Despesas operacionais e fluxo de caixa do imóvel alugado

Ao investir em imóveis, você deseja criar uma análise de fluxo de caixa de um imóvel alugado para ter certeza de que terá um fluxo de caixa e lucro positivos. Mas alguns investidores cometem erros sobre quais custos devem ser classificados como despesas operacionais.

Isso pode distorcer as perspectivas de uma propriedade, fazendo com que você tome uma decisão de investimento errada. Ou pode resultar em relatórios financeiros incorretos de uma propriedade que você já possui, tornando mais difícil saber o desempenho real do seu aluguel. Aqui, detalharemos o que exatamente está ou não incluído nas despesas operacionais.

O que é uma despesa operacional

Despesas operacionais são custos necessários para manter uma propriedade e garantir que ela possa gerar receitas. São custos que afetam o funcionamento diário do imóvel.

O que não está incluído nas despesas operacionais

É útil primeiro saber o que não é considerado despesa operacional.

Pagamentos de hipoteca

O “serviço da dívida” é um componente importante do fluxo de caixa, positivo ou negativo. O pagamento mensal é necessário para compras que não sejam em dinheiro.

Mas quando você está avaliando possíveis compras de imóveis para alugar e vê um valor nas finanças para despesas operacionais, o pagamento da hipoteca não está incluído nesse número. Isso ocorre porque os termos de financiamento são diferentes para investidores diferentes e sua taxa de juros ou pagamento inicial não são previstos antecipadamente.

Você não terá apenas que pagar essas outras despesas, mas também o pagamento do principal e dos juros. Certifique-se sempre de analisar o fluxo de caixa do investimento com muito cuidado.

Depreciação

A depreciação do seu imóvel alugado é uma das principais vantagens envolvidas no fluxo de caixa – o dinheiro que você tira do bolso ou coloca no bolso da sua locadora. Mas não está incluído nas suas despesas operacionais.

O IRS permite que você desvalorize uma casa alugada em 27,5 anos. Pegue o valor da casa e subtraia o valor do terreno (que não desvaloriza). Agora divida o resultado por 27,5 para obter o valor anual que você pode reivindicar como dedução fiscal.

Lembre-se, este é um dinheiro que você realmente não gastou. É apenas um cálculo para fins fiscais. Consulte um contador para definir os detalhes mais sutis.

Despesas de Capital

O dinheiro gasto em reparos e melhorias, como um telhado novo ou um aquecedor de água, são despesas de capital. Eles podem variar de acordo com o investidor, portanto não estão incluídos nas despesas operacionais. Por exemplo, um investidor pode optar por atualizar os equipamentos enquanto outro não.

Imposto de renda do investidor

Impostos sobre a propriedadesãoincluído nas despesas operacionais, mas o imposto de renda não. Eles não estão diretamente relacionados à capacidade da propriedade de gerar receitas de aluguel, portanto você não os incluiria nas despesas operacionais.

Despesas operacionais de aluguel de propriedade

Há poucas surpresas no queéincluídos nas despesas operacionais, embora identificá-los e calculá-los possa ser complicado em alguns casos. São consideradas despesas operacionais porque estão vinculadas ao funcionamento diário do imóvel e afetam sua capacidade de locação. As despesas listadas aqui também são dedutíveis do imposto.

• Impostos sobre a propriedade: Essas geralmente são as maiores despesas operacionais para investimentos imobiliários. É recomendável que você faça uma análise detalhada do orçamento da cidade ou município para estimar aumentos futuros nos impostos imobiliários.
• Marketing e publicidade: são despesas associadas à veiculação de anúncios para inquilinos, bem como à hospedagem e manutenção de um site ou blog dedicado ao seu negócio de locação.
• Seguro: O prêmio anual do seguro é dedutível como despesa operacional, embora também possa ser depositado e incluído nos pagamentos da hipoteca.
• Utilitários: Você pode deduzir como despesa operacional quaisquer serviços públicos que pagar, incluindo água, esgoto e coleta de lixo.
• Gerenciamento: Você pode deduzir o custo no ano pago se contratar uma gestão profissional. Essas taxas variam, mas geralmente custam cerca de 8% do aluguel mensal.
• Manutenção e reparos: Você não pode deduzir itens importantes, como reformas, embora muitas vezes sejam depreciáveis ​​para fins fiscais. Vocêpodededuzir a manutenção e reparos normais da residência, no entanto.
• Paisagismo e cuidados com a piscina: Estas são despesas operacionais e também são dedutíveis. 
• Contábil e jurídico: As taxas que você paga a um contador ou advogado relacionadas ao trabalho realizado em seu imóvel alugado são dedutíveis como despesas operacionais.
• Remoção de neve e controle de pragas: Essas também são deduções válidas de despesas operacionais.

Perguntas frequentes (FAQ)