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Você pode traçar paralelos entre um agente de vendas a descoberto e um advogado especializado em vendas a descoberto, mas eles são tão diferentes quanto um flutofone de uma tuba. Agentes imobiliários vendem imóveis. Os advogados dão aconselhamento jurídico. Eu não pediria a um advogado para vender minha casa, assim como não esperaria que um corretor de imóveis me conseguisse uma absolvição por assassinato. Advirto os vendedores que fazem perguntas jurídicas a um agente sobre uma venda a descoberto. Mas eles precisam de um advogado para fazer a venda a descoberto? Talvez não. Especialmente na Califórnia, onde as leis já oferecem proteção aos consumidores.
Há algum tempo, uma vendedora me contratou para vender sua casa em uma venda a descoberto em El Dorado Hills. Sua casa já estava sob custódia quando foi listada por um agente diferente. Supostamente, aquele corretor de imóveis disse ao vendedor que era responsabilidade do vendedor negociar sua própria venda a descoberto. A corretora disse que não tinha tempo suficiente para ligar para o banco e, se o vendedor quisesse que o banco aceitasse sua venda a descoberto, o vendedor precisava ligar ela mesma para o banco.
Escusado será dizer que foi por isso que a listagem expirou e a venda a descoberto foi cancelada. Não é uma boa ideia tentar negociar sua própria venda a descoberto, por uma série de razões. Por outro lado, há muitos corretores imobiliários por aí que se autodenominam especialistas certificados em vendas a descoberto porque dormiram durante uma aula de 3 horas em algum lugar, mas fecharam poucas, ou nenhuma, transações reais de vendas a descoberto.
Por que você precisa contratar um advogado para negociar uma venda a descoberto
Para ir direto ao ponto, se você tiver dúvidas jurídicas, precisará contratar um advogado. É contra a lei que um agente imobiliário que não esteja licenciado para exercer a advocacia preste aconselhamento jurídico. Mesmo que o agente saiba a resposta a uma questão jurídica, um agente imobiliário não está autorizado a informá-lo.
As leis mudam o tempo todo. Os bancos têm advogados formados em faculdades de direito de primeira linha. Se um banco conseguir encontrar uma maneira de pressionar o vendedor em uma venda a descoberto, você acha que o banco hesitará um pouco? Aqui estão três bons motivos para contratar um advogado para negociar uma venda a descoberto:
Liberação de responsabilidade pessoal
Embora um banco possa perdoar a Saúde Teu entre o saldo da hipoteca e o preço final de venda, o banco pode não isentar o vendedor de responsabilidade pessoal. Isso significa que é possível que o banco consiga garantir legalmente os futuros salários de um vendedor, anexar contas bancárias ou de outra forma perseguir o vendedor por esse dinheiro. É chamado de julgamento de deficiência.A carta de aprovação da venda a descoberto pode ou não conter palavreado que descreva os direitos específicos do banco. A ausência de tal linguagem não é garantia de que o banco liberou o vendedor.
Os advogados dizem que mesmo um empréstimo de dinheiro para compra (que não tem recurso na Califórnia, sujeito a certas condições) poderia voltar a assombrar um vendedor anos depois, especialmente se o banco se reservasse o direito de cobrar ou de alguma forma conseguisse provar que os termos do empréstimo mudaram durante as negociações de venda a descoberto.As leis da Califórnia protegem os vendedores de 1 a 4 unidades.
Proteção de ativos
Os bancos examinam minuciosamente as demonstrações financeiras do vendedor. Os bancos examinam as contas bancárias e as declarações fiscais do vendedor e são conhecidos por obter o relatório de crédito do vendedor. Se o banco tiver prejuízo na venda, obviamente o banco gostaria de recuperar parte dessa perda. É por isso que o banco analisa os ativos e a renda disponível do vendedor.
Se o vendedor estiver tentando uma venda a descoberto sem dificuldades, é altamente provável que o banco solicite uma contribuição do vendedor. Mesmo que o vendedor se qualifique para uma venda a descoberto devido a dificuldades financeiras, o banco poderá exigir uma contribuição. Isso significa que o vendedor pode ser obrigado a trazer dinheiro para fechar. As leis da Califórnia protegem os vendedores de 1 a 4 unidades.
Tranquilidade
Depois que a venda a descoberto for fechada, a maioria dos vendedores gostaria de deixar a provação para trás. Um advogado pode oferecer essa garantia ao vendedor. Um agente imobiliário não pode.
Por que alguns vendedores não contratam advogados para negociar vendas a descoberto
Quem tem mais poder nas negociações com um banco? Um advogado ou um agente imobiliário? A resposta correta é o advogado. Então, por que mais vendedores não contratam um advogado para negociar a venda a descoberto? Pelas seguintes razões:
- Não entendo o benefício
- Agente, família ou amigos disseram-lhes para não
- Não tenho condições de pagar um advogado
- Acreditar erroneamente que seu agente fornece serviços jurídicos gratuitamente
- Não enfrente nenhuma responsabilidade e não tenha ativos
Pessoalmente, acredito que todo vendedor de vendas a descoberto pode se beneficiar de uma consulta jurídica antes de colocar uma casa no mercado como venda a descoberto. Sugiro a todos os meus clientes que obtenham aconselhamento jurídico. Especialmente se eu detectar sinais de alerta que podem voltar para afetá-los. Embora o programa governamental de vendas a descoberto HAFA ofereça algumas proteções para os vendedores, ele não substitui a obtenção de aconselhamento jurídico. Além disso, alguns estados exigem que um advogado cuide da venda a descoberto. A Califórnia não é um desses estados. Na Califórnia, os agentes imobiliários geralmente licenciados lidam com vendas a descoberto.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
