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A não antecipação da perda de receita de aluguel devido a unidades vagas e o não pagamento do aluguel levará à perda de rentabilidade em seus investimentos imobiliários. Quer você seja um proprietário com um aluguel ou proprietário de uma empresa imobiliária com alguns edifícios com várias unidades, aprenda como calcular e contabilizar perdas por vagas e perdas de crédito para entender melhor sua receita potencial bruta e receita operacional.
Principais conclusões
- A perda de vacância ocorre quando um inquilino se muda e você tem uma unidade vazia que não gera renda por um período de tempo.
- A perda de crédito ocorre quando o inquilino não paga o aluguel.
- Ambos terão impacto nos lucros do imóvel alugado e também poderão impactar as oportunidades de empréstimo com os credores.
- Você pode calcular a perda entendendo sua receita operacional líquida e a taxa média de vacância e perda de crédito na área.
Vacância de aluguel e perda de crédito
Sempre que você estiver investindo em um imóvel para alugar, você precisa levar em consideração a perda de vacância e de crédito. A perda de vacância ocorre quando um inquilino se muda e você tem uma unidade vazia que não gera renda por um período de tempo. A perda de crédito ocorre quando o inquilino não paga o aluguel. Ambos afetarão seus lucros com o aluguel.E se você está procurando um empréstimo para iniciar seu negócio imobiliário, o credor também pode levar esses dois itens em consideração.
Cálculo de Vacância e Perda de Crédito
Primeiro, você deseja determinar uma porcentagem esperada de perda devido à vacância e ao não pagamento, verificando as propriedades comparáveis e a perda recente sofrida pela sua própria propriedade ou pela que você deseja comprar.
Digamos que a vacância e a perda de crédito do ano passado do imóvel que você deseja comprar foram de 3% da receita operacional líquida.Outras propriedades comparáveis registaram uma média de 4%. A média desses dois é de 3,5%.
Ajuste sua receita operacional líquida para o próximo ano de acordo com quaisquer aumentos de aluguel previstos. Se você está prevendo um aumento de 5% no aluguel e a receita operacional líquida deste ano for de US$ 44.000, veja como você se ajusta para um aumento no aluguel:
US$ 44.000 x 1,05 = US$ 46.200
Agora, calcule a perda monetária esperada para o próximo ano devido a vagas e perdas de crédito – lembre-se, usaremos a média de 3,5% acima:
$ 46.200 (receita operacional líquida) x 0,035 (estimativa de perda de 3,6%) = $ 1.617
Você pode esperar perder cerca de US$ 1.617 no próximo ano devido a vagas e perda de crédito.
Observação
Um profissional imobiliário pode ajudá-lo a encontrar vagas e perdas de crédito comparáveis para propriedades na área.
Reduzindo perdas de vagas
Você nunca alugará um imóvel sem perder vagas, pois as pessoas se mudam, mudam seus objetivos de vida e simplesmente decidem que querem estar em outro lugar. No entanto, a perda de vagas pode ser reduzida significativamente através de uma ou mais destas abordagens:
Mercado para os inquilinos certos
Se você estiver anunciando aluguel baixo e depois aumentar o aluguel, conseguirá algumas vagas rapidamente. Você pode querer anunciar um especial para conseguir um bom inquilino para uma unidade, mas quando o aluguel terminar, eles podem esperar outra concessão.
Mantenha uma boa propriedade e comercialize-a
Mantenha suas unidades em bom estado, faça reparos prontamente e certifique-se de que seus inquilinos tenham um bom lugar para morar. É mais provável que renovem o contrato se estiverem satisfeitos com a propriedade.
Mantenha excelentes relações e serviços com inquilinos
Mesmo que algo quebre, é provável que o inquilino tenha uma boa atitude em relação a isso se denunciar e você cuidar disso imediatamente. Torne mais fácil para eles falarem sobre os problemas e, então, cuidar deles com alegria.
Incentivar os inquilinos a renovar o seu arrendamento
Calcule quanto custará para limpar, repintar e preparar uma unidade para um novo inquilino e, em seguida, adicione despesas de marketing e inscrição/entrevista. Se um inquilino for bom e pagar em dia, ofereça-lhe algum incentivo igual ao que você gastaria se ele fosse embora e você poderá mantê-lo.
Faça orientações precisas e abrangentes
Quando um inquilino estiver se mudando, tenha um formulário detalhado e tire fotos do estado do imóvel. Quando eles se mudarem, faça a mesma coisa. Tenha uma definição clara do “desgaste” normal no aluguel e retire quaisquer danos acima desse nível do depósito de danos.
Reduzindo o não pagamento do aluguel
Tudo isso é uma questão de prevenção, pois não se pode obrigar alguém a pagar aluguel se não tiver ou não quiser pagar. O fato é que, na maioria dos casos, um inquilino que corre risco de falta de pagamento terá algum histórico de falta de pagamento ou problemas de crédito.
Depois de ter o que parece ser um candidato viável a inquilino e, possivelmente, ele ter pago uma taxa de inscrição não reembolsável, você paga por uma verificação de crédito e antecedentes. Isso deve alertá-lo sobre inquilinos de alto risco que têm um histórico de pagamentos arriscados.
Perguntas frequentes (FAQ)
O que é perda de vagas?
A perda de vagas é a quantidade de dinheiro que você poderia perder se seu imóvel alugado não fosse alugado por um determinado período de tempo. Geralmente é expresso como uma porcentagem e você pode calculá-lo subtraindo-o de sua receita bruta potencial ou receita operacional líquida.
O que é perda de crédito no setor imobiliário?
Se um locatário ou inquilino não pagar o aluguel a você, como proprietário, isso é perda de crédito. É o dinheiro que você perde com sua renda potencial bruta. Você pode tentar evitar a perda de crédito no setor imobiliário fazendo uma verificação de antecedentes e de crédito de qualquer novo inquilino para ver se eles têm uma pontuação de crédito boa ou ruim e um histórico de pagamentos.
