Como funcionam as avaliações imobiliárias?

Na compra ou venda de uma casa, a avaliação imobiliária é parte integrante do processo. As avaliações afetam quanto você paga por uma casa. Mas as avaliações também determinam quanto capital você pode retirar de sua casa se estiver refinanciando ou obtendo um empréstimo para aquisição de uma casa própria, e o que você receberá se estiver vendendo sua casa.

Quer você seja um comprador residencial, um vendedor ou um aspirante a investidor imobiliário, aprenda os fundamentos de uma avaliação, por que uma avaliação é útil, como ela é conduzida e o que significam os vários termos de avaliação.

O que é uma avaliação imobiliária?

Uma avaliação imobiliária é uma análise objetiva e qualificada de um imóvel por um especialista para ajudar a determinar seu valor. Os credores costumam usar avaliações antes de financiar a compra de propriedades. O credor deseja garantir que a quantia de dinheiro emprestada não seja superior ao valor da propriedade. A avaliação também garante ao comprador que o preço pago não é superior ao valor de mercado da casa.

Os credores e potenciais compradores não são os únicos que solicitam avaliações. Existem muitos motivos para obter uma avaliação. Por exemplo, um vendedor pode querer uma avaliação para ajudar a decidir sobre um preço de listagem competitivo antes de vender. As avaliações podem até ser usadas para resolução de disputas (por exemplo, acordos de divórcio) ou para fins de planejamento patrimonial.

Avaliação vs. Inspeção: Qual é a diferença?

Uma avaliação imobiliária e uma inspeção podem parecer semelhantes à primeira vista. Um perito examina uma propriedade e, por fim, emite um relatório sobre ela. Embora ambos envolvam a análise do estado de um imóvel para transações imobiliárias, os métodos e finalidades são diferentes.

Uma avaliação é uma análise de uma propriedade por um especialista para determinar o que o Appraisal Institute chama de “opinião de valor” ou quanto vale a propriedade. Uma inspeção é uma análise da condição física e dos defeitos materiais de uma propriedade, ou de quanto reparo ela precisa.

Embora uma avaliação seja geralmente exigida pelos credores antes de financiar a venda de uma casa, uma inspeção é algo que um comprador individual ou proprietário opta por realizar.

Avaliações de uma única família vs. avaliações de múltiplas unidades

Para uma casa unifamiliar, um avaliador normalmente se baseia principalmente em dados sobre propriedades semelhantes que foram vendidas ou estão com venda pendente para ajudar a determinar o valor de mercado da propriedade em questão. Todos os tipos de avaliação incluem algumas análises de propriedades comparáveis ​​próximas que foram vendidas recentemente, também conhecidas como “comps”.

Propriedades com várias unidades ou residências multifamiliares geralmente são adquiridas para fins de investimento, portanto, os avaliadores também contam com cálculos sobre a possível produção de receitas e despesas da propriedade. Os avaliadores normalmente calculam os valores por unidade e um valor total para cada propriedade multifamiliar. Como esse processo é mais complexo, as avaliações multiunidades são mais caras.

Métodos comuns de avaliação imobiliária

Normalmente, cada avaliação envolve pesquisa e análise dos valores dos imóveis locais no mercado, da oferta e da procura atuais e de outros fatores económicos que podem aumentar ou diminuir esses valores, juntamente com a avaliação das características específicas do imóvel e a análise das vendas comparativas de casas.

No entanto, dependendo do tipo de imóvel, do motivo da avaliação e dos dados relevantes disponíveis, um avaliador determinará o valor do imóvel através do método de comparação de vendas, do método do custo e/ou do método de capitalização de rendimentos.

Método de comparação de vendas

O método de comparação de vendas baseia-se principalmente em dados sobre a venda de propriedades comparativas. Ao observar as propriedades mais semelhantes à propriedade em questão, o avaliador identifica um intervalo para o valor da propriedade.

O avaliador considerará uma série de fatores ao determinar a semelhança entre as comparações e a propriedade em questão, incluindo:

• Localização
• Características físicas
• Características econômicas
• Condições de mercado no momento da venda
• Condições da venda em si
• Uso e zoneamento

Ao calcular uma faixa de valor útil de uma comparação, o avaliador pode fazer “ajustes” em dólares ou percentuais. Esses ajustes somam ou subtraem do preço de venda com base nas vantagens ou deficiências do imóvel em questão. Por exemplo, se um imóvel tiver uma cozinha desatualizada, mas a propriedade em questão tiver uma cozinha recentemente reformada, o avaliador poderá aumentar a faixa de valor derivada desse imóvel.

