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Calcular taxas de juros simples para imóveis pode parecer complicado e assustador, mas não é necessário. De qualquer interesse que você possa estar calculando, é um dos mais básicos. O acúmulo de juros simples é algo importante a se entender se você estiver fazendo um investimento imobiliário. Fazer um cálculo simples não leva mais de cinco minutos e tudo que você realmente precisa é de um lápis e uma calculadora.
Como calcular juros
Antes de mergulhar nos cálculos, é bom saberPrincipalé o valor sobre o qual os juros estão sendo ganhos.Avaliar é a taxa de juros em porcentagem ou forma decimal etempoé o momento em que os juros estão sendo ganhos. A equação básica que você deve saber é:
Principal X Taxa X Tempo = Valor dos Juros
Por exemplo: $ 100.000 (principal) X 0,08 (taxa de 8%) X 1 ano (tempo) = $ 8.000 de juros
Para obter o valor total em mãos no final do período de produção, você pode usar esta equação:
Principal X {1 + (Taxa X Tempo)} = Valor Total
No cálculo a seguir, é para um ano, ao final do qual teremos os $ 100.000 originais, mais juros: $ 100.000 X {1 + (0,08 X 1)} = $ 100.000 X 1,08 = $ 108.000
Se calculássemos para três anos, multiplicaríamos a taxa de 8 por cento por três, o que nos dá 24 por cento ou 0,24: $ 100.000 X {1 + 0,24} = $ 124.000.
Matemática de investimento imobiliário para lucros
O investidor imobiliário está acostumado a ver as palavras “due diligence” em suas leituras e pesquisas na web. Ao considerar investir ou não em um imóvel, é bom fazer a devida diligência e pesquisar coisas como:
- As características do bairro.
- Propriedades comparáveis e competitivas no mercado.
- Aluguéis competitivos na área e aluguéis sendo cobrados, se o imóvel for alugado.
- A condição da propriedade em si.
- A taxa de valorização esperada do imóvel em relação aos demais imóveis considerados.
- As comodidades da propriedade e a demanda esperada dos inquilinos.
É melhor adotar uma abordagem de longo prazo para a maioria deles, pois é importante estar relativamente confiante de que a economia ou a demanda local não mudarão drasticamente enquanto formos proprietários da propriedade.
Porém, a outra parte da due diligence, e muito importante, é a matemática da avaliação imobiliária e da avaliação da qualidade do investimento. A boa notícia é que alguns cálculos são feitos facilmente com calculadoras online, como pagamentos de hipotecas. Nos mesmos sites, você pode encontrar calculadoras de home equity, calculadoras de pré-qualificação e calculadoras de comparação de empréstimos. Embora sejam direcionadas principalmente aos consumidores, a calculadora de pagamento de hipotecas é muito usada para comparar hipotecas de imóveis para aluguel quanto ao fluxo de caixa.
Quando se trata de cálculos de investidores, existem alguns realmente úteis para avaliar um imóvel e para avaliar o potencial de investimento de um imóvel.
Renda Potencial Bruta
A renda potencial bruta é a renda esperada que uma propriedade produzirá sem deduções por vacância esperada ou perda de crédito.
Receita Operacional Bruta
Esse cálculo leva em consideração perdas por vacância e falta de pagamento. Os custos quando as unidades estão vagas incluem publicidade para um novo inquilino, pequenas manutenções, repintura e reabilitação para um novo inquilino e custos de gestão para um novo arrendamento.
Multiplicador de aluguel bruto
Embora não seja a ferramenta mais precisa, o GRM pode fornecer uma ferramenta de comparação rápida para decidir se deseja fazer uma análise mais completa.
Receita Operacional Líquida
Aqui incluímos as despesas operacionais, como gerenciamento, reparos, zeladoria etc. para nosso NOI. Pode haver uma longa lista aqui, mas são apenas despesas operacionais, não depreciação ou obras importantes que devem ser depreciadas ao longo do tempo.
Taxa de capitalização
Ao usar a receita operacional de outras propriedades e os preços de venda recentes, a taxa de capitalização é determinada e aplicada à propriedade em questão para determinar o valor atual com base na renda.
Fluxo de caixa antes dos impostos (CFBT)
Pegamos a receita operacional líquida e subtraímos as despesas de capital em dinheiro, bem como o serviço da dívida, adicionamos recursos de empréstimos e receitas de juros.
Fluxo de caixa após impostos (CFAT)
Este é fácil, pois é o CFBT com impostos subtraídos. Usando a exposição à taxa de imposto do proprietário ou do investidor, esse cálculo chega ao âmago da questão do que resta depois que todos recebem sua parte, até mesmo o Tio Sam.
Índice de equilíbrio
Esta relação é relativamente fácil de calcular. É tão simples quanto somar o serviço da dívida às despesas operacionais e dividir o seu valor pelo lucro operacional. Este cálculo é especialmente popular entre os credores interessados em saber quando a propriedade terá pago todas as despesas de operação e terá lucro para o resto do ano.
Retorno sobre o patrimônio líquido – primeiro ano
Isso calcula o retorno percentual do seu investimento em dinheiro no primeiro ano.
Embora todos esses cálculos possam parecer intimidantes, não precisa ser assustador. Basta seguir passo a passo, aprendendo os cálculos que se aplicam ao seu tipo de investimento, e partir daí.
