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É necessário um certo tipo de pessoa para gostar de negociar contra-ofertas, muito menos uma contra-oferta com um credor de vendas a descoberto. Isso ocorre porque parte de uma negociação de contraoferta pode envolver termos e condições não encontrados em uma transação imobiliária típica. Além disso, a contraoferta pode não fazer sentido para as partes envolvidas. Vamos ver como lidar com uma contraoferta de venda a descoberto.
Por que existe uma contraoferta?
As vendas a descoberto podem ser complicadas. Requer trabalho extra para o agente de listagem e envolve mais partes.O credor da pessoa que vende a casa deve aprovar a venda a descoberto e, em vez de aprovar a venda a descoberto, pode fazer uma contraproposta.
Quando você e seu corretor de imóveis analisam a contraproposta pela primeira vez, ela pode não fazer muito sentido. No entanto, uma contraoferta sempre faz sentido para a parte que a emite. Neste caso, essa parte seria o credor da venda a descoberto.
Compreender os motivos da contraoferta pode ajudar você e seu agente a desenvolver uma estratégia para lidar com ela.
Aqui estão alguns motivos pelos quais você pode ter recebido uma contraproposta do seu credor:
- O credor não quer aprovar a venda a descoberto: Sim, é possível que o credor, por qualquer motivo, tenha concluído que seria do interesse do banco executar a hipoteca. Talvez o credor receba mais dinheiro se executar a hipoteca devido aos termos do seu acordo de pooling e serviço (PSA). Um PSA é um contrato que descreve os termos quando os credores vendem um grupo de hipotecas no mercado secundário.Se for mais lucrativo executar a hipoteca, o credor poderá contra-atacar a um preço que tornaria uma venda a descoberto mais lucrativa do que uma execução hipotecária.
- As diretrizes do investidor podem conter uma disposição que dite as disposições da contraoferta: Isso também tem a ver com o mercado secundário. O mercado secundário ocorre quando as hipotecas são compradas por empresas como Fannie Mae e Freddie Mac e depois vendidas a investidores.Essas hipotecas devem atender a certas diretrizes. Normalmente, uma diretriz para investidores não pode ser alterada. O investidor precisaria alterá-lo, e esse investidor poderia fazer parte de um grupo de investidores que não têm incentivos para alterar os acordos existentes.
- O agente de BPO cometeu um erro: Uma opinião de preço de corretor (BPO) é uma estimativa de quanto uma casa provavelmente será vendida.Os agentes de BPO podem ser solicitados a fazer um BPO em uma área que não conhecem Saúde Teu. Se o agente não estiver familiarizado com uma vizinhança, poderá não ter informações suficientes para preparar um BPO válido. Geralmente, os credores não pagam aos agentes de BPO dinheiro suficiente para motivar agentes locais experientes a aceitar essas atribuições.
Observação
Esteja você comprando ou vendendo uma casa em uma venda a descoberto, escolha um agente com experiência nessas transações para representá-lo. Eles são significativamente mais complicados do que uma venda típica.
Como um credor emite uma contraproposta para uma venda a descoberto
Os credores gostam de ver uma declaração de liquidação estimada ou uma declaração de liquidação HUD-1 para que possam decidir se aprovam todas as taxas ou contrariam algumas delas. A contraoferta pode não ser estritamente uma contraoferta de preço. Afinal, se o credor puder reduzir algumas das taxas cobradas do vendedor, o credor poderá aumentar seus resultados líquidos. Você pode receber dois tipos de contraofertas:
- A contraproposta escrita de venda a descoberto:Esta contraoferta do banco de venda a descoberto pode ser entregue por meio de uma planilha em um programa de software on-line, como o Equator, ou por meio de uma carta enviada por e-mail ao corretor da lista.
- A contraproposta verbal de venda a descoberto:Ninguém gosta desse tipo de contraoferta porque são informais e os compradores preferem ver a prova da contraoferta. Os compradores tendem a ser desconfiados e por bons motivos, mas alguns credores o fazem. Eles ligarão para o agente de listagem ditando os termos que precisam ser alterados.
Escolhendo suas batalhas de contraoferta
Às vezes, o negociador do credor está simplesmente errado. Os credores operam em muitos estados diferentes e cada estado tem suas próprias leis. O que é verdade em Nova Iorque não é tipicamente verdade na Califórnia, por exemplo.
Se você achar que a contraproposta não está correta, peça ao seu agente para escalar a venda a descoberto ou exija que um supervisor a analise. Não há razão para obrigar um comprador a pagar uma taxa que deve ser aprovada pelo credor da venda a descoberto.
Se o problema final for o preço da contraproposta, e o seu agente tiver entregue uma análise atualizada do mercado competitivo ao banco – incluindo uma lista de reparações, se houver, e o custo dessas reparações – e o banco ainda se recusar a recuar, há mais uma opção disponível para si. Você pode cancelar a venda a descoberto e o banco encerrará o arquivo. Depois, você poderá reabrir o arquivo com um novo negociador.
