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À medida que o mercado imobiliário se torna cada vez mais competitivo, os compradores devem encontrar mais formas de se destacarem. Os vendedores de casas tornaram-se mais sofisticados no processo de venda de uma casa. Muitos estão pedindo aos mutuários que dêem um passo extra e forneçam uma subscrição de desktop, ou DU, junto com sua oferta de compra.
Antes do surgimento da Internet, os vendedores talvez não tivessem ouvido falar de DU. Este perfil breve, porém detalhado, das qualificações financeiras de um comprador fornece uma imagem bastante precisa sobre se esse comprador pode obter financiamento para comprar a casa.
O que é uma subscrição de desktop?
Um DU apresenta uma imagem financeira bastante completa do mutuário. Mais frequentemente conhecido como “subscrição automatizada”, um DU é um sistema que muitos credores usam para revisar rapidamente as qualificações financeiras de um mutuário e decidir os termos do empréstimo.
Observação
A Fannie Mae aprovou e usa seu próprio sistema de subscrição automatizado chamado Desktop Underwriter. Às vezes, isso também é usado para empréstimos FHA.
O software verifica e analisa as informações do candidato, como pontuação de crédito e reservas de caixa. Também encontra a percentagem do rendimento mensal bruto do mutuário que seria necessária para o pagamento da hipoteca; isso inclui impostos e seguros. Este número é frequentemente referido como índice de despesas com habitação.
Por exemplo, digamos que um mutuário ganhe cerca de US$ 80.000 por ano. Isso seria cerca de US$ 6.666,67 por mês. Uma soma de US$ 2.379,33 do PITI (incluindo seguro hipotecário privado ou PMI) equivaleria a um índice de habitação de 35,69%. Se esse mutuário também tiver uma dívida rotativa que totalize US$ 252 adicionais por mês, isso elevaria o índice de back-end, ou o índice de despesas totais, para 39,47%.
Os sistemas DU podem calcular essas informações rapidamente, avaliar a qualidade de crédito de um mutuário e fornecer pré-aprovação rápida para termos de empréstimo específicos.
Requisitos Diferentes para DUs Diferentes
O DU pode exigir a extinção ou o pagamento de determinadas dívidas antes do encerramento. Poderia divulgar uma venda a descoberto ou uma execução hipotecária, o que poderia apresentar problemas na aprovação de um empréstimo, mesmo que todos os termos tenham sido cumpridos.
O DU listará a maioria dos credores rotativos, juntamente com os saldos não pagos e os pagamentos mínimos mensais que cada credor espera que o mutuário pague. É um instantâneo da dívida financeira e dos ativos relatados por determinados fornecedores e pelo mutuário no pedido de empréstimo. Isso é chamado de 1003.
Às vezes, o credor do mutuário recorrerá a um Consultor de Produto de Empréstimo (LPA), anteriormente conhecido como Prospector de Empréstimo. Esta é a subscrição de desktop usada por Freddie Mac; seus requisitos são um pouco diferentes. Por exemplo, o requisito de dois anos para o emprego poderia ser reduzido para um ano num LPA.
Se, por exemplo, uma filha estiver comprando uma casa com os pais, um credor poderá usar o LPA. Permite que todas as partes se qualifiquem como se estivessem ocupadas pelo proprietário em vez de não ocupadas pelo proprietário. As taxas de juros ocupadas pelos proprietários são mais baixas do que as taxas ocupadas pelos não proprietários.
Como o DU pode dar uma vantagem aos compradores
Os compradores costumam ser cautelosos com situações de ofertas múltiplas. Às vezes, eles suspeitam que as probabilidades estão contra eles ou que um agente está tentando sabotar uma transação, mas múltiplas ofertas são bastante típicas nos mercados de vendedores. Se você está procurando uma bela casa, outros 20 compradores também estão. Embora nem todos os compradores visitem a casa que você deseja comprar, um número suficiente deles gerará ofertas.
Só porque existem múltiplas ofertas, não há razão para desistir e proclamar a derrota. Você pode vencer uma situação de ofertas múltiplas simplesmente se destacando dos outros compradores. Uma maneira de se diferenciar é mostrar o dinheiro ao vendedor. Os vendedores querem saber se o comprador está qualificado para comprar sua casa e se dedica ao processo.
Uma carta de pré-aprovação ou de pré-qualificação nem sempre é suficiente. Todos dizem basicamente a mesma coisa: que o comprador é qualificado, desde que o imóvel confira e siga as orientações. Um DU é uma forma de mostrar-lhes o dinheiro. Vai além do dinheiro, que você pode fornecer incluindo extratos bancários. Ele também mostra sua situação financeira, incluindo sua pontuação FICO.
Importante
Quando um vendedor lê um DU, ele pode não entender tudo, mas saberá que uma pontuação FICO forte reflete alta qualidade de crédito. Por outro lado, se suas pontuações FICO forem inferiores ao normal, talvez você não queira fornecer essas informações ao vendedor. Esta estratégia funciona melhor entre mutuários altamente qualificados.
Mesmo quando um comprador oferece mais de 20%, o vendedor pode querer um DU para provar que é confiável. Às vezes, o crédito do mutuário é tão ruim que a única maneira de o credor qualificar o comprador é se o comprador depositar uma grande quantia em troco. Um pagamento inicial mais baixo nem sempre é um reflexo de um crédito ruim.
Os requisitos para obter financiamento sem entrada são geralmente muito mais elevados do que para quem estabelece o valor mínimo. O DU simplesmente apoia a sua reclamação por escrito. Isso significa que você pode ter certeza de que outro comprador não pensará automaticamente em fornecê-lo. Isso lhe dá uma vantagem em um mercado competitivo.
Principais conclusões
- Desktop Underwriting (DU) é um sistema que os credores usam para revisar as qualificações financeiras de um mutuário.
- Os credores também podem contratar um Consultor de Produto de Empréstimo (LPA); esta é a subscrição de desktop usada por Freddie Mac.
- Enviar um DU com uma oferta de compra pode ajudá-lo a se destacar, desde que tenha um crédito forte.
Perguntas frequentes (FAQ)
A subscrição é feita por um computador?
Os sistemas de Desktop Underwriting são feitos por meio de um programa de computador que usa um algoritmo para avaliar suas informações financeiras. Este software de computador pode retornar uma avaliação rápida de sua solvabilidade. A aprovação real do empréstimo, entretanto, leva mais tempo.
Posso ter um empréstimo negado mesmo que tenha sido aprovado inicialmente?
Seu empréstimo pode ser negado mesmo que tenha sido aprovado condicionalmente por meio de carta de pré-aprovação ou DU. Isso geralmente acontece se você não forneceu determinados documentos financeiros dentro do prazo. Isso também pode acontecer se você contrair empréstimos adicionais durante o processo de subscrição, incluindo fazer grandes compras com cartão de crédito.
Qual é uma boa pontuação de crédito para obter uma hipoteca?
Para um empréstimo FHA, você precisará de uma pontuação de crédito mínima de 500. Para um empréstimo convencional, as pontuações mínimas geralmente ficam entre 620 e 640. Uma pontuação de crédito mais alta, entretanto, tornará você elegível para um empréstimo melhor, incluindo uma taxa de juros mais baixa.
