseada na opinião pessoal, e “obra” pode depender do tipo de imóvel que você está pensando em comprar.
- As casas com reparos superiores geralmente são vendidas no estado “no estado em que se encontram”, e o preço já leva em consideração os reparos estimados.
- Os preços de venda para outros tipos de casas, como casas vintage, desatualizadas, execuções hipotecárias, vendas a descoberto e casas packrat, podem variar de acordo com o histórico da casa e a necessidade de quaisquer reparos.
- Como acontece com qualquer oferta de compra, a melhor aposta do comprador de uma casa é confiar nas vendas comparáveis e depois deduzir o trabalho necessário.
A beleza está nos olhos de quem vê
Os quartos em propriedades construídas na década de 1940 eram menores e separados uns dos outros, e os balcões da cozinha eram muitas vezes cobertos com azulejos de dez centímetros, e não com pedras da moda. Os armários são provavelmente de madeira pintada e os pisos de linóleo.
Um comprador millennial dirá que uma casa nestas condições precisaria de reformas, mas um purista que ama o caráter das casas da década de 1940 pode preferir a casa em sua condição original.
Observação
Geralmente é uma boa ideia substituir o revestimento do piso antes de vendê-lo se o carpete de parede a parede estiver gasto e manchado, mas seria tolice transportar um fogão Wedgewood para o lixo ou remover o acabamento interno de madeira original simplesmente porque é de uma certa safra.
Comprando um Fixador Superior
As casas com fixador superior geralmente são vendidas no estado “no estado em que se encontram”. Essas propriedades geralmente apresentam manutenção adiada porque os vendedores não conseguiram ou não quiseram cuidar adequadamente da casa. Talvez tenha havido uma morte na casa, ou tenha passado por inventário para herdeiros que não quiseram.
Os vendedores geralmente escolhem um preço de venda com base em vendas comparáveis para calcular um preço em uma propriedade fixa superior. Vendas comparáveis, ou “comps”, envolvem casas no mesmo tipo geral de bairro e da mesma idade, metragem quadrada e número de quartos, e podem compartilhar outras características. Chega-se a um preço pedido e, em seguida, reduz-se uma estimativa para reparos.
O vendedor pode deduzir um pouco mais do preço para uma venda rápida ou à vista. Se ela se tornará uma casa incrível para um investidor que espera obter lucro rápido, ou uma casa para um comprador de primeira viagem que está disposto a trabalhar um pouco, depende das margens de lucro e da quantidade de trabalho necessária.
Observação
O Programa da Seção 203 (k) da FHA permite que os mutuários recebam fundos adicionais em uma hipoteca existente da FHA ou contraiam um empréstimo separado para pagar reparos e reabilitação. Você pode até se inscrever online.
Poderá haver outros problemas, no entanto, se a casa tiver dias mais longos no mercado do que o tempo médio de venda de outras propriedades. Talvez o trabalho realmente necessário exceda as expectativas do vendedor, ou pode ser que a casa atraia um grupo menor de compradores.
Não cometa o erro de presumir automaticamente que mais dias no mercado significa que a casa está superfaturada.
Comprando um vintage em perfeitas condições
Uma casa vintage em perfeitas condições pode ser vendida por um preço premium, mesmo que não seja necessariamente modernizada ou moderna. Pense em bangalôs folclóricos vitorianos, italianos, Queen Annes ou artesãos. As casas de meados do século – aquelas construídas entre as décadas de 1950 e 1960 – também estão se tornando cada vez mais populares. Esta categoria também pode incluir casas que tenham destaque histórico devido a antigos proprietários ou residentes.
Um vendedor provavelmente adicionaria um preço premium além do valor de vendas comparável para definir o preço desse tipo de casa e poderia receber várias ofertas simplesmente devido à atratividade do design. O preço de venda pode subir ainda mais se os acessórios forem originais.
É possível que uma casa vintage em perfeitas condições seja superfaturada se estiver no mercado há mais tempo do que outras. Nem todo vendedor está ansioso para se desfazer de uma propriedade desse calibre, e alguns cobrarão um preço alto o suficiente para que valha a pena se mudarem.
Observação
Casas em bairros históricos terão preços altos com pouca margem de manobra. Um comprador normalmente pagará o preço pedido se quiser muito o local, porque o vendedor pode ou não alterar o preço.
Casas mais novas, mas desatualizadas
Você encontrará muitos desses tipos de propriedades em áreas que antes eram prósperas, mas que ficaram deprimidas. Talvez a área tenha sido superconstruída, ou a oferta tenha excedido a demanda, os empregos tenham deixado a cidade ou outras casas tenham sido abertas a alguns quilômetros de distância por menos dinheiro.
Seja qual for o motivo, os proprietários muitas vezes têm pouco interesse em remodelar uma casa só porque as tendências mudam. Eles acham que a casa estava bem quando a compraram e que está tudo bem para vendê-la agora. O que eles não percebem é que os compradores não querem casas sem atualizações. Eles querem propriedades prontas para uso que não exijam trabalho adicional. Eles esperam um desconto se tiverem que realizar um projeto de reforma residencial.
