Como calcular o fluxo de caixa do investidor antes dos impostos (CFBT)

Ao trabalhar com clientes investidores imobiliários, é importante que você tenha o conhecimento para ajudá-los a determinar a viabilidade dos investimentos. O fluxo de caixa é muito importante, pois desconsidera se algumas coisas são dedutíveis para fins fiscais. Uma declaração de imposto diz algumas coisas, mas o fluxo de caixa diz mais.

Afinal, cada investidor tem diferentes objetivos comerciais pessoais e de investimento e diferentes obrigações fiscais com base em sua renda total e em outros fatores. Nós realmente não nos importamos com isso. Nós nos preocupamos com o desempenho do investimento e deixamos para o investidor ver se ele atende aos seus objetivos e necessidades da situação tributária pessoal. 

O investidor em imóveis para locação está muito interessado no fluxo de caixa. É a principal razão para a maioria deles entrar em um acordo. Claro, o valor da propriedade deve aumentar ao longo do período de propriedade e eles podem ter lucro ao vendê-la. Mas é aquele cheque mensal no banco que é o grande atrativo.

O Cálculo

Dificuldade:Fácil

Tempo necessário:15 minutos após a coleta dos dados.

Veja como:

1. Comece com a receita operacional líquida da propriedade.
2. Subtraia o dinheiro para o serviço da dívida. Este é o valor gasto com todo o pagamento da hipoteca, juros e princípio.
3. Subtraia quaisquer despesas de capital. Seria o dinheiro gasto em melhorias no imóvel, sejam elas dedutíveis naquele ano ou não. Este é o dinheiro real gasto.
4. Adicione quaisquer rendimentos do empréstimo. Este é o dinheiro emprestado por um empréstimo diferente da hipoteca original. Se você fez melhorias de capital, mas fez um empréstimo para pagar, coloque o valor do empréstimo aqui como um acréscimo.
5. Adicione quaisquer juros ganhos. Caso a propriedade tenha empréstimos ou investimentos que proporcionem dinheiro como juros, adicione isso aqui.
6. Agora você chegou ao resultado, que é o Fluxo de Caixa Antes dos Impostos (CFBT) deste imóvel. Aqui está a itemização da linha:
7. Comece com a receita operacional líquida
   1. –Subtrair o serviço da dívida
   2. –Subtraia o saque de melhorias de capital
   3. +Adicionar recursos de empréstimos para empréstimos para financiar operações
   4. +Adicione de volta quaisquer juros ganhos
   5. = Fluxo de caixa antes dos impostos

Outros benefícios do investimento em imóveis para aluguel

O fluxo de caixa é o grande atrativo, mas é apenas um dos vários grandes benefícios disponíveis para investidores em imóveis para locação. Todos os anos, há mais pessoas a converter algumas das suas outras classes de activos, como acções e obrigações, em imobiliário. A maioria deles está em imóveis alugados e, principalmente, em casas unifamiliares. É natural, pois têm experiência em residências unifamiliares; eles moram em um.

O novo investidor médio sente-se confortável com aluguéis para uma única família, e a maioria já alugou um apartamento ou uma casa durante a vida. Assim, eles poderão dar mais facilmente o salto de investimento nesse mercado. Na verdade, alguns acham muito emocionante passar de ex-inquilino a proprietário.

Existem alguns grandes incentivos fiscais no investimento em imóveis para alugar. Claro, normalmente você pode deduzir todas as despesas de gerenciamento, publicidade, manutenção e reparos normais. Você também pode deduzir os juros da hipoteca. Mas, uma dedução muito boa vem sem ter que gastar um centavo do bolso. É a dedução da depreciação. O IRS permite que você calcule a depreciação da estrutura de aluguel ao longo de 27,5 anos. O valor do terreno deve ser subtraído.

Isso resulta em dedução de alguns milhares de dólares todos os anos, mas você nunca gasta esse dinheiro. Então, é como se o Tio Sam estivesse colocando dinheiro nos seus bolsos. Porém, sempre consulte um contador. Se você vender a propriedade posteriormente, poderá ter que devolver parte disso como despesa de depreciação recapturada.

O imóvel alugado também geralmente é menos arriscado do que ações. Embora os títulos possam ser menos arriscados, eles normalmente também apresentam rendimentos muito mais baixos. O retorno do investimento, ROI, é muito melhor com um imóvel alugado.

Essas são boas coisas que você deve saber se você for discutir o investimento em imóveis para aluguel com um novato. Todo mundo tem que começar de algum lugar.