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O código tributário dos EUA permite uma exclusão – uma fuga à tributação – do lucro que você pode obter com a venda de sua residência pessoal. O valor de exclusão é de US$ 250.000 para indivíduos solteiros e para casais que apresentem declarações separadas, e US$ 500.000 para casais que apresentem declarações conjuntas. Mas aplicam-se várias regras de qualificação.
Isso pode complicar um pouco sua elegibilidade para exclusão se você estiver usando uma parte de sua casa como um escritório doméstico dedicado.
Principais conclusões
- A exclusão da venda de casa permite evitar a tributação sobre os lucros obtidos com a venda da sua residência pessoal.
- A venda do seu imóvel é considerada uma transação única, desde que o seu escritório residencial e a parte residencial da casa estejam ambos dentro de uma única “unidade residencial”.
- Você não pode reivindicar a depreciação de sua propriedade e a exclusão da venda de casa.
- A depreciação recuperada é tributada a uma alíquota máxima de 25%.
A exclusão da venda de casa
A exclusão da venda de casa permite evitar a tributação sobre o produto da venda da sua residência pessoal. Ele evita o imposto sobre ganhos de capital, não o imposto de renda. Você deve ter possuído e morado em sua casa por dois dos últimos cinco anos que terminam na data da venda. Esses períodos de dois anos não precisam ser simultâneos. Não é necessário que você tenha vivido e possuído a propriedade simultaneamente durante os mesmos dois anos.
O que é depreciação?
A legislação tributária dos EUA também prevê que você pode depreciar a parte de sua propriedade usada para fins comerciais. Você está efetivamente reivindicando uma dedução fiscal igual ao custo da parte que sua casa dedica ao seu escritório. Por exemplo, você poderia depreciar 15% do valor da sua casa se o seu escritório ocupasse 15% da metragem quadrada da sua casa.
Esta não é uma dedução única. O custo é distribuído por um período de anos que representa a vida útil do ativo.
Residência vs. Tratamento Empresarial
Antes de 2002, as regras eram mais rígidas se você usasse parte de sua residência para fins comerciais e depois vendesse sua casa. O IRS tratou esse tipo de venda como se você tivesse vendido dois imóveis: um residencial e outro imobiliário comercial. Você tinha que fazer cálculos separados para a residência e para os lucros do negócio, dividindo o preço de venda, as despesas de venda e a base de custos entre eles.
Desde então, o IRS descartou essas regras e as substituiu por outras que não distinguem mais entre residência e empresa. A venda do seu imóvel é considerada uma transação única, desde que o seu escritório residencial e a parte residencial das instalações estejam ambos dentro de uma única “unidade residencial”. Seu escritório não pode ficar em um prédio separado do lado de fora.
Você pode, portanto, excluir todo o lucro, apesar de usar parte da casa para negócios.
Recapturando a depreciação
Sua redução fiscal está sujeita a uma regra de “recaptura”, que visa evitar um duplo benefício fiscal na mesma transação. Você não pode reivindicar a depreciação de sua propriedade e também a exclusão da venda de casa.
Você perderá uma parte da exclusão igual a quaisquer deduções de depreciação que fez em seu escritório doméstico depois de maio de 1997 – mesmo que não tenha reivindicado nenhuma depreciação. O IRS diz que toda depreciação “permitida ou permitida” deve ser considerada na venda.
Observação
A depreciação “permitida” significa que você reivindicou anteriormente uma dedução fiscal para a parte comercial de sua casa. “Permitido” significa que você reivindicou menos do que poderia reivindicar ou nada. A questão é que a regra de depreciação estava disponível para você, quer você a utilizasse ou não.
Você deve pagar imposto sobre ganhos de capital sobre uma parte do lucro da venda de sua casa igual ao valor da depreciação. Você não pode aceitar deduções fiscais para seu escritório doméstico todos os anos e também aceitar benefícios residenciais nesse mesmo espaço quando decidir vender. O IRS “recaptura” essas amortizações que lhe permitiram reduzir suas obrigações fiscais nos anos anteriores à venda de sua casa.
A agência ainda aplica as regras de recaptura mesmo que você pare de usar aquele quarto por motivos comerciais e toda a casa seja tratada como residência principal por pelo menos dois anos do período de cinco anos que termina na data da venda.
Observação
Você ainda pode ser responsável pela recuperação da depreciação se não se qualificar mais para deduções de escritório doméstico de acordo com a Lei de Reduções de Impostos e Empregos (TCJA) de 2018, embora a TCJA tenha eliminado apenas esse benefício fiscal para funcionários, não para trabalhadores autônomos. A dedução do escritório doméstico é uma redução de impostos totalmente separada.
Responsabilidade Fiscal Devida sobre Depreciação Recapturada
A depreciação recuperada é tributada a uma alíquota máxima de 25%, em vez da alíquota comum de 15% para ganhos de capital de longo prazo. Impostos estaduais aplicáveis também podem ser aplicados. Você deve relatar esse valor recapturado no Anexo D (Ganhos e Perdas de Capital), não no Formulário 4797 (Venda de Propriedade Comercial).
Consulte para obter ajuda para arquivamento
As questões fiscais relacionadas aos escritórios comerciais domésticos podem ser complicadas, especialmente porque as leis tributárias estaduais e federais mudam com frequência. As informações neste artigo podem não refletir as leis do seu próprio estado ou as alterações mais recentes na lei. Portanto, para ter certeza de que você está atualizado e preciso com sua declaração de impostos, consulte um contador ou um advogado para obter aconselhamento fiscal ou jurídico atual.