Algumas mudanças, como substituir as luminárias, escolher cores de tintas modernas e instalar eletrodomésticos mais novos, costumam ser suficientes para gerar interesse por um preço de venda melhor, mas os compradores geralmente não concordam em pagar o que há de melhor no mercado por uma casa desatualizada, mesmo que seja mais nova e limpa.
Vendas de execução hipotecária
Uma execução hipotecária é uma casa de propriedade de um banco, adquirida pelo credor porque os proprietários não pagaram a hipoteca. Essas propriedades são quase invariavelmente vendidas no estado em que se encontram.
Muitas vezes eles ficam vagos por longos períodos de tempo. O banco terá feito pouca – ou nenhuma – manutenção ou conservação paisagística. Um banco não pode ser responsabilizado pela divulgação de fatos que desconhece.
Observação
Os bancos relutam em oferecer descontos pelo trabalho necessário se um comprador encontrar um defeito que acabe representando um grande custo de reparo.
Os compradores podem localizar casas pré-execução hipotecária em certos sites populares, mas nem sempre estão à venda e podem nunca estar à venda. Geralmente, esse é apenas um processo pelo qual um banco passará quando o vendedor entrar em inadimplência, mas antes de tomar posse total da casa.
Vendas a descoberto
Uma venda a descoberto ocorre quando um credor aceita menos do que o valor total do saldo da hipoteca devido pelo comprador.Este é talvez o tipo de venda mais incompreendido, principalmente quando a casa precisa de obras.
Os vendedores provavelmente não terão dinheiro para fazer reparos ou consertar a casa se não conseguirem nem pagar o pagamento da hipoteca, e o credor do vendedor tem pouco incentivo para cooperar com uma venda a descoberto, a menos que o preço esteja alinhado com o mercado imobiliário atual.
Observação
Os bancos normalmente não descontam o preço que aceitarão para uma casa à venda a descoberto, mesmo que a propriedade precise de reformas, porque já a estão vendendo por menos do que o saldo do empréstimo.
Um banco poderia ter um desempenho financeiro melhor se executasse a hipoteca, em vez de vender a descoberto, a casa. O valor da opinião do preço do corretor (BPO) não importará nesse caso, porque o investidor será inflexível em uma rede que corresponda à rede de execução hipotecária.
Casas Packrat
As casas Packrat podem ser as piores. Estas são as propriedades pelas quais você terá que navegar por caminhos estreitos entrelaçados em pilhas de pertences pessoais espalhados pela casa. Às vezes, os quartos estão tão cheios de móveis, caixas e lixo que você não consegue abrir a porta. Packrats e colecionadores coletam e guardam coisas – ummuitode coisas.
Combine uma casa de packrat com anos de negligência e você poderá encontrar pilhas de roedores mortos ou problemas de umidade que passaram despercebidos durante anos. Alugar algumas caçambas de lixo de 30 metros eliminará os detritos se você tiver sorte, mas quaisquer problemas subjacentes podem ser muito mais extensos.
Os preços de venda destas casas são frequentemente reduzidos drasticamente.
Efeito nas negociações
A forma como você faria uma oferta de compra de uma casa que precisa de reparos provavelmente dependerá do tipo de propriedade que você está comprando.
Observação
Os compradores não devem presumir automaticamente que o preço de listagem já foi ajustado devido à necessidade de reforma do local, mas a maioria dos vendedores já percebe que a casa que estão vendendo precisa de reparos ou atualização, e provavelmente já levaram isso em consideração ao definir o preço.
Como acontece com qualquer oferta de compra, a melhor aposta do comprador de uma casa é confiar nas vendas comparáveis e depois deduzir o trabalho necessário. Baseie a dedução em estimativas escritas de empreiteiros licenciados. Fornecer essas informações ao proprietário pode ser suficiente para incentivá-lo a reduzir o preço.
Perguntas frequentes (FAQ)
Como você financia um fixador superior?
Existem várias opções de empréstimo para compradores de casas que desejam financiar reparos ou reformas com sua compra. O empréstimo HomeStyle da Fannie Mae e o empréstimo FHA 203 (k) são duas das opções mais populares, e o Departamento de Assuntos de Veteranos (VA) e o Departamento de Agricultura dos EUA (USDA) também oferecem empréstimos para renovação. Em alguns casos, você pode até conseguir uma bolsa para cobrir parte dos custos do seu fixador superior. Converse com vários credores e agências governamentais em sua área para determinar suas opções.
Como funciona o depósito na compra de uma casa que precisa de reparos?
Em alguns casos, um credor pode exigir um depósito de reparos que reterá os fundos designados para projetos de reparos ou reformas. Os requisitos específicos variam dependendo do credor e da natureza dos reparos. Quando necessário, os fundos não serão desembolsados até que os reparos sejam concluídos.
