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Contas apreendidas, ou contas de garantia, como alguns credores hipotecários as chamam, são confusas para muitos proprietários. Além disso, junto com os aumentos nos pagamentos devido a aumentos nas taxas de uma hipoteca ajustável, uma grande dor de cabeça inesperada que muitos proprietários enfrentam é como lidar com a escassez de contas apreendidas. Porque as contas apreendidas serão insuficientes. Eles sempre fazem isso. É um fato da vida quando os impostos aumentam anualmente e os prêmios de seguro aumentam.
As contas de garantia ou apreensão
Em algumas partes do país, estas contas são referidas como contas de garantia. Os termos são usados indistintamente. Contas apreendidas são contas de poupança separadas criadas por credores hipotecários para pagar impostos e seguros de propriedade em nome do proprietário.
Exemplo de pagamento de conta apreendida
Se os impostos forem de US$ 1.200 por ano, o credor receberá US$ 100 por mês. Se o prêmio do seguro for de US$ 600 por ano, o credor receberá US$ 50 adicionais. Este pagamento de conta apreendido de $ 150 é então adicionado ao pagamento regular do principal e dos juros para igualar o pagamento total e é conhecido como pagamento total do principal, juros, impostos e seguros (PITI).
Configurando uma conta de apreensão
Os credores sempre querem alguns meses de dólares apreendidos como reserva. Digamos que a parcela de impostos e seguros do pagamento mensal da hipoteca seja de US $ 150 por mês. O credor pode exigir que a conta mantenha US$ 300 como rede de segurança.
Além disso, quando as contas de apreensão são originalmente estabelecidas, o prémio do seguro é pago antecipadamente, mas os impostos não. Normalmente, os impostos são pagos no vencimento. Cada estado controla a data exata de vencimento e alguns estados exigem que os proprietários façam pagamentos programados.
Se os impostos vencerem, digamos, em novembro, e o seu empréstimo for encerrado em setembro, o credor poderá exigir que sete ou oito meses de impostos sejam pagos no fechamento.
Como acontece a escassez
Se um empréstimo for totalmente amortizado a uma taxa de juros fixa, o pagamento do principal e dos juros nunca aumentará ou aumentará. Os prêmios de seguro são aumentados com base em fórmulas complexas das seguradoras. Mas às vezes as coberturas das apólices de seguro também aumentam porque custa mais a cada ano reconstruir uma casa em caso de desastre.
Às vezes, os credores não calculam corretamente o financiamento inicial e perceberão que, se continuarem a cobrar a mesma quantia inicial do mutuário, não haverá dinheiro suficiente na conta para pagar as contas quando elas vencerem.
Como você pode financiar uma escassez em uma conta apreendida
Geralmente, você tem várias opções.
- Compre seguros mais baratos
- Cobertura de seguro mais baixa (não recomendado)
- Pague a diferença em dinheiro
- Concorde em pagar o aumento do pagamento
Se você pagar a diferença em dinheiro, continuará a pagar quantias fixas em sua conta de apreensão durante a vida do empréstimo, porque o credor precisará desse dinheiro, seja pago mensalmente ou de uma só vez, para pagar impostos e seguros. Dado o valor do tempo e do dinheiro, é melhor pagar o pagamento aumentado porque os seus custos diretos são então distribuídos por vários meses, reduzindo o custo do dinheiro. Lembre-se de que um dólar hoje vale mais do que um dólar daqui a seis meses.
Estabelecendo sua própria conta de apreensão
Se você tiver disciplina para economizar uma quantia mensal para pagar seus próprios impostos e seguros, então abrir uma conta poupança separada para essa finalidade pode fazer sentido para você. Esteja ciente de que se o saldo do seu empréstimo for superior a 80% do valor da sua casa, o seu credor poderá não permitir que você mantenha sua própria conta. Além disso, se seus impostos aumentarem no final do ano, você pagará a falta de sua própria conta apreendida de uma só vez.
Talvez você não queira pagar uma taxa de juros mais alta apenas pelo privilégio de gerenciar sua própria conta de apreensão, portanto, pergunte sobre isso.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
