Comprar imóveis vs. investir em REITs

Você já deve ter ouvido falar que o mercado imobiliário pode ser uma opção sólida de investimento. Mas é melhor comprar imóveis ou investir em fundos de investimento imobiliário (REITs)? Quer você decida se tornar um proprietário, comprar e revender propriedades com lucro ou obter renda passivamente por meio de REITs, é importante primeiro compreender os requisitos, benefícios e desvantagens de cada estratégia de investimento imobiliário.

Orientaremos você sobre o que significa comprar imóveis e investir em REITs e ajudá-lo-emos a avaliar os prós e os contras para entender melhor se alguma das opções de investimento se enquadra no seu plano financeiro.

Compra de imóveis

Comprar imóveis é uma forma ativa de investimento. Você pode comprar um imóvel em qualquer lugar, mas se você é novo no mundo imobiliário, geralmente é recomendado que você compre um imóvel que possa ver pessoalmente primeiro. Isso pode ajudar a evitar surpresas inesperadas no futuro.

Existem duas estratégias principais de investimento para obter lucro na compra de imóveis:

• Possuir um imóvel alugado: Nesse cenário, você compraria um imóvel (casa unifamiliar, casa multifamiliar, apartamento ou condomínio ou prédio comercial) e o alugaria aos inquilinos. Isso permitiria que você obtivesse uma renda regular e lucrasse lentamente ao longo do tempo. Os pagamentos do inquilino podem ajudá-lo a aumentar o patrimônio da propriedade e/ou fornecer um fluxo de renda.
• Lançando e revendendo casas: Outra forma de investir envolve comprar propriedades, consertá-las e revendê-las – de preferência com lucro. Este cenário, muitas vezes chamado de “inversão”, dá-lhe a oportunidade de obter lucro rapidamente, mas é arriscado. Você precisará estimar adequadamente os custos de renovação e ter um cronograma para revenda antes de tomar uma decisão de compra. Você vai querer cronometrar sua venda para maximizar o preço de venda. 

Você pode encontrar propriedades em um serviço de listagem múltipla (MLS), que é o maior banco de dados de propriedades à venda se você for corretor de imóveis ou trabalhar com um. Apenas corretores de imóveis têm acesso ao MLS. 

Caso contrário, você pode encontrar listagens online por meio de plataformas como Zillow, MIBOR, Realtor.com e Trulia. Você também pode pesquisar propriedades governamentais no site do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA.

Prós e contras da compra de imóveis

Prós explicados

• Fluxo de renda regular (para aluguéis): Se você planeja se tornar proprietário, poderá contar com pagamentos regulares na forma de aluguel que podem ajudar a pagar a propriedade e fornecer um fluxo de renda confiável. Esta pode ser uma abordagem mais estável em relação à compra e venda, o que não garante lucro.
• Deduções fiscais (para aluguéis):Os proprietários de imóveis alugados podem desfrutar de deduções fiscais para muitas de suas despesas comerciais envolvidas na administração de uma propriedade. 
• Controle sobre preços e seleção de inquilinos:Esteja você listando um imóvel para alugar ou para venda, você é responsável pelo preço do anúncio e tem controle sobre quem permite alugar ou comprar um imóvel. Claro, você só pode alugar ou vender pelo valor que os locatários ou compradores estiverem dispostos a pagar.
• Potencial para obter retornos significativos, rapidamente (para vender propriedades): Se você comprar um imóvel e puder atualizá-lo ou renová-lo dentro ou abaixo do orçamento, você terá o potencial de obter retornos significativos se puder vender o imóvel dentro do cronograma planejado.
• Propriedade de uma propriedade física: Para muitos investidores, possuir uma propriedade física sobre um investimento intangível é mais ideal do que investimentos não físicos, como REITs, fundos ou ações. Quando você possui uma propriedade, você tem algo tangível e um lugar onde poderia morar, se precisasse.

Contras explicados

• Requer extensa pesquisa ou experiência: Sempre que você compra um imóvel com a esperança de obter lucro, é importante fazer uma extensa pesquisa de mercado para entender melhor a área. Isso pode exigir trabalhar com um profissional experiente ou gastar muitas horas conhecendo o mercado local. Ganhar experiência de longo prazo muitas vezes significa lidar com algumas perdas à medida que você aprende o que não fazer. 
• Exige envolvimento ativo: Esteja você alugando ou revendendo um imóvel, como proprietário, você precisará estar ativamente envolvido no processo. Embora a renovação e a revenda exijam um compromisso ativo e de curto prazo, a gestão de um aluguer exige que administre ativamente a sua propriedade ou contrate uma empresa externa de gestão de propriedades. Isso pode consumir uma quantidade significativa de seu tempo ou adicionar custos adicionais.
• Requer acesso a fundos iniciais robustos: Para comprar um imóvel, você precisará arcar com um pagamento inicial e custos de fechamento. Algumas propriedades com várias residências exigem despesas iniciais maiores do que as propriedades com uma única residência, o que significa que se você planeja alugar unidades multifamiliares, precisará de acesso a capital para começar.
• Pode estar sujeito a imposto sobre ganhos de capital (no momento da venda): Se você vender um imóvel por mais do que pagou pelo investimento, provavelmente será obrigado a pagar imposto sobre ganhos de capital.Embora você possa evitar isso se comprar uma nova propriedade dentro de um período de tempo especificado (também conhecido como troca 1031), provavelmente terá que pagar ganhos de capital em algum momento. As taxas de imposto sobre ganhos de capital são geralmente de 0%, 15% ou 20%, dependendo do seu nível de renda, embora em alguns casos as taxas possam ser mais altas.

