Como funciona um contrato de terreno para compra de casas

Os contratos de terrenos para compra de casas eram muito populares no final da década de 1970 e início da década de 1980. Naquela altura, os contratos de venda a prestações, por vezes denominados contratos por escritura, ofereciam condições de financiamento mais atractivas em relação às taxas mais elevadas e aos rígidos padrões de qualificação dos credores institucionais.

O que é um contrato de venda parcelada de terreno?

Os contratos de terrenos começaram a desaparecer quando as exigências de empréstimo diminuíram e as taxas de hipoteca caíram para menos de 8%. Mas eles não desapareceram completamente e começaram a voltar ao mercado na ponta dos pés durante a crise hipotecária de 2007 a 2010. Os proprietários anteriores que perderam suas casas devido à execução hipotecária ou vendidas por meio de uma venda a descoberto começaram a se apoiar em contratos de terrenos como alternativa de financiamento quando os grandes bancos os recusaram.

Um contrato de venda a prazo é qualquer tipo de contrato que exige pagamentos periódicos, mas no setor imobiliário é geralmente denominado contrato de terreno, contrato de escritura ou contrato de venda.

O contrato de venda a prazo especifica o preço de venda, o valor do pagamento inicial, a taxa de juros, o valor dos pagamentos mensais (ou periódicos) e os deveres de cada uma das partes. Abrange responsabilidades como quem fará a manutenção da casa, pagará o seguro e os impostos sobre a propriedade – que geralmente é o comprador. O contrato prevê recurso para o vendedor caso o comprador deixe de efetuar o parcelamento.

Como funcionam os contratos de terras

Contratos de terra, ou contratos de escritura, são um acordo de garantia entre um vendedor, denominado Vendedor, e um comprador, denominado Vendee:

• O Vendedor concorda em vender um imóvel financiando a compra para o Vendee.
• O Vendedor retém o título legal e o Vendee recebe o título equitativo.
• O financiamento realizado pelo proprietário pode incluir o saldo da hipoteca existente ou o imóvel pode ser gratuito e desembaraçado (melhor opção).
• Após o pagamento integral, o Vendedor entrega ao Vendee uma escritura da propriedade.

Explicando contratos de terrenos com tudo incluído (abrangentes)

Os contratos envolventes contêm uma hipoteca existente:

• O Vendee faz um pagamento ao Fornecedor.
• Após o recebimento do pagamento, o Vendedor paga o pagamento do credor subjacente e fica com o restante.
• Se a hipoteca existente tiver uma taxa de juros inferior à taxa de juros do contrato, o Vendedor receberá juros extras sobre dinheiro que não pertence ao Vendedor. Isso é conhecido como uma substituição.

Este exemplo mostra como eles são montados:

1. Digamos que o preço de venda seja $ 100.000.
2. A Vendéia deposita US$ 10.000.
3. A Vendéia concorda em fazer pagamentos de US$ 90.000, com juros de 6,5%, pagáveis ​​como US$ 567.
4. O empréstimo subjacente existente é de US$ 50.000, pagável com juros de 5% e um pagamento de US$ 268.
5. O Vendedor ganha 6,5% de juros sobre $ 40.000 de capital próprio, MAIS 1,5% de juros sobre a hipoteca existente de $ 50.000 e embolsa $ 299 por mês.
6. A Vendéia também paga impostos, seguros e todos os outros custos de propriedade.

O que são contratos diretos?

Não há substituição de juros em um contrato direto. O Vendedor pode concordar em pagar diretamente ao credor existente e fazer outro pagamento ao Vendedor, ou o Vendedor pode enviar um pagamento ao Vendedor, e o Vendedor desembolsará o pagamento ao credor subjacente.

Vejamos o exemplo anterior de um contrato direto:

1. Suponha um preço de venda de $ 100.000.
2. Vendee aposta US$ 10.000.
3. Vendee faz um pagamento de $ 268 sobre o saldo do empréstimo existente de $ 50.000, com juros de 5%.
4. Vendee faz um segundo pagamento ao Fornecedor sobre um financiamento realizado pelo proprietário de $ 40.000, com juros de 6,5% e pagável a $ 253 por mês.
5. O total de ambos os pagamentos é de $ 521, o que economiza $ 46 por mês para o Vendee durante o período final.

Poder de Venda

Algumas empresas de títulos elaboram e asseguram contratos de terrenos que contêm um Vendedor, um Vendee e um Administrador. Você precisará ligar para encontrar essa empresa de títulos. Como um fiduciário em um contrato fiduciário, o Vendedor e o Vendedor atribuem direitos, títulos e interesses ao fiduciário com a finalidade de garantir as obrigações do Vendedor e do Vendedor.

Caso o Vendee pare de efetuar pagamentos, o Administrador tem o poder de executar a hipoteca sob o poder de venda. O processo de apresentação de um aviso de inadimplência varia de estado para estado.

Cláusulas de Aceleração em Empréstimos Subjacentes

Todos os empréstimos hoje contêm cláusulas de aceleração e alienação. Os credores podem exercer uma cláusula de “vencimento na venda” que impede qualquer pessoa de assumir uma hipoteca existente. Os credores preferem que os compradores se qualifiquem, paguem pontos de empréstimo e taxas de juros mais altas. Se o seu contrato de terreno contiver uma hipoteca existente, procure o aconselhamento de um advogado imobiliário para evitar surpresas indesejadas.

Pacote de direitos de Vendée

Para todos os efeitos práticos, a Vendéia é proprietária da propriedade e tem o direito de:

• Posse
• Gozo e uso tranquilo da propriedade
• Exclusão, forçando outras pessoas a deixar as instalações
• Revenda

Benefícios para a Vendéia

O maior benefício é evitar passar pelo processo de qualificação padrão. Além disso:

• O valor do adiantamento é negociável
• A duração do contrato, a taxa de juros e os pagamentos são negociáveis
• Nenhuma taxa de fechamento do credor a pagar
• As transações podem ser fechadas em menos de uma semana

Benefícios para o fornecedor

Normalmente, o preço de venda pode ser mais alto, embora os compradores sejam aconselhados a fazer uma avaliação. Além disso:

• Possibilidade de ganho diferido em impostos
• Renda mensal
• Muitas vezes, uma taxa de retorno melhor do que as contas do mercado monetário
• Maneira fácil de vender um imóvel não conforme
• Fechamento rápido

O que os compradores devem fazer?

Para proteção:

• Obtenha uma avaliação
• Obtenha seguro de título
• Contratar os serviços de uma holding para reter a posse de uma escritura assinada e dos documentos originais
• Fale com um advogado imobiliário

O que os vendedores devem fazer?

Para proteção:

• Extraia o relatório de crédito do comprador
• Incluir os nomes do Fornecedor e do Vendedor na apólice de seguro existente
• Contrate uma empresa de desembolso para lidar com a cobrança do contrato
• Fale com um advogado imobiliário