Como obter um HUD aprovado para uma venda a descoberto

Se você está pensando em comprar uma venda a descoberto, também pode estar procurando várias formas de assistência hipotecária. Empréstimos HUD e empréstimos FHA são dois dos tipos mais comuns de assistência que você pode encontrar. O truque é conseguir que seu empréstimo apoiado pelo governo seja aprovado para uma venda a descoberto.

O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano, ou HUD, é um departamento governamental criado para auxiliar em vários assuntos relacionados às necessidades habitacionais da América, incluindo empréstimos a compradores de casas que, de outra forma, não teriam condições de comprar uma casa. Tanto os empréstimos HUD quanto os empréstimos FHA são apoiados pelo governo e permitem pagamentos iniciais mais baixos e qualificações de crédito mais fáceis.

Quando você pode precisar de um empréstimo do HUD

Um dos motivos pelos quais você pode querer comprar uma venda a descoberto é que talvez não esteja em condições de comprar uma casa pelo preço total. Se for esse o caso, você também pode precisar de termos de empréstimo mais flexíveis. É possível obter um empréstimo FHA com um pagamento inicial de até 3,5% do preço da casa, e os empréstimos do HUD (apenas para nativos americanos) podem chegar a 1,25%. Ambos os empréstimos tornam mais fácil para os mutuários com crédito ruim também se qualificarem.

Vamos nos concentrar especificamente no empréstimo do HUD e aprender o que os bancos analisam mais de perto para que você possa maximizar suas chances de obter aprovação para um empréstimo do HUD com uma venda a descoberto.

Quem pode aprovar uma venda a descoberto do HUD

Para obter um empréstimo do HUD, primeiro você precisa passar por um credor aprovado pelo HUD. Você pode pesquisar no site do HUD para encontrar um credor em sua área. Os empréstimos do HUD não são aprovados em todos os condados de todos os estados, portanto, você pode ser automaticamente desqualificado com base em onde mora.

Além disso, parte da aprovação se resumirá a quaisquer gravames que o vendedor tenha sobre a casa. Muitos titulares de garantia júnior (secundária) podem não estar envolvidos na aprovação do HUD. Isso ocorre porque a maioria dos titulares de garantias juniores se preocupa apenas com o valor do cheque que lhes é devido. Eles são bastante negligentes quanto ao preço de venda, quem paga o quê e quanto de comissão é paga. Os detentores de garantia primária, por outro lado, preocupam-se muito com quanto é pago à garantia júnior e quem o paga.

O que os bancos de vendas a descoberto prestam atenção em um HUD

Em um processo completo de venda a descoberto, os bancos lidam com duas etapas para aprovações de empréstimos do HUD. Primeiro, o banco aprova a Divulgação de Fechamento preliminar, que detalha uma estimativa de todos os custos associados ao fechamento da venda. Então, pouco antes do fechamento, o banco aprova a Divulgação de Fechamento final. Existem alguns fatores-chave que o banco do vendedor analisa nesses documentos.

O preço de venda

Às vezes, o banco do vendedor pode dizer que a venda precisa de um determinado valor líquido, e esse valor líquido pode ser maior do que o valor líquido no HUD. Nessas situações, poderá ter de aumentar a sua oferta, o que, claro, dependeria da sua aprovação para um empréstimo maior do HUD.

Um BPO em vez de uma avaliação completa

Com tanto dinheiro em jogo, você poderia pensar que um banco iria querer contratar um avaliador independente para avaliar o valor. No entanto, a maioria dos bancos paga um agente imobiliário aleatório, que nem é necessariamente um especialista de bairro, para dar ao banco uma opinião rápida de valor, que eles chamam de opinião de preço do corretor (BPO).

Eles pagam apenas US$ 50 a US$ 100 por isso. A razão pela qual muitos agentes de vendas a descoberto avaliam uma venda a descoberto da mesma forma que um agente de BPO atribui valor é porque eles não querem brigar com o banco de vendas a descoberto. Não importa se o preço de venda é o valor de mercado, desde que esteja alinhado com o BPO.​

Outras taxas cobradas do vendedor

Você pode estar se perguntando quem é o vendedor de uma venda a descoberto, e essa pessoa é o vendedor. O banco simplesmente aprova as taxas que o vendedor pagará. As taxas normais para os custos de fechamento de um vendedor são:

• Comissão aos corretores/agentes imobiliários
• Taxas de título e garantia
• Taxas de transferência
• Gravação, notário, preparação de documentos e taxas de transferência
• Carimbos de documentos
• Impostos sobre a propriedade inadimplentes
• Proporções fiscais
• Pagamentos com desconto para garantias juniores
• Taxas HOA, se houver
• Crédito do comprador para custos de fechamento

Se o banco vendedor não aprovar algumas dessas taxas, poderá não aprovar seu empréstimo do HUD. Da mesma forma, o seu credor só pode permitir que o vendedor credite a você uma porcentagem máxima dos custos de fechamento.

O que acontece com os custos de HUD rejeitados para uma venda a descoberto?

Você também precisa considerar quaisquer outros custos que possa pedir ao vendedor que pague. De vez em quando, um banco concorda em pagar por uma inspeção de pragas ou por uma garantia residencial, mas não espere que pague pelo seguinte:

• Reparos
• Taxas HOA inadimplentes
• Arquivos UCC

Se o banco não autorizar uma determinada taxa, por exemplo, para reduzir a taxa de garantia de US$ 1.500 para US$ 500, o que acontece com a Saúde Teu? Alguém tem que pagar essa taxa. Pode ser o vendedor ou pode ser o comprador. O Escrow poderia decidir reduzir sua taxa, mas isso é improvável.