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A maioria dos compradores de casas usa um agente imobiliário ou corretor para comprar uma casa e divide uma comissão por cada venda. De acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis, cerca de 87% dos compradores de casas usam um agente ou corretor em suas transações.
Os corretores imobiliários ganham em média cerca de US$ 55.300 no primeiro ano. Agentes com entre um e três anos de trabalho ganharam cerca de US$ 82.100. Esse número chega a quase US$ 150.000 quando os agentes obtêm entre quatro e 10 anos de experiência.
Além do número de transações concluídas, o pagamento depende do valor da comissão paga à corretora imobiliária e do acordo de divisão da comissão com o corretor patrocinador do corretor de imóveis.
Principais conclusões
- Os agentes devem cobrar sua comissão do corretor e não do comprador ou vendedor.
- Os corretores de ambos os lados da transação dividem a comissão e, em seguida, cada corretor divide essa comissão com qualquer um dos seus agentes envolvidos no negócio.
- Há uma variedade de maneiras pelas quais um corretor pode escolher dividir as comissões, e cabe ao corretor decidir como (ou se) irá dividi-las.
A relação corretor-agente e o acordo de divisão de comissões
Tanto os agentes quanto os corretores possuem licenças imobiliárias emitidas pelo estado. Os agentes devem trabalhar sob o comando de um corretor, que atua como seu patrocinador.Os agentes não podem trabalhar de forma independente e não podem receber qualquer taxa ou comissão diretamente de um comprador ou vendedor.
Os corretores, por outro lado, podem estar envolvidos nas transações de compra ou venda ou, em vez disso, contratar agentes para fazer o trabalho. Todas as comissões são pagas ao corretor, que então divide o dinheiro com todos os agentes envolvidos. Se o corretor trabalhar para uma corretora, ele também deverá pagar uma divisão de comissão à corretora.
Mecânica da estrutura de taxas de comissão
Embora o método aceito de corretor e agente em uma corretora consista no compartilhamento de uma comissão de transação, ele realmente funciona mais como uma estrutura multinível.
Observação
As comissões são normalmente divididas duas vezes, uma vez entre corretores e outra entre um corretor e seu agente.
Em um negócio imobiliário tradicional, um vendedor contrataria um agente ou corretor para que sua propriedade fosse listada por uma determinada porcentagem do preço de venda. O agente é patrocinado por um corretor que trabalha para uma corretora de listagem, que lista o imóvel no Multiple Listing Service (MLS). A corretora se oferece para compartilhar sua comissão de vendas com qualquer corretor membro da MLS que traga um comprador que conclua a compra. Essa é a divisão nº 1.
A menos que o corretor de cada uma destas empresas esteja pessoalmente envolvido na transação, quaisquer agentes envolvidos também serão compensados. De acordo com o contrato escrito de contratante independente, cada um dos corretores, para o comprador e o vendedor, dividiria então sua parte da comissão com os agentes comprador e vendedor como divisão #2.
Modelos de compensação imobiliária
Agentes e corretores imobiliários podem fazer negócios da maneira que quiserem, desde que sigam as leis estaduais de compensação. Há mais de uma maneira de realizar o trabalho, e elas estão interligadas com a forma como cobram do cliente pelo trabalho que realizam.
Modelo Tradicional de Compartilhamento de Comissão
Sob um modelo de comissão básico, o cliente da listagem paga uma comissão, talvez entre 4% e 8%. O corretor membro da MLS concordou em compartilhar essa comissão, geralmente em uma divisão 50/50, com qualquer outro corretor ou agente que traga um comprador e feche. O vendedor paga todas as comissões na declaração de liquidação. No entanto, os compradores devem saber que isso está incluído no preço, por isso também estão pagando.
O corretor e seu agente dividiram a divisão novamente com base no contrato de contratante independente entre eles.
Observação
Os agentes podem começar com uma divisão 50/50 em troca de serviços e marketing específicos do corretor. À medida que constroem seus negócios, os corretores geralmente aumentam a porcentagem de comissão destinada ao agente para impedi-los de sair em busca de um negócio melhor.
O modelo de taxa de escritório
Nesse modelo, o agente recebe 100% do valor da comissão que chega à corretora. O agente paga uma taxa de escritório pelo seu espaço, certas funções de suporte de escritório, equipamentos, etc. O agente é responsável pelo marketing e outros custos de operação.
Observação
Esse modelo mudou depois de um tempo, com o percentual reduzido para o agente, mas ainda é significativamente superior ao modelo tradicional.
O modelo de agente assalariado
Redfin, uma grande e crescente franquia regional, paga um salário aos seus agentes e oferece alguns benefícios normalmente associados a outras carreiras assalariadas. Isso em conjunto com a concessão de um desconto ao cliente/cliente por parte das comissões recebidas pela corretora.
O Modelo de Consultor
Este teve dificuldade em se popularizar e não é permitido em alguns estados. Além disso, cria alguns problemas com o modelo de contratante independente, por isso parece funcionar melhor para modelos de negócios de corretor único. Basicamente, assim como um advogado ou contador, o profissional imobiliário é pago por hora pelos seus serviços. Alguns também cobram uma tarifa fixa para determinados serviços, cobrando por hora por serviços extras fora do pacote com preço fixo.
Parte do motivo pelo qual esse método não pegou é que os compradores consideram o pagamento ao agente negativo. Eles não entendem que estão pagando de qualquer maneira, pois o vendedor considera a comissão no preço de venda. Alguns agentes oferecem a cobrança durante o processo e, em seguida, reembolsam ao comprador todo o dinheiro recebido como comissão.
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