Como calcular o pagamento da sua hipoteca

Compreender sua hipoteca ajuda você a tomar melhores decisões financeiras. Em vez de apenas aceitar ofertas cegamente, é aconselhável observar os números por trás de qualquer empréstimo – especialmente um empréstimo significativo, como um empréstimo à habitação.

Uma ferramenta útil neste processo é a calculadora ou fórmula de hipoteca, que ajuda a compreender os custos e pagamentos potenciais. Usando uma calculadora de hipoteca (ou calculando-a manualmente), você pode obter uma imagem mais clara de como serão seus pagamentos mensais e quanto de juros pagará ao longo da vida do empréstimo.

Primeiros passos para calcular sua hipoteca

As pessoas tendem a se concentrar no pagamento mensal, mas existem outros recursos importantes que você pode usar para analisar sua hipoteca, como:

• Comparando o pagamento mensal de vários empréstimos à habitação diferentes
• Calcular quanto você paga de juros mensalmente e ao longo da vida do empréstimo
• Calcular quanto você paga ao longo da vida do empréstimo em relação ao principal emprestado para ver quanto você realmente pagou a mais

Use a calculadora de hipoteca abaixo para ter uma ideia de quanto poderia ser o pagamento mensal da sua hipoteca,

Que informações você precisa inserir?

Comece reunindo as informações necessárias para calcular seus pagamentos e entender outros aspectos do empréstimo. Você precisa dos detalhes abaixo. A letra entre parênteses informa onde usaremos esses itens nos cálculos (se você decidir calcular sozinho, mas também pode usar calculadoras online):

• O valor do empréstimo (P) ou principal, que é o preço de compra da casa mais quaisquer outros encargos, menos o pagamento inicial
• Oanual taxa de juro (r) sobre o empréstimo, mas lembre-se de que esta não é necessariamente a TAEG porque a hipoteca é paga mensalmente, não anualmente, e isso cria uma pequena diferença entre a TAEG e a taxa de juros
• Onúmero de anos(t) você tem que reembolsar, também conhecido como “prazo”
• Onúmero de pagamentos por ano(n), que seria 12 para pagamentos mensais
• Otipo de empréstimo; por exemplo, taxa fixa, somente juros, ajustável
• Ovalor de mercadoda casa
• Seurenda mensal

Fórmula de pagamento de hipoteca para diferentes empréstimos

O cálculo que você usa depende do tipo de empréstimo que você possui. A maioria dos empréstimos à habitação são empréstimos padrão com taxa fixa.Por exemplo, hipotecas padrão de 30 ou 15 anos mantêm a mesma taxa de juros e pagamento mensal durante sua duração.

Para estes empréstimos fixos, use a fórmula abaixo para calcular o pagamento.Observe que o quilate (^) indica que você está elevando um número à potência indicada após o quilate.

Pagamento = P x (r / n) x (1 + r / n)^n(t)] / (1 + r / n)^n(t) – 1

Exemplo de cálculo de pagamento

Suponha que você peça emprestado $ 100.000 a 6% por 30 anos, com reembolso mensal. Qual é o pagamento mensal? O pagamento mensal é de $ 599,55.

Insira esses números na fórmula de pagamento:

1. {100.000 x (0,06/12) x [1 + (0,06/12)^12(30)]} / {[1 + (0,06/12)^12(30)] – 1}
2. (100.000 x 0,005 x 6,022575) / 5,022575
3. 3011,288/5,022575 = US$ 599,55

Você pode verificar sua matemática com a planilha da Calculadora de Amortização de Empréstimos.

Quanto você paga de juros?

O pagamento da hipoteca é importante, mas você também precisa saber quanto dele é aplicado em juros a cada mês. Uma parte de cada pagamento mensal vai para o custo dos juros e o restante paga o saldo do empréstimo. Observe que você também pode ter impostos e seguros incluídos em seu pagamento mensal, mas eles são separados dos cálculos do empréstimo.

