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Os compradores de casas podem obter um desconto comprando uma execução hipotecária. Esse processo normalmente envolve a procura de uma casa que foi executada pelo banco porque o proprietário teve dificuldades financeiras.
Existem várias maneiras de localizar essas propriedades e várias coisas que você deseja saber sobre como encontrar o agente certo para ajudá-lo. Primeiro, compartilharemos como as casas acabam em execução hipotecária.
Principais conclusões
- As execuções hipotecárias e as propriedades REO são casas que os bancos retomaram aos mutuários que já não podiam pagar as suas hipotecas.
- Os bancos muitas vezes estão ansiosos para mudar essas propriedades, então elas podem representar uma chance de um bom negócio quando você compra uma casa.
- Existem várias maneiras de encontrar execuções hipotecárias ou propriedades REO, mas a melhor opção geralmente é trabalhar com um agente comprador.
- Analise todos os custos envolvidos antes de assinar um contrato, pois estes podem surpreendê-lo nas propriedades REO.
O que são execuções hipotecárias e propriedades REO?
Os bancos possuem imóveis porque os adquiriram por meio de execução hipotecária. A execução hipotecária ocorre quando o proprietário não consegue ou se recusa a pagar o pagamento da hipoteca. Quando isso acontece, o credor que garantiu a hipoteca retoma a posse da casa, uma vez que o imóvel é a garantia do empréstimo.
Uma vez recuperada, o credor – normalmente um banco – leiloará a propriedade na esperança de recuperar as perdas incorridas quando o proprietário deixou de pagar. Se a casa não for vendida no leilão, ela vai para os livros do banco e é chamada de propriedade de “propriedade imobiliária” (REO). Uma casa pode não ser vendida porque ninguém apareceu para oferecer o valor mínimo da hipoteca existente ou porque o banco iniciou o lance mínimo tão alto que ninguém tocou nele.
Por que comprar casas de propriedade de bancos?
Se um banco pretende recuperar as suas perdas nas propriedades hipotecadas, porque haveria bons negócios? Existem duas razões pelas quais uma casa REO pode ser lucrativa para você:
Primeiro, se dois empréstimos foram garantidos à propriedade (o que é comum hoje em dia), o segundo credor às vezes não executa a hipoteca. Se o segundo credor não efetuar os pagamentos atrasados ao primeiro credor e iniciar o processo de execução hipotecária, o segundo credor será eliminado na execução hipotecária.
Em segundo lugar, o banco muitas vezes não quer ficar parado no seu inventário.
Observação
Uma vez que não recebeu o lance mínimo de um investidor ou comprador de casa durante a venda da execução hipotecária no tribunal, há uma boa chance de que o banco possa definir o preço daquela casa REO com um desconto significativo para se livrar dela.
Como encontrar execuções hipotecárias e REOs
Para encontrar execuções hipotecárias e REOs, você pode assumir a tarefa e encontrá-los por conta própria. Alternativamente, você pode contratar um agente do comprador.
Localize os agentes de listagem REO por conta própria
Existem muitos lugares disponíveis online para encontrar execuções hipotecárias. Um dos melhores é um serviço de listagens múltiplas (MLS), que ajuda a conectar compradores, vendedores e corretores. Pesquise “REOs” no MLS para encontrar agentes em sua área especializados em REOs.Depois de identificar algumas listagens de alto potencial, é hora de começar a entrar em contato.
Há várias coisas que você deseja saber sobre os agentes de listagem REO:
- Atividade focada:A maioria dos agentes de listagem REO lista apenas REOs, não outros tipos de propriedade.
- Agência dupla:Os agentes de listagem REO ganham dinheiro vendendo muitos REOs ou operando como agentes duplos. Na agência dupla, o agente de listagem REO ganhará tanto a comissão de listagem quanto a comissão do agente do comprador.
- Comissão:Para atrair agentes do comprador, muitos bancos oferecem uma porcentagem de comissão maior ao agente do comprador, ao mesmo tempo que descontam a comissão do agente de listagem.
- Representação:Os agentes de listagem REO geralmente representam vendedores, não compradores.
- Relação:Os agentes de listagem REO são normalmente agentes de alta produção devido ao volume de negócios que conduzem. Eles normalmente não passam muito tempo trabalhando com os compradores e provavelmente não se envolvem muito em mãos dadas.
