Depreciação linear em imóveis

O investimento imobiliário tem algumas vantagens distintas em relação ao investimento no mercado de ações. Existem algumas deduções fiscais comuns e regulares disponíveis para os investidores, mas também existem outros benefícios, como a depreciação, que você talvez não conheça. A depreciação linear é a depreciação de bens imóveis em quantidades iguais ao longo de uma vida útil dedicada da propriedade, permitida para fins fiscais.

Algumas regras são específicas, como para a depreciação de imóveis para aluguel e, especificamente, casas ou condomínios unifamiliares prontos para aluguel. Eles não se aplicam a propriedades que você pretende consertar, consertar e depois alugar.

Principais conclusões

Um exemplo simples de depreciação linear

Se uma determinada propriedade que custa $ 180.000 puder ser depreciada usando uma vida fiscal de 27,5 anos, você dividiria $ 180.000 por 27,5 para produzir um valor linear igual de $ 6.545 em depreciação a cada ano. Essa é a sua dedução anual de depreciação e você não gastou nenhum centavo extra em custos para obtê-la. É seu simplesmente por investir em primeiro lugar.

Isso pressupõe que o imóvel esteja alugado. A Receita Federal estabelece um período de recuperação para imóveis residenciais para aluguel de 27,5 anos com base no sistema geral de depreciação do sistema modificado de recuperação acelerada de custos (MACRS).

Como calcular a depreciação linear em imóveis

Claro, existem outras regras e números que você deve incluir no cálculo.

• Na verdade, você começaria com sua “base” na propriedade, não necessariamente com o preço exato de compra. Provavelmente haverá alguma diferença. Você pode chegar à sua base adicionando seus custos de fechamento, como honorários advocatícios, quaisquer impostos de transferência, seguro de título, avaliações e taxas de registro.

Nota
Verifique com um contador os custos de fechamento permitidos. Certas despesas, como prêmios de seguro hipotecário, não estão incluídas.

• Em seguida, você deve subtrair o valor realista do terreno de sua propriedade alugada porque o terreno não se deprecia. Use o valor justo de mercado de cada um – o prédio e o terreno – na data da compra. Você pode depreciar 85% da sua base se o valor do edifício representar 85% disso.

Due Diligence e Direito de Compra

Você faznãoconsidere essa dedução potencial ao avaliar uma casa alugada para investimento. Você pode ter em mente o quão bem você se sairá com as deduções ao fazer o cálculo final dos números, mas você só quer olhar para o básico e se concentrar no fluxo de caixa quando estiver entrando no negócio pela primeira vez.

Isso significa fazer estas perguntas-chave:

• Você pode comprar o imóvel por um preço abaixo do valor atual de mercado, obtendo lucro no patrimônio líquido na mesa de fechamento?
• O mercado atual e o ambiente competitivo apoiarão um aluguel que pagará suas despesas e ainda deixará um bom lucro mensal como fluxo de caixa que você pode levar ao banco?
• Você permitiu alguma vaga e perdas de crédito?
• Você tem todas as suas despesas definidas ou estimadas de perto?

Não se esqueça de incluir publicidade, custos de gerenciamento, reparos, impostos sobre a propriedade, seguros e quaisquer serviços públicos que você pagará, como água e esgoto.

Nota
Determine essas respostas antes de comprar o imóvel. Todo o resto é molho. 

Deduzindo despesas

Suas despesas também são dedutíveis de sua renda para fins fiscais. Você também pode deduzir os juros da hipoteca, embora não sejam considerados uma despesa operacional.

Você não pode, entretanto, deduzir total e imediatamente grandes reparos, como substituição de equipamentos. Muitos desses custos devem ser depreciados, mas você pelo menos consegue deduzir uma parte do custo a cada ano durante um período de tempo.

Recaptura de depreciação

O IRS eventualmente recuperará algumas de suas economias fiscais quando você vender a propriedade. Você terá que relatar como receita a diferença entre sua base e seu preço de venda no ano em que fizer a venda.

Crescimento por meio do 1031 Exchange

Você só pode usar uma bolsa 1031 se decidir aumentar seu portfólio vendendo propriedades com lucro e investindo imediatamente esse dinheiro em outras propriedades novas.

Nota
Consulte um contador porque o procedimento é complicado e as regras são rígidas. O investidor é praticamente indiferente. Um terceiro deve intervir para receber o produto da venda e desembolsar os fundos para comprar o novo imóvel.

Você não terá que pagar imposto sobre ganhos de capital na venda do imóvel no ano em que for vendido, se isso for feito de maneira adequada. Você pode adiar o imposto sobre ganhos de capital até vender a propriedade e não conseguir transferir o produto para outra.