Uma tabela de amortização pode mostrar – mês a mês – exatamente o que acontece com cada pagamento. Você pode criar tabelas de amortização manualmente ou usar uma calculadora e planilha on-line gratuitas para fazer o trabalho para você. Dê uma olhada em quanto total de juros você paga ao longo da vida do seu empréstimo. Com essas informações, você pode decidir se deseja economizar dinheiro:

• Pedir menos empréstimos (escolhendo uma casa mais barata ou pagando uma entrada maior)
• Pagando extra todo mês
• Encontrar uma taxa de juros mais baixa
• Escolher um empréstimo de prazo mais curto (15 anos em vez de 30 anos, por exemplo) para acelerar o pagamento da dívida

Fórmula de cálculo de pagamento de empréstimo somente com juros

Os empréstimos somente com juros são muito mais fáceis de calcular. Infelizmente, você não paga o empréstimo com cada pagamento exigido, mas normalmente pode pagar mais a cada mês se quiser reduzir sua dívida.

Suponha que você peça emprestado $ 100.000 a 6% usando um empréstimo somente com juros e pagamentos mensais. Qual é o pagamento? O pagamento é de $ 500.

Pagamento do empréstimo = Valor x (Taxa de juros / 12)

Pagamento do empréstimo = $ 100.000 x (0,06/12) = $ 500

Verifique sua matemática com a calculadora somente de juros do Planilhas Google.

No exemplo acima, o pagamento somente de juros é de US$ 500 e permanecerá o mesmo até:

• Você faz pagamentos adicionais além do pagamento mínimo exigido. Isso reduzirá o saldo do empréstimo, mas o pagamento exigido pode não mudar imediatamente.
• Depois de um certo número de anos, você deverá começar a fazer pagamentos de amortização para saldar a dívida.
• Seu empréstimo pode exigir um pagamento inicial para saldar totalmente o empréstimo.

Cálculo de pagamento de hipoteca com taxa ajustável

As hipotecas com taxas ajustáveis ​​(ARMs) apresentam taxas de juros que podem mudar, resultando em um novo pagamento mensal. Para calcular esse pagamento:

• Determine quantos meses ou pagamentos faltam.
• Crie um novo cronograma de amortização para o período restante.
• Use o saldo pendente do empréstimo como o novo valor do empréstimo.
• Insira a nova (ou futura) taxa de juros.

Digamos que você tenha um saldo de empréstimo ARM híbrido de $ 100.000 e ainda restem 10 anos de empréstimo. Sua taxa de juros está prestes a se ajustar para 5%. Qual será o pagamento mensal? O pagamento será de $ 1.060,66.

Saiba quanto você possui (patrimônio líquido)

É crucial entender quanto da sua casa você realmente possui. Claro, você é o dono da casa – mas até que ela seja liquidada, seu credor tem um penhor sobre a propriedade, então ela não é sua de graça e desimpedida. O valor que você possui, conhecido como “valor da casa”, é o valor de mercado da casa menos qualquer saldo pendente do empréstimo.

Você pode querer calcular seu patrimônio por vários motivos.

• Sua relação entre empréstimo e valor (LTV)é fundamental porque os credores procuram um índice mínimo antes de aprovar empréstimos. Se você deseja refinanciar ou descobrir quanto deve ser o seu pagamento inicial na sua próxima casa, você precisa saber o índice LTV.
• Seu patrimônio líquidoé baseado em quanto de sua casa você realmente possui. Ter uma casa de um milhão de dólares não adianta muito se você deve US$ 999.000 pela propriedade.
• Você pode pedir emprestado contra sua casausando segundas hipotecas e linhas de crédito de home equity (HELOCs). Os credores geralmente preferem um LTV abaixo de 80% para aprovar um empréstimo, mas alguns credores vão mais alto.

Você pode pagar o empréstimo?

Os credores tendem a oferecer o maior empréstimo para o qual eles aprovarão, usando seus padrões para uma relação dívida / rendimento aceitável. No entanto, você não precisa pegar o valor total – e muitas vezes é uma boa ideia emprestar menos do que o máximo disponível.

Antes de solicitar empréstimos ou visitar casas, revise sua renda e suas despesas mensais típicas para determinar quanto você se sente confortável em gastar no pagamento de uma hipoteca. Depois de saber esse número, você pode começar a conversar com os credores e observar a relação dívida / rendimento. Se você fizer o contrário (ignorando suas despesas e baseando o pagamento da moradia apenas na sua renda), poderá começar a comprar casas mais caras do que pode pagar, o que afeta seu estilo de vida e o deixa vulnerável a surpresas. 

Perguntas frequentes (FAQ)