- Comunicação:Alguns agentes de listagem REO estão tão ocupados que contratam assistentes para atender chamadas. Muitos não divulgam seus números de telefone, o que pode dificultar a comunicação.
Uma opção melhor: contratar um agente do comprador para representá-lo
A menos que você tenha experiência direta em negociações com bancos, poderá obter uma representação melhor contratando seu próprio agente comprador. Antes de selecionar um agente, escolha vários e entreviste-os para encontrar uma boa opção.
Aqui estão algumas coisas que você deseja saber sobre os agentes do comprador:
- Dever fiduciário:O agente do comprador tem a responsabilidade fiduciária de proteger seus interesses.
- Representação:O agente do comprador não representa o vendedor, mesmo quando o vendedor está pagando sua comissão.
- Custos para você:O vendedor geralmente paga ao agente do comprador. Geralmente não custa contratar um agente do comprador.
- Contrato do corretor:Os agentes do comprador podem solicitar que você assine um contrato de corretagem do comprador, que especificará as funções do agente e designará quem pagará a comissão.
- Experiência do agente:Considere trabalhar com um agente comprador que tenha experiência em trabalhar com REOs.
Dicas de negociação para comprar uma casa de propriedade de um banco
Depois de localizar algumas listagens de interesse e encontrar um agente do comprador, você estará pronto para passar para a próxima etapa: entrar em contato com o banco.
Se a listagem de casas for relativamente nova no mercado, é possível que o banco não se desvie muito do preço pedido. Você terá maior poder de negociação se fizer ofertas de casas que estão no mercado há mais de 30 dias.
Se você está buscando um determinado preço que tornaria o REO um ótimo negócio, não tenha medo de solicitá-lo. Você tem uma vantagem substancial. Além de a propriedade ter sido executada, ela não foi vendida no leilão. O representante ou agente com quem você está negociando está lá para realizar a venda.
Durante este processo, você deve esperar o seguinte:
- Uma compra no estado em que se encontra:Provavelmente, você será solicitado a comprar a casa “como está”, e ela pode ou não estar em boas condições. Faça sua oferta sujeita a uma inspeção residencial.
- Um jogo de espera:Você pode esperar um pouco ao lidar com o banco. Após a pré-qualificação para um empréstimo, você poderá esperar 10 dias para que o banco responda à sua oferta. Se o banco não ceder e você receber uma rejeição de oferta, aguarde mais 30 dias e reenvie sua oferta original.
Custos inesperados de compra de uma casa de propriedade de um banco
Cuidado, pois você pode incorrer em taxas inesperadas durante a transação.
Observação
Observe que o banco também pode realizar a transação de maneira diferente de como você faria em uma compra de casa sem execução hipotecária.
Os bancos negociam descontos em grandes quantidades com empresas de títulos e garantias. Se você optar por usar o título e a empresa de garantia do banco, verifique as taxas que essas empresas irão cobrar de você. Geralmente, as taxas não pagas pelo banco, mas pagas pelo comprador, serão mais altas. Isso ocorre porque o título e o depósito geralmente compensam esses descontos cobrando mais dos compradores.
Espere que o banco elabore um contrato de compra ou adendo ao seu contrato de compra padrão. Leia-o atentamente e peça conselho a um advogado imobiliário, caso não o compreenda. Você pode apostar que o advogado do banco redigiu esse contrato e provavelmente não será a seu favor.
Finalmente, alguns bancos não assinarão uma contraproposta até que todos os termos sejam mutuamente acordados verbalmente entre as partes.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é a diferença entre uma execução hipotecária HUD e uma execução hipotecária REO?
A execução hipotecária do HUD é essencialmente igual a qualquer outra execução hipotecária REO, mas a hipoteca que cobria a casa foi garantida pelo governo. Isso muda um pouco o processo de execução hipotecária, embora as funções essenciais do processo sejam as mesmas. Quando uma casa hipotecada foi comprada com um empréstimo apoiado pelo governo, a execução hipotecária REO está listada na HUD Home Store.
Como posso saber quanto pagar por uma execução hipotecária REO?
Como acontece com qualquer casa, você pode se oferecer para pagar o que achar justo por uma execução hipotecária REO, mas pode haver outro comprador que esteja disposto a pagar mais. É por isso que pode ajudar trabalhar com um bom agente comprador. Se um corretor achar que uma propriedade está dentro de uma faixa de preço com a qual você se sente confortável, ele poderá ajudá-lo a fazer uma oferta competitiva.
