Como funcionam os empréstimos PACE

Economizar água e energia é bom para o meio ambiente e pode resultar em custos mais baixos de serviços públicos para você. Mas grandes atualizações, como paisagismo resistente à seca e painéis solares, podem ser caras. Então, como você pode fazer atualizações sustentáveis ​​sem estourar o orçamento?

Um empréstimo PACE pode ser uma opção viável de financiamento. O financiamento de Energia Limpa Avaliada por Propriedade (PACE) facilita a qualificação para empréstimos de longo prazo relativamente acessíveis, mas há prós e contras em seguir esse caminho.

Detalhes do financiamento PACE

O financiamento PACE é uma forma de pedir dinheiro emprestado para projetos de energia limpa. Os proprietários reembolsam os fundos emprestados juntamente com os impostos sobre a propriedade, e a avaliação permanece com a propriedade – não com o mutuário original – se não tiver sido paga no momento da venda da propriedade. A aprovação do financiamento do PACE baseia-se principalmente no patrimônio líquido da propriedade que está sendo reformada, que serve como garantia para garantir o empréstimo. A pontuação de crédito do proprietário é um fator menor.

Em setembro de 2022, o financiamento PACE estava disponível apenas para propriedades residenciais na Califórnia, Flórida e Missouri; A legislação que permite o PACE está ativa em 38 estados mais D.C., e os programas PACE estão operando em 30 estados e em Washington, D.C.

Os programas de financiamento PACE têm vários nomes diferentes. Na Califórnia, por exemplo, os programas incluem a Autoridade de Desenvolvimento Econômico da Califórnia (CEDA) e a Autoridade de Desenvolvimento de Comunidades do Estado da Califórnia (CSCDA).Nos três estados, além de projetos relacionados à conservação de energia, o financiamento do PACE pode ser usado para substituir um telhado. Na Flórida, pode ser usado para ajudar a proteger sua casa contra furacões. Na Califórnia, pode ser usado para melhorar a eficiência hídrica, incluindo a instalação de encanamentos de baixo fluxo e irrigação por gotejamento.

Prós e contras do financiamento PACE

Embora existam várias vantagens no financiamento PACE, não é a melhor opção para todos. É por isso que também é importante estar ciente das desvantagens de receber financiamento do PACE.

Prós do financiamento PACE

Esses programas possuem vários recursos que os tornam atraentes para os mutuários.

• Fácil de se qualificar:A elegibilidade do PACE é relativamente fácil. Em comparação com os empréstimos para aquisição de habitação, que são alternativas populares para melhorias caras nas casas, os critérios de aprovação parecem relaxados. Sua pontuação de crédito FICO é menos importante com o PACE, mas problemas atuais ou recentes em seus relatórios de crédito podem causar problemas. Você também deve estar em dia com todos os impostos sobre a propriedade.
• Financiamento 100%:O PACE permite que você financie o custo total de um projeto sem necessidade de entrada. Como resultado, você pode começar rapidamente, sem precisar economizar para projetos ou movimentar dinheiro. É claro que empréstimos maiores se traduzem em custos de juros mais elevados e pagamentos consideráveis.
• Pode ser transferido para o próximo proprietário:Se você vender um imóvel depois de fazer melhorias, não precisa necessariamente pagar o empréstimo. O empréstimo fica vinculado ao imóvel, podendo ser transferido e quitado pelo próximo proprietário. Isso pode ser uma coisa boa, dependendo se você é ou não o comprador. Nem todos os compradores estão interessados ​​nas despesas adicionais com essas melhorias.
• Hora de retribuir:Melhorias significativas podem custar caro. Os empréstimos PACE podem ser pagos em longos períodos de tempo (10-20 anos, por exemplo). Como resultado, os pagamentos podem ser mantidos relativamente pequenos. No entanto, como acontece com qualquer empréstimo, quanto mais tempo você demorar para pagar, mais juros pagará ao longo da vida do empréstimo.
• Créditos fiscais potenciais:O financiamento do PACE poderá facilitar a qualificação para créditos fiscais ambientais. Verifique com seu consultor fiscal antes de tomar qualquer decisão. Quando o tempo é uma preocupação, o PACE torna possível concluir um projeto antes que os créditos fiscais expirem, e obter um grande empréstimo permite instalar tudo em um ano (em vez de estender as coisas ao longo de vários anos para distribuir os fluxos de caixa).
• Dedução fiscal para pagamentos de juros:Os juros que você paga nas avaliações PACE devem ser dedutíveis dos impostos.No entanto, a maior dedução padrão implementada pela Lei de Reduções de Impostos e Empregos de 2017 torna menos provável que um proprietário com uma avaliação PACE especifique essa dedução.

