Como construir um portfólio imobiliário para fluxo de caixa

Construir e aumentar um portfólio imobiliário ao longo do tempo pode financiar um estilo de vida rico na aposentadoria. Com vários imóveis para alugar, cada um gerando fluxo de caixa positivo, você pode financiar sua aposentadoria sem se preocupar com muitos dos fatores econômicos que ameaçam os investidores em ações e títulos.

O que procurar em um portfólio imobiliário

Nunca é tarde para começar a construir um portfólio imobiliário de qualidade. Se você é jovem, pode começar a economizar um adiantamento para comprar seu primeiro imóvel para alugar e começar a aumentar seu portfólio imobiliário ao longo dos anos, até se aposentar.

Se você estiver no período de cinco a 10 anos antes da aposentadoria – ou se já se aposentou – poderá converter ativos em investimentos de menor rendimento em imóveis para aluguel e aumentar sua renda mensal de aposentadoria.

Aqui estão os critérios que você deve procurar em um ótimo investimento para aluguel residencial, seja unifamiliar ou condomínio. Não há problema se você não conseguir atender a todos eles e, às vezes, um fator será mais importante que outro em um determinado investimento.

Localização

Sim, você pode dizer isso três vezes, já que o mercado imobiliário tem tudo a ver com localização. Você não gostaria de alugar uma casa no meio do estacionamento de um supermercado, mas uma perto de um cinturão verde ou parque para crianças pode ser a solução ideal.

Rentabilidade

A localização faz parte desse fator. Porém, se a casa estiver em uma ótima localização, mas a concorrência for acirrada, pode não ser o melhor investimento. Quando há muitos aluguéis disponíveis e os proprietários oferecem incentivos, pode não ser o momento certo. Quando há poucos aluguéis disponíveis, você não só consegue manter melhor o imóvel ocupado, como também pode exigir aluguéis mais altos.

Despesas

Algumas áreas cobram aluguéis altos por causa das comodidades da área, então os impostos também são mais altos. Se você puder compensar impostos e outras despesas com o fluxo de caixa mensal restante, então é positivo.

Apreciação

Embora o fluxo de caixa seja a consideração principal, a valorização do valor ao longo do tempo é importante. Existem duas maneiras de construir patrimônio em um imóvel alugado: valorização do valor e pagamento da hipoteca. A alavancagem inteligente de seus investimentos pode ser usada para aumentar seu portfólio usando o patrimônio em propriedades próprias.

Como construir seu portfólio imobiliário

Quando estiver pronto para comprar seu primeiro imóvel para alugar, certifique-se de ter o pagamento inicial exigido para sua faixa de preço. Faça sua pesquisa para poder tomar uma decisão de compra informada.

Conheça sua área de mercado

Reserve um tempo para fazer uma análise completa de sua área de mercado. Você pode ter um bairro ou área específica em mente, mas deseja ampliar sua pesquisa para ter o conhecimento necessário para comparações de possíveis imóveis.

Saiba quais propriedades estão vendendo bem em sua faixa de preço. Faça alguma pesquisa no tribunal sobre áreas onde as casas estão sendo vendidas por dinheiro. Os investidores são os compradores normais de dinheiro, portanto você conhecerá as áreas em que outros investidores, que podem ser muito experientes, estão comprando.

Aprenda a avaliar propriedades

Saiba como os corretores imobiliários fazem uma análise comparativa de mercado (CMA). A primeira coisa que os investidores mais bem-sucedidos dirão é para comprar abaixo do valor de mercado. Isso gera lucro na mesa de fechamento. Também torna mais fácil gerar um fluxo de caixa lucrativo aceitável quando os pagamentos da hipoteca são mais baixos.

Analise Aluguéis e Concorrência 

Explore a mídia local onde os aluguéis são anunciados, tanto impressos quanto online (como no Craigslist). Ao pesquisar um bairro, obtenha os valores médios de aluguel para o tipo de imóvel que você está pensando em comprar. Quantos estão disponíveis? Os proprietários estão oferecendo incentivos como meses grátis? Saiba o que você pode esperar do aluguel.

Despesas fixas

Suas despesas são as normais, como reparos orçados, impostos imobiliários, seguros e assim por diante. Esses tipos de despesas serão aplicados a todas as propriedades de uma área. Embora você possa deduzir algumas dessas despesas, é melhor reduzi-las de maneira geral.Um erro na estimativa de despesas é tão ruim quanto ficar preso a um aluguel abaixo do mercado por um ano – você está desperdiçando o lucro.

A condição das propriedades reais que você está considerando é uma coisa separada, embora você queira fazer um orçamento para reparos óbvios que você sabe que serão necessários para uma propriedade mais antiga.

Localize as pechinchas e negocie um acordo 

Localizar as pechinchas é crucial para o lucro a longo prazo. Se você estiver pagando no varejo, estará perdendo lucros durante o período de propriedade. Depois de encontrar um bom negócio, negocie com o vendedor e garanta-o.

Continue aumentando seu portfólio de imóveis

Depois de encontrar seu nicho e aprimorar suas habilidades, continue fazendo a mesma coisa indefinidamente, aumentando seu portfólio de aluguel. Ao pagar as hipotecas, você pode querer alavancar com capital próprio, mas faça isso com muito cuidado e não exagere. Muitos investidores faliram com a crise de 2007 porque estavam excessivamente alavancados e não conseguiam manter os aluguéis para continuar pagando as hipotecas.

Você também pode consultar o 1031 Tax Deferred Exchange para vender propriedades lucrativas para financiar propriedades maiores ou mais para aumentar seu portfólio imobiliário.

Onde encontrar bons negócios em propriedades para alugar

Existem alguns lugares importantes para procurar se você quiser encontrar uma pechincha em imóveis para alugar.

Execuções hipotecárias

Às vezes você encontrará muitas execuções hipotecárias. No entanto, o apogeu das execuções hipotecárias massivas com proprietários no local, como vimos durante a Grande Recessão, acabou.

Muitas das casas hipotecadas que você encontrará hoje estarão em más condições, com algumas vagas por um ano ou mais. No entanto, isso não significa que você não deva acompanhar constantemente as execuções hipotecárias por meio de sites como RealtyTrac.com. As execuções hipotecárias ainda estão acontecendo e você pode comprar uma boa em condições de aluguel de vez em quando.

Proprietários em perigo

Monitore a mídia e fontes on-line em busca de proprietários em perigo. São pessoas que por questões financeiras têm de vender a sua casa às pressas e numa situação que pode resultar na compra abaixo do valor de mercado atual. Talvez eles tenham despesas médicas, tenham sido demitidos do trabalho ou precisem mudar rapidamente para trabalhar. Faça pesquisas por palavras-chave no Craigslist para listagens de proprietários com frases como “deve vender”, “aceitar todas as ofertas”, etc.

Pré-execuções hipotecárias

As pré-execuções hipotecárias apresentam uma oportunidade para os investidores localizarem propriedades antes da execução hipotecária que possam comprar com desconto em relação ao valor total de mercado. Realtytrac.com e outros sites têm seções apenas para essas listagens.

Atacadistas e investidores Fix-Flip

Os atacadistas de imóveis que são bons no que fazem podem ser uma ótima fonte de casas para alugar, se compreenderem seu papel na venda para investidores em imóveis para alugar. Esses atacadistas sabem que você quer comprar abaixo do valor atual de mercado e que os imóveis devem estar prontos para alugar. Os investidores consertados também vendem principalmente para compradores de imóveis para alugar, para que eles saibam o que você deseja e definitivamente forneçam um imóvel pronto para alugar.

Perguntas frequentes (FAQ)