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Comprar um condomínio pode ser um bom investimento para alguns e ruim para outros. Então, como você determina se é uma boa ideia para você? Fazendo alguns cálculos e respondendo a algumas perguntas.
Primeiro, você deve estimar com precisão o aluguel anual que poderá receber, bem como as despesas em que incorrerá. As despesas podem incluir impostos imobiliários, seguros, manutenção e reparos, bem como honorários advocatícios se for necessário um despejo, custos de publicidade para conseguir inquilinos e custos de reparos se um inquilino danificar a propriedade.
Observação
Para saber mais sobre os fatores a serem considerados ao comprar um condomínio, leia “Como começar a investir em imóveis”, de John Reed.
Faça as contas: um exemplo de investimento em condomínio
Vejamos um exemplo:
Você encontra um condomínio à venda por US$ 55.000 e pode pagar em dinheiro. O aluguel será por US$ 750 por mês (US$ 9.000 por ano). À primeira vista, isso representa um rendimento de 16,4% (US$ 9.000 dividido por US$ 55.000). Mas antes de ficar muito animado, você deve levar em consideração estas despesas:
- Os impostos imobiliários são de US$ 1.000 por ano.
- O seguro custa $ 400 por ano.
- Você estima cerca de US$ 300 por ano em manutenção e reparos.
- O condomínio ficará vago cerca de um mês por ano (a um custo de US$ 750 por ano).
- Cada vez que estiver vago, você precisará gastar em publicidade (a um custo de US$ 150 por ano).
- Você estima que, em cada cinco anos, poderá ter uma experiência ruim e incorrer em custos legais e custos adicionais de reparo de cerca de US$ 5.000 (o que seria cerca de US$ 1.000 por ano).
Esses custos totalizam US$ 3.600 por ano (ou cerca de US$ 300 por mês). Seu aluguel líquido é agora de $ 5.400 ($ 9.000 menos $ 3.600), o que representa um rendimento líquido de aluguel de 9,8%, o que ainda é um retorno atraente.
Além do fluxo de caixa, você participará da valorização do imóvel. Se você esperava que o mercado imobiliário subisse cerca de 3% ao ano, no primeiro ano seu condomínio valorizaria de US$ 55.000 para US$ 56.650, com um ganho de US$ 1.650.
Se você não puder pagar em dinheiro e precisar financiar o imóvel, também terá que levar em consideração o custo dos juros. Para propriedades de investimento, planeje investir de 20 a 25% para se qualificar para o empréstimo.No cenário acima, digamos que você aposte 25% (US$ 13.750) e financie os 75% restantes (US$ 41.250) a uma taxa de 7% ao longo de 30 anos. Seu pagamento seria de $ 274 por mês.
Quando você soma seu pagamento de US$ 274 por mês e as despesas estimadas calculadas acima, de cerca de US$ 300 por mês, você obtém US$ 574 por mês de despesas estimadas. Com um aluguel esperado de US$ 750 por mês, essa propriedade ainda geraria um fluxo de caixa positivo e, com base nesses números, provavelmente seria um bom investimento.
Outros fatores: avaliação de condomínio e taxas de associação
Você também precisará saber se o condomínio que está considerando possui taxas de associação e com que frequência poderá ser necessário pagar avaliações, que são despesas incorridas para cobrir as áreas comuns do condomínio. As avaliações podem incluir paisagismo, reparos e manutenção de estacionamento e garagem, melhorias no exterior do edifício e despesas associadas a quaisquer áreas comuns, como saguão principal ou entrada.Essas despesas devem ser levadas em consideração em sua estimativa de despesas antes de você calcular o retorno estimado do investimento em seu condomínio.
Antes de fazer qualquer investimento imobiliário você também deve avaliar o quão realistas são suas suposições. Aqui estão algumas questões adicionais a serem consideradas para determinar se a compra de um condomínio será um bom investimento:
- O seu condomínio fica em uma área onde há demanda por imóveis para aluguel, como perto de uma faculdade?
- Está em uma área que está se tornando menos popular ou mais popular?
- Poderia um grande empregador na área fechar e fazer com que a procura de aluguer diminuísse?
- Será que um novo condomínio poderia ser construído nas proximidades, deixando o seu precisando de melhorias caras para competir?
Perguntas frequentes (FAQ)
Como você financia um investimento em condomínio?
Para financiar um condomínio, você precisará se qualificar para um empréstimo de condomínio feito sob medida para uma propriedade de investimento. Os empréstimos para condomínios são geralmente mais difíceis de se qualificar do que as hipotecas padrão, porque o seu credor examinará minuciosamente toda a propriedade do condomínio. Os empréstimos para propriedades de investimento também tendem a ter requisitos de entrada mais elevados.
O que posso deduzir se comprar um condomínio para investimento?
As despesas dedutíveis de um condomínio são semelhantes às de outras propriedades para investimento. Isso inclui juros de hipotecas, reparos, depreciação, seguros e impostos.
Por quanto tempo devo manter um investimento em condomínio antes de vender?
O momento ideal para realizar um investimento imobiliário depende de uma série de fatores de mercado, bem como dos seus próprios objetivos financeiros. Se você deseja obter lucro a curto prazo, talvez queira vender em apenas alguns anos. No entanto, se o seu objetivo principal for a renda de aluguel, você pode preferir manter a propriedade por mais tempo.