Contras do financiamento PACE

Antes de usar o financiamento PACE para o seu projeto, familiarize-se com algumas das armadilhas.

• Conflitos de interesse: Os programas PACE dependem frequentemente de empreiteiros de construção para os promover. A maioria dos prestadores de serviços são honestos e, em última análise, cabe aos compradores tomar decisões inteligentes, mas uma pequena percentagem de prestadores de serviços pode fazer declarações enganosas apenas para conseguir empregos com altos salários. Além de serem pagos pelo trabalho que realizarão, os empreiteiros poderão receber taxas de referência adicionais de um credor se conseguirem o financiamento do projeto, pelo que o potencial de conflitos de interesses é real.
• Os pagamentos podem ser devidos em grandes parcelas, uma ou duas vezes por ano: Mesmo se você escolher um período de reembolso estendido, efetuar pagamentos pode ser um fardo. A maioria das pessoas pensa em termos de pagamentos mensais, mas as avaliações de propriedades geralmente são pagas apenas uma ou duas vezes por ano. Você pode se deparar com uma despesa surpresa quando chegar a hora de fazer pagamentos mais volumosos.
• As taxas de juros são mais altas do que os empréstimos tradicionais: A qualificação para o financiamento do PACE é relativamente fácil. No entanto, as taxas de juros às vezes são mais altas do que as de um empréstimo imobiliário ou linha de crédito – especialmente se você tiver um bom crédito. Se você conseguirá ou não um negócio melhor depende de vários fatores, mas o financiamento do PACE não é necessariamente barato.
• Pode não economizar muito em custos de serviços públicos: Nem todas as melhorias feitas com o financiamento do PACE resultarão em poupanças nos custos de energia ou água que excedam o montante emprestado, e algumas podem não produzir muita poupança. Você deve pesquisar minuciosamente as melhorias propostas e determinar se a sua implementação acabará valendo a pena para você.
• A avaliação é garantida na casa, aumentando o risco de execução hipotecária: O empréstimo PACE é garantido pela sua casa, portanto, é possível perder sua casa na execução hipotecária se você não efetuar os pagamentos. E como a garantia PACE geralmente está na primeira posição – ou seja, na frente do seu credor hipotecário – você corre o risco de execução hipotecária, mesmo que faça os pagamentos regulares da hipoteca conforme acordado. Além disso, as casas com garantia PACE não são elegíveis para hipotecas financiadas pela Fannie Mae, Freddie Mac ou pelos Federal Home Loan Banks.Isso poderia impossibilitar a venda do imóvel a alguém cuja hipoteca foi obtida através de um programa de empréstimos federal.

O que lembrar sobre os empréstimos PACE

Os riscos não significam que os programas PACE sejam ruins. No entanto, os riscos são frequentemente ignorados porque os programas PACE são considerados “seguros”.

Os governos locais disponibilizam financiamento do PACE, e os programas PACE são por vezes confundidos com programas oferecidos pelo governo. Em última análise, são apenas empréstimos como qualquer outro empréstimo – são uma obrigação que deve ser reembolsada e há consequências se o não pagamento não for feito.

É bom ajudar o meio ambiente, e o financiamento do PACE ajuda você a pagar por projetos verdes. No entanto, também existem várias entidades envolvidas que poderiam estar mais interessadas em obter lucro do que em fazer a diferença. Os críticos argumentam que estes empréstimos têm semelhanças com os empréstimos subprime.