Investindo em REITs

Ao investir em um REIT, você participa de uma forma passiva de investimento. REITs são trustes que permitem que você invista junto com outros investidores para obter lucro potencial, sem incorrer no custo e no tempo reais de compra e gerenciamento imediato de uma propriedade.

Existem REITs públicos e privados, mas, a menos que você seja um investidor credenciado, só terá acesso a REITs públicos. Você pode pensar em investir em um REIT como algo comparável a comprar ações de uma empresa. Você está comprando uma parte da empresa e pode obter lucro ou sofrer perdas dependendo do desempenho dela.

Prós e contras de investir em REITs

Prós explicados

• Pouco ou nenhum investimento de tempo: Como os REITs são gerenciados ativamente por um conselho de administração, você pode evitar as responsabilidades da gestão diária ou das decisões de compra e venda. Isso pode ser um benefício se você não tiver tempo para se dedicar à administração ou reforma de um imóvel. 
• Requisitos mínimos de investimento baixos: Você pode começar a investir em um REIT com muito menos dinheiro do que precisa para comprar um imóvel diretamente. Embora normalmente você precise investir pelo menos US$ 1.000 para começar (alguns mínimos são mais baixos), o valor é muito menor do que o necessário para um pagamento inicial ou custos de fechamento de uma propriedade, que podem ser dezenas de milhares de dólares.
• Menos pesquisa necessária: embora você deva sempre pesquisar um investimento antes de contribuir com qualquer parte do seu dinheiro, você não precisará pesquisar REITs tanto quanto faria com uma propriedade que planeja comprar.
• Melhor diversidade de investimentos: Os REITS podem ajudá-lo a alcançar a diversidade em seu portfólio com mais facilidade porque exigem menos dinheiro e permitem que você invista em várias propriedades com um único ativo.
• Dividendos: Os REITs são obrigados a pagar dividendos aos investidores.Esse valor pode variar, mas você poderá esperar distribuições em um cronograma definido.

Contras explicados

• Menos controle: Quando você investe em um REIT, você tem pouca ou nenhuma palavra a dizer sobre como as propriedades imobiliárias são administradas, quais propriedades são compradas e por quanto são vendidas. 
• Mais volátil: Os REIT negociados publicamente irão flutuar de preço e podem ser influenciados pelas tendências do mercado de ações mais amplo. Eles tendem a ser mais voláteis do que imóveis ou REITs privados ou não negociados.
• Considerações fiscais: Você ainda enfrentará consequências fiscais ao investir em REITs. Você será obrigado a pagar imposto de renda sobre quaisquer dividendos ganhos a cada ano e também poderá estar devendo imposto sobre ganhos de capital.

Devo comprar imóveis ou investir em REITs?

Em última análise, se você investe ativamente em imóveis ou por meio de um REIT depende de sua situação financeira, disponibilidade, interesse na gestão imobiliária e conforto geral com o mercado imobiliário. 

Ambas as estratégias de investimento são formas potenciais de aumentar sua riqueza, mas comprar imóveis exigirá mais tempo e dinheiro. No entanto, você poderia ganhar mais com esse investimento, dependendo de uma série de fatores. Os REITs, no entanto, podem ser um excelente complemento a um portfólio para um investidor mais participativo, porque são mais simples e menos demorados.

O resultado final

O imobiliário é muitas vezes visto como um grande investimento, mesmo em tempos de incerteza económica, porque permite gerar rendimentos estáveis. Comprar e revender imóveis com lucro pode fazer sentido se você tiver acesso a muito capital e não se importar em navegar no processo de reforma. Comprar e alugar imóveis pode ajudá-lo a obter uma renda estável por meio do aluguel e permitir que você compre mais propriedades no futuro. 

Se administrar ou vender uma propriedade parece muito trabalhoso, investir em um REIT pode ser uma opção melhor para você. Esta forma mais passiva de investimento requer menos investimento inicial de capital e tempo, embora você não tenha tanto controle sobre o gerenciamento das propriedades.

A Saude Teu não fornece serviços e consultoria tributária, de investimento ou financeira. As informações são apresentadas sem considerar os objetivos de investimento, a tolerância ao risco ou as circunstâncias financeiras de qualquer investidor específico e podem não ser adequadas para todos os investidores. O desempenho passado não é indicativo de resultados futuros. Investir envolve risco, incluindo a possível perda do principal.