Método de custo

Se uma propriedade não tiver realmente nenhuma comparação verdadeira, o método de avaliação de custo pode ser o mais apropriado. Isso pode ocorrer porque a propriedade contém melhorias novas ou especializadas, é única ou não está comumente no mercado.

Neste método, o avaliador determina o valor do terreno (sem contar as edificações). O avaliador então calcula quanto custaria construir o mesmo tipo de benfeitorias ou similares e adiciona esse custo ao valor do terreno.

Finalmente, o avaliador subtrai um valor correspondente ao valor da depreciação de qualquer estrutura ao longo do tempo; em outras palavras, quanto valor uma propriedade perdeu devido ao envelhecimento, desgaste, mudanças na área circundante e muito mais.

Método de Capitalização de Renda

Embora os dois métodos de avaliação anteriores discutidos tratem mais de imóveis residenciais, este método é usado especificamente para determinar o valor presente de uma propriedade de investimento, como propriedades multifamiliares.

Com este método, o avaliador analisa uma variedade de fatores para formar uma opinião sobre os benefícios futuros do investimento de uma propriedade, tais como:

• Uso pretendido
• Lucros estimados
• Perdas estimadas
• Despesas estimadas
• Por quanto tempo e com que consistência a propriedade provavelmente gerará renda
• Valor estimado da propriedade se e quando for vendida novamente
• Taxas de retorno para propriedades semelhantes

Quanto custa uma avaliação?

Os custos de avaliação variam amplamente dependendo do mercado local. A Pesquisa de Taxas de Avaliadores de 2021 da Organização de Profissionais Imobiliários com avaliadores profissionais em todos os EUA revelou uma variedade de preços na maioria dos mercados.Por exemplo, avaliadores na área de São Francisco indicaram cobrar entre US$ 301 e mais de US$ 751 para avaliar uma casa unifamiliar. Mais da metade dos avaliadores cobraram US$ 550 ou mais.Em Oklahoma, em todo o estado, a maioria dos avaliadores pesquisados ​​relataram cobrar US$ 550 ou menos.

O comprador da casa normalmente paga a taxa de avaliação – às vezes antecipadamente e às vezes como parte dos custos de fechamento no momento oficial do fechamento. Se você é proprietário ou comprador e deseja uma avaliação para seus propósitos, como determinar um preço de tabela, resolver um divórcio ou comprar em dinheiro, você mesmo solicitará e pagará pela avaliação.

Após a avaliação

Depois de ver pessoalmente um imóvel, compilar e analisar dados, completar cálculos e aplicar um dos três métodos de avaliação discutidos, o avaliador está pronto para determinar uma “opinião final de valor”. Este é o número que os credores, os proprietários esperançosos e os potenciais investidores aguardam.

O que há em um relatório de avaliação?

A opinião final de valor chega em um laudo de avaliação que sustenta a estimativa do avaliador sobre o valor da casa. Qualquer relatório de avaliação confiável deve incluir:

• Os métodos do avaliador para definir e determinar o valor, incluindo como a propriedade foi inspecionada e quaisquer requisitos específicos do credor
• Identificação clara do imóvel em questão e suas características e características relevantes
• O cliente e o uso pretendido do imóvel
• O objetivo do relatório, como financiamento ou investimento
• Área de mercado e composições usadas para análise

E se a avaliação for inferior ao preço contratado?

Às vezes, a opinião de valor sobre uma avaliação pode ser inferior ao preço de venda acordado entre comprador e vendedor. As possíveis razões para isso podem ser o preço excessivo do imóvel, os preços inflacionados artificialmente no mercado ou o avaliador ser inexperiente ou ter cometido um erro. Como os credores não emprestam mais dinheiro do que o valor de uma propriedade, uma avaliação baixa representa um problema tanto para compradores quanto para vendedores.

Para os compradores, as soluções possíveis para uma avaliação baixa incluem pedir ao vendedor que baixe o preço de venda, compensar a diferença em dinheiro ou consultar um advogado sobre o cancelamento da venda. Dependendo das condições do contrato, o comprador pode perder o dinheiro sério. Você também pode entrar em contato com seu credor. O credor pode solicitar que o avaliador considere informações adicionais, corrija erros ou explique o valor.

Para os vendedores, as soluções possíveis podem incluir a redução do preço ou a contestação da avaliação com o credor, na esperança de que solicitem uma segunda avaliação. É melhor contestar a avaliação por escrito se achar que o avaliador perdeu detalhes críticos sobre a propriedade ou propriedades comparáveis ​​disponíveis. O avaliador pode pedir a um segundo avaliador para revisar a avaliação ou realizar uma segunda avaliação – mas não é obrigado a fazê-lo.

Perguntas frequentes (FAQ)