Pode ser possível deduzir custos de juros relacionados ao seu projeto. No entanto, as leis fiscais são complexas – você precisa falar com um preparador fiscal local para verificar sua capacidade de realizar deduções.

Como usar um empréstimo PACE

Em alguns casos, faz todo o sentido utilizar o financiamento do PACE para um projeto. Aqui estão algumas dicas para ajudá-lo a fazer seu dinheiro valer a pena.

Fale diretamente com o credor

Depois de aprender sobre o PACE com um empreiteiro, converse novamente com o credor real ou com a organização financeira do PACE. É essencial entender exatamente no que você está se metendo. Aprenda os prós e os contras das diferentes opções e veja quanto você pagará. Mesmo os empreiteiros éticos podem esquecer-se de incluir detalhes importantes e não conhecem a sua situação financeira completa. Vá diretamente à fonte para obter detalhes e converse quando seu contratante não estiver presente.

Compare outros tipos de empréstimos

Compre entre credores on-line, bancos locais e cooperativas de crédito em sua área. Os empréstimos FHA 203K também podem financiar melhorias na casa e exigir um pagamento inicial relativamente pequeno. Você pode até financiar seu projeto com um empréstimo pessoal e evitar a prestação de garantias.

Conheça os Termos

Descubra qual taxa você pode esperar realisticamente e quais custos de fechamento você deverá pagar. Além disso, descubra se você terá um penhor sobre sua casa (o que acontecerá se você usar o financiamento PACE ou uma segunda hipoteca tradicional). Você ainda pode se qualificar para créditos fiscais – e possivelmente até mesmo para uma dedução do custo de juros – se usar outros empréstimos.

Obtenha cotações de vários empreiteiros

Quando você não está pagando em dinheiro adiantado, tudo parece acessível. Mas ainda há uma oportunidade de economizar dinheiro (e reduzir seus pagamentos) contratando o empreiteiro mais competitivo. Lembre-se de que às vezes você recebe o que pagou, então escolher o preço mais baixo pode voltar para assombrá-lo.

Faça um orçamento e pague em dinheiro

Não é a maneira mais fácil de fazer as coisas, mas você sempre tem a opção de atrasar seu projeto, economizar dinheiro e pagar em dinheiro para concluí-lo em algum momento no futuro. Essa rota mais paciente economizará dinheiro em custos de juros e você terá opções adicionais quando se trata de escolher empreiteiros e o trabalho exato que eles realizam.

Vender ou comprar um imóvel com PACE

Se você usou o PACE para financiar melhorias, ainda poderá estar devendo dinheiro quando decidir vender. Nesse caso, você pode vender o imóvel melhorado e o comprador pode assumir a responsabilidade pelo reembolso. Em outras palavras, o novo proprietário receberá as avaliações daqui para frente. De certa forma, isso faz sentido porque a propriedade vale mais. No entanto, alguns compradores podem estar relutantes em assumir esses pagamentos e podem até ter dificuldade em obter financiamento se um imóvel tiver avaliações adicionais.

Se preferir, você sempre pode saldar a dívida do PACE, o que torna seu imóvel mais atraente para potenciais compradores. Tudo é negociável no setor imobiliário: você pode cobrar um preço mais alto pelas benfeitorias quitadas, ou pode aceitar um preço mais baixo por um imóvel que vem com despesas maiores (pelo menos temporariamente).

Se você está pensando em comprar um imóvel com dívida PACE existente, reserve um tempo para descobrir como essa dívida afetará sua transação. Presumivelmente, você se beneficiará com as melhorias, então pode valer a pena assumir os pagamentos. Por exemplo, você terá contas de energia elétrica mais baixas se a casa tiver um sistema fotovoltaico robusto e desfrutará dessas contas mais baixas muito depois do término das avaliações PACE.

Antes de ir longe demais, converse com seu credor para descobrir como eles lidam com os problemas do PACE. Em alguns casos, uma garantia PACE precisa estar na primeira posição, mas alguns programas PACE estão dispostos a assumir a segunda posição, atrás do empréstimo para compra de uma casa.

Perguntas frequentes (FAQ)