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É fundamental que os agentes imobiliários e corretores que trabalham com clientes investidores compreendam os métodos de avaliação de propriedades de renda para que possam realizar seu trabalho corretamente. Um método de avaliação comumente usado combina a renda e a taxa de capitalização para determinar o valor atual de um imóvel que está sendo considerado para compra.
Além do valor de mercado de uma propriedade, uma das primeiras coisas que você deseja fazer como investidor imobiliário que está pensando em comprar é determinar suas receitas e custos operacionais. Essas informações dirão se o imóvel atende às suas metas e expectativas de fluxo de caixa e rentabilidade.
A taxa máxima
A taxa máxima representa o retorno esperado após um ano, como se você tivesse comprado à vista. Compreender o cap rate é de vital importância para o crescimento futuro do seu negócio, especialmente se você está apenas começando.
Calcular o valor da propriedade
Primeiro determine a receita operacional líquida (NOI) de sua propriedade em questão. O NOI de um imóvel alugado é o valor do aluguel menos as despesas. Determine a receita líquida de aluguel depois do custo de manutenção do prédio, se for um complexo de apartamentos.
Observação
Isso pode ser um pouco desafiador porque você precisará dos demonstrativos de receitas e despesas, e apenas o proprietário atual provavelmente terá essas informações. Mas você também pode estimar o NOI multiplicando o preço de venda pela taxa de capitalização depois de definir a taxa máxima.
Um exemplo de cálculo
Um projeto de apartamento de seis unidades pode render US$ 30.000 de lucro líquido com aluguéis. Determine a taxa de capitalização de uma propriedade vendida recente e comparável. Agora divida esse lucro operacional líquido pela taxa de capitalização para obter o resultado do valor atual.
Digamos que seu comparável foi vendido por US$ 250.000. Você determinou que o NOI da propriedade após a dedução das despesas aplicáveis é de US$ 50.000. Divida isso pelo preço de venda de $ 250.000. Você tem uma taxa de capitalização de 0,2 ou 20%.
Supondo uma taxa de capitalização de 20%, US$ 30.000 divididos por essa porcentagem equivalem a US$ 150.000. Este seria o valor atual.
Outras ferramentas
Tenha em mente que este não é o único método para calcular valores de propriedades de renda – é apenas uma ferramenta na caixa. Todos os vários cálculos de avaliação e desempenho financeiro que investidores e profissionais do setor imobiliário usam em suas rotinas diárias têm algum valor.
Por exemplo, poucos imóveis são adquiridos à vista e sem financiamento, portanto outro método de cálculo utilizado pode ser o retorno em dinheiro.
Existem livros cheios de cálculos complicados que você pode usar para avaliar imóveis e determinar o desempenho de investimentos imobiliários e de propriedade e operações de aluguel. Alguns se aplicam ao comércio atacadista, alguns a projetos de consertar e inverter, enquanto outros ainda se aplicam ao investimento em aluguel. Alguns são mais úteis para o investidor de arrendamento na determinação do desempenho a longo prazo das suas carteiras.
Observação
A maioria dos investidores usa apenas meia dúzia desses cálculos regularmente para investimentos em imóveis residenciais.
Investimento em propriedade comercial
Um nível totalmente novo de matemática está envolvido no investimento comercial. Os credores usam alguns cálculos muito especializados para determinar se devem financiar compras ou projetos.
A escolha de quais cálculos de avaliação e lucro usar depende de seus objetivos e do tipo de propriedade. Você provavelmente não estará tão interessado em cap rate e outros cálculos voltados para várias famílias se for um investidor que compra imóveis para alugar para uma única família.
Investimento em propriedade de aluguel
O início de uma estratégia bem-sucedida de investimento em imóveis para aluguel é uma estimativa precisa do rendimento do aluguel da propriedade em potencial. O rendimento líquido do aluguel informa o desempenho do seu investimento, não apenas com fatores de mercado e aluguel incluídos, mas também com seus custos, incluindo gerenciamento e manutenção.
O resultado final
Aqueles que investem em imóveis por meio de propriedades geradoras de renda devem ter um método para determinar o valor de qualquer propriedade que estejam pensando em comprar. As taxas máximas são amplamente utilizadas em estudos de avaliação e lucratividade de propriedades comerciais e multifamiliares. Eles podem ser usados para determinar um bom preço de venda ou o valor de uma propriedade listada em relação ao preço pedido.
