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Uma escritura em vez de execução hipotecária (DIL) é uma opção para evitar a execução hipotecária, mas ainda assim libertar-se de pagamentos de casa inacessíveis. Você pode transferir voluntariamente a propriedade para o seu credor – sua escritura – em vez de esperar que ele execute a hipoteca de sua casa.
Basicamente, você assinaria a escritura para eles e seu credor o liberaria da obrigação de fazer quaisquer pagamentos adicionais relativos ao seu empréstimo hipotecário.
Principais conclusões
- Embora um DIL ainda prejudique o seu crédito, não é tão prejudicial quanto uma execução hipotecária.
- Um DIL não negará necessariamente suas obrigações de empréstimo; se o credor não conseguir recuperar a dívida restante com a venda da casa, ele poderá responsabilizá-lo por essa dívida restante.
- As execuções hipotecárias são caras e demoradas para os credores, portanto, eles podem estar dispostos a trabalhar com você em um DIL.
- Para solicitar um DIL, basta entrar em contato com seu credor e solicitar o início do processo.
Como funciona uma escritura em vez de execução hipotecária
Uma transação DIL é uma forma de se livrar de sua casa se você descobrir que não tem condições de pagar o pagamento da hipoteca, não consegue obter uma modificação do empréstimo e não consegue vender sua casa.
O processo não é isento de repercussões, no entanto. Existem algumas desvantagens.
Seu relatório de crédito
Um DIL parece um pouco diferente em seu relatório de crédito do que uma execução hipotecária padrão porque não é tão prejudicial, mas o resultado é semelhante. Seu banco assume a propriedade da propriedade e a vende para pagar seu empréstimo e, em muitos casos, sua pontuação de crédito diminuirá.
No entanto, você poderá conseguir um empréstimo novamente mais cedo, e um agente de crédito que revise seu relatório de crédito (em oposição a um modelo de pontuação computadorizado) posteriormente poderá ver um DIL de forma mais favorável do que uma execução hipotecária.
Observação
Seu crédito provavelmente ficará um pouco melhor com um DIL se você não tiver outras opções além da execução hipotecária, como uma venda a descoberto, uma modificação do empréstimo ou uma venda no mercado aberto.
Um equilíbrio de deficiência
Sua casa pode ser vendida por menos do que você deve em sua hipoteca quando seu credor a vender após aceitar uma escritura em substituição. O produto da venda não será suficiente para pagar o seu empréstimo. Seu credor pode tentar cobrar de você essa deficiência se isso acontecer, de modo que seu empréstimo ainda não estará completamente atrasado.
Mas você pode eliminar a deficiência em uma transação DIL em alguns casos, ou pode negociar uma deficiência menor.
Observação
Revise cuidadosamente seu contrato DIL com um advogado local e pergunte a um profissional tributário sobre qualquer responsabilidade que você possa ter pela dívida perdoada ou outros aspectos do negócio.
O prazo
Um DIL pode avançar mais rapidamente do que outras opções. Você pode parar de fazer seus pagamentos mensais e passar para uma moradia mais acessível mais cedo, mas a diferença financeira pode não importar se você já parou de fazer pagamentos e está aguardando a execução hipotecária. Um DIL põe as coisas em movimento para que você possa comprar novamente ou reconstruir seu crédito mais rapidamente. Espere cerca de 90 dias para o tempo de processamento.
Assistência Financeira
Alguns programas DIL ajudam você a se recuperar. Você poderá morar em sua casa por até três meses sem pagar aluguel ou poderá receber assistência de mudança (até US$ 3.000 em alguns casos) para facilitar sua transição.
Sua privacidade
Um DIL é menos público do que uma execução hipotecária. É um acordo entre você e seu banco – não um processo legal autorizado pelo seu estado que possa aparecer em registros públicos.
A vantagem para os credores
Os bancos também se beneficiam quando você usa um DIL. A execução hipotecária é um processo caro e demorado e arriscado para os credores.Eles preferem acabar com as coisas rapidamente e com menos papelada se for inevitável que tenham que recuperar um imóvel.
Dito isto, os bancos nem sempre concordam em permitir que você libere sua casa dessa forma. E um DIL pode não ser uma opção se você tiver outras garantias sobre sua casa, como uma segunda hipoteca.
Prós e contras de uma escritura em substituição
Como acontece com qualquer recurso em tempos financeiros difíceis, há vantagens e desvantagens em um DIL, mas elas se equilibram em muitos casos.
- Pontuações de crédito: Uma escritura em vez de execução hipotecária prejudica seu crédito, mas não tanto quanto uma execução hipotecária, e você pode não ter outras opções. O pior cenário é que você perderá os pagamentos mensais e, eventualmente, deixará de pagar o empréstimo de qualquer maneira.
- Nova Moradia: Você deve sair de sua casa. Você terá que encontrar outro lugar para morar quando o banco tomar posse do imóvel.
- Alívio limitado: Um DIL é apenas um acordo entre você e seu credor hipotecário principal. Você ainda é responsável por pagar qualquer dinheiro que deva a terceiros, como uma segunda hipoteca, despesas de HOA ou impostos sobre a propriedade.
Outras opções possíveis
Uma venda a descoberto pode ser uma opção melhor do que um DIL. Você ainda poderá obter a isenção de qualquer deficiência com uma venda a descoberto e causaria menos danos ao seu crédito.
Uma modificação do empréstimo também pode oferecer uma solução menos drástica e o refinanciamento também pode proporcionar alívio.
Etapas da escritura em vez do processo de execução hipotecária
Você deve trabalhar com seu credor para obter a liberação da hipoteca, e cada credor tem requisitos diferentes para isso. Ligue e pergunte sobre o processo. Informe-os de que você não consegue efetuar seus pagamentos e pergunte quais etapas você deve seguir. Alguns aspectos do processo são relativamente comuns, entretanto.
- Entre em contato com seu credor, explique sua situação e peça para iniciar o processo DIL. Talvez seja necessário preencher um formulário e coletar detalhes financeiros sobre seu orçamento e pagamentos.
- Forneça documentos que comprovem suas receitas, despesas mensais e saldos de contas bancárias. Seu credor precisa entender que você está enfrentando uma dificuldade impossível e que não há como pagar.
- Responda às solicitações de detalhes adicionais e dê tempo para que seu credor processe sua solicitação. Espere 30 dias ou mais antes de obter uma resposta, mas nunca é demais ligar e pedir uma atualização de status. Nada acontecerá rapidamente, mas o processo ainda deverá ser mais rápido do que uma execução hipotecária.
- Procure aconselhamento jurídico se for aprovado. Consulte um advogado imobiliário local antes de assinar qualquer documentação final e durante todo o processo. Isto custará várias centenas de dólares, mas qualquer “mal-entendido” poderá facilmente custar-lhe dez vezes mais ou mais. Preste atenção especial em como qualquer deficiência será tratada.
- Deixe o imóvel limpo e em boas condições na hora de sair. Remova todos os pertences pessoais e detritos para que a propriedade esteja pronta para ser colocada à venda.
O resultado final
Pergunte ao seu credor sobre outras alternativas que podem estar disponíveis antes de assinar na linha pontilhada. Uma venda a descoberto, modificação de empréstimo, refinanciamento ou outras opções podem estar em jogo. Discuta essas possibilidades também com um consultor tributário e um advogado para que você possa escolher a melhor solução para suas circunstâncias pessoais.
