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É provável que magnatas imobiliários bilionários, como Sam Zell, de Chicago, e Tom Barrack, de Santa Bárbara, concordem colectivamente que ninguém consegue cronometrar o mercado imobiliário, nem mesmo eles. Isso pode deixar você se perguntando: se os profissionais não conseguem cronometrar o mercado, como você pode?
Para começar, você pode empregar as mesmas técnicas que funcionaram para muitos que vivem de acordo com a crença: comprar na baixa e vender na alta. O primeiro passo é determinar o tipo de mercado imobiliário que existe em sua cidade.
Tipos de mercados imobiliários
Embora existam muitas variações e reviravoltas, basicamente os mercados imobiliários se enquadram em três categorias: mercados de compradores, mercados de vendedores e mercados neutros.
Mercados de compradores
Os mercados de compradores existem quando há mais estoque, ou seja, casas à venda, do que compradores. Como os compradores têm muitas casas para escolher, nem todas as casas à venda serão vendidas. A maioria dos especialistas concorda que se houver seis meses ou mais de estoque no mercado, trata-se de um mercado comprador. Observe também que nos mercados compradores, um menor número de compradores resultará em menos vendas, o que pode distorcer os preços médios.
Mercados Vendedores
Por outro lado, nos mercados vendedores, há mais compradores do que estoque disponível. Como há menos casas para os compradores escolherem, quase todas as casas serão vendidas. Normalmente, há muito menos de seis meses de estoque no mercado vendedor. Nos mercados de vendedores extremos, há menos de dois meses de estoque em reserva.
Mercados Neutros
Os mercados neutros são equilibrados. Normalmente, as taxas de juros são acessíveis e o número de compradores e vendedores no mercado é igualado. A balança não inclina em nenhuma direção, o que significa que o mercado está normal sem sofrer oscilações voláteis. O estoque geralmente dura cerca de quatro meses, mais ou menos. Observe que existem boas compras em mercados neutros, mas não há indicações gerais que favoreçam os compradores em detrimento dos vendedores ou vice-versa.
Comprando no mercado de um comprador
Se você vai comprar uma casa e pode esperar pelas melhores condições, o mercado do comprador é isso. Não há melhor momento para adquirir uma nova casa ou comprar uma propriedade para investimento.
Os vendedores estão mais dispostos a negociar porque sabem – ou deveriam saber – que, se se recusarem a aceitar sua oferta de compra, poderão não receber outra. Quando menos casas são vendidas, os preços normalmente caem.
Os compradores podem pedir aos vendedores que paguem os custos de fechamento, desde que o credor permita o crédito. Os compradores também podem esperar que os vendedores paguem por relatórios especiais, como inspeções de pragas ou certificações de telhados e garantia residencial. Se a casa precisar de reparos ou atualização de seus sistemas, os vendedores geralmente creditarão o comprador pelos reparos ou corrigirão o(s) problema(s) observado(s) por um inspetor residencial. Os compradores podem solicitar períodos de inspeção mais longos, estender os prazos de fechamento e solicitar a posse antecipada, termos que seriam automaticamente rejeitados no mercado do vendedor.
Os vendedores geralmente concordam mais em aceitar uma oferta contingente que depende da venda da casa existente pelo comprador. Uma oferta na mão é melhor do que nenhuma oferta.
Vender no mercado de um comprador
Se um vendedor não precisar vender, pode haver uma desvantagem em colocar uma casa à venda no mercado de um comprador. Os vendedores em mercados fracos perdem capital. Como há pouca procura de casas, isso irá pressionar os preços de venda, empurrando o mercado para baixo. Esse impulso descendente faz com que muitos compradores façam ofertas baixas.
Os compradores de casas frequentemente pedem aos vendedores que paguem a totalidade ou a maior parte dos custos de fechamento, reduzindo assim as receitas líquidas do vendedor. Os compradores também podem fazer com que as vendas dependam de eventos como a venda de sua casa. No entanto, neste mercado de vendas fracas, os compradores da casa também podem demorar para vender.
Os compradores sabem que estão no comando durante um mercado comprador. Eles podem exigir que o vendedor faça atualizações ou reparos como parte do acordo de compra. Todas aquelas pequenas coisas que os vendedores adiaram o conserto aparecerão na inspeção residencial, e os compradores esperam que os vendedores as consertem.
Além disso, os compradores tenderão a solicitar cláusulas de “exclusão” que lhes permitiriam abandonar o negócio até o dia do fechamento.
Comprando no mercado de um vendedor
Se o comprador não tiver urgência em comprar uma casa, o mercado do vendedor não é o momento ideal para comprar. Existem várias desvantagens em comprar uma casa no mercado de vendedores, sendo algumas das mais óbvias em relação ao preço.
Várias ofertas são comuns. Os vendedores comandam o preço superior ou de tabela e conseguem, às vezes mais. Os vendedores satisfeitos com o mercado relutam em pagar qualquer um dos custos de fechamento do comprador ou em pagar pelas inspeções. Como o mercado está repleto de compradores, os vendedores normalmente dizem aos compradores para comprarem a casa “como está” e se recusam a fazer reparos ou reduzir o preço dos reparos.
A maioria dos vendedores não cederá ao contrato original, independentemente das circunstâncias, porque há mais três compradores na esquina.
Vender no mercado de um vendedor
Se você está vendendo uma casa no mercado de vendedores, é o melhor momento para ser vendedor. As relações entre o preço de lista e o preço de venda são mais baixas nos mercados de vendedores, o que significa que os vendedores comandam preços mais altos, às vezes bem acima do preço de lista.
Eles têm a vantagem de se recusar a pagar os custos de fechamento do comprador e muitas vezes rejeitam ofertas que solicitam inspeções pagas pelo vendedor. Os compradores ainda podem obter inspeções residenciais, mas geralmente renunciarão à solicitação de reparos, aceitando a propriedade “como está”. Além disso, como o vendedor está no controle, é comum que os vendedores negociem períodos de inspeção mais curtos e esperem que os compradores renunciem a certas contingências, como avaliações ou contingências de empréstimos.
Os compradores que também precisam vender suas casas antes de comprar acharão mais fácil vendê-las. Esses compradores estão jogando em ambos os lados do mercado do vendedor e devem encontrar um equilíbrio entre vender sua casa atual e comprar sua futura casa.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
