Como calcular a proporção de terreno para construção

A relação terreno/construção oferece aos analistas uma maneira de avaliar rapidamente como os imóveis estão sendo usados ​​atualmente. O índice leva em consideração a área total do terreno e a área ocupada pelo edifício, ajudando assim a determinar se um lote está subdesenvolvido (e subutilizado) ou superconstruído.

Aprenda como calcular essa proporção, o que ela indica e os usos comuns da propriedade.

Qual é a proporção de construção de terreno ou a proporção entre o tamanho do lote e o tamanho da casa?

Cada estrutura ocupa uma determinada porção ou porcentagem do terreno onde está inserida. Essa porcentagem ou proporção entre o tamanho do edifício e o terreno é chamada de “proporção terreno/construção”. Quando está alto, o imóvel não está sendo aproveitado em todo o seu potencial. Quando está baixo, o imóvel já está com capacidade total.

Fórmula e Cálculo

Para descobrir qual é a proporção de terreno para construção para um determinado imóvel, divida a metragem quadrada do terreno pela metragem quadrada do edifício.

Aqui está um exemplo:

• 188.000 pés quadrados de terreno divididos por 43.500 pés quadrados de construção equivalem a 4,32

Esta é uma proporção de terreno para construção de 4,32:1 e, na verdade, é alta. A média está entre 2,5:1 a 3,5:1.

É importante para propriedades residenciais?

A relação terreno/construção não é relatada em todas as avaliações. Na verdade, raramente é visto em avaliações residenciais. Contudo, muitos códigos municipais e restrições de propriedade podem limitar a proporção. Pode haver um desejo de manter o tamanho das casas em uma certa porcentagem do espaço disponível no lote.

Por que o tamanho da casa cabe no meu lote?

A proporção entre terreno e construção pode ajudar a estimar a proporção do lote que uma casa pode ocupar, mas não é suficiente por si só para determinar o tamanho exato de uma casa que caberá. Outros fatores importantes incluem regulamentos de zoneamento, requisitos de recuo, servidões e formato do lote. Uma abordagem mais precisa seria determinar a área edificável do lote tendo em conta estes factores e depois aplicando a relação desejada entre terreno e construção.

Proporção terreno/construção em aplicações comerciais

O uso da proporção terreno/construção é muito mais prevalente em aplicações comerciais e industriais.Geralmente há requisitos rigorosos nos códigos de construção para a quantidade de estacionamento que estruturas de determinados tamanhos devem manter, bem como considerações de recuo e áreas verdes.

Uma instalação com um rácio terreno/construção de 11 para 1 pode estar a subutilizar o terreno e isso resultaria em algum valor acrescentado para espaço adicional. Outra propriedade com uma proporção de 2,5 para 1 pode estar com capacidade máxima ou violar os códigos atuais devido a cláusulas anteriores.

O centro comercial de varejo ou shopping

Você não encontrará um shopping center ou um centro comercial no meio de milhares de hectares de terras agrícolas. A demografia da população é a primeira consideração na localização de edifícios comerciais de varejo. 

Deve haver consumidores suficientes para sustentar as lojas e empresas ou em breve haverá um edifício de fachada vazio. Os padrões de tráfego também são importantes. Em situações suburbanas, é muito importante ter fácil acesso a carros e estacionamento conveniente. Às vezes é suficiente disponibilizar estacionamento subterrâneo e contar também com o trânsito pedestre num ambiente urbano.

As proporções entre os espaços de locação de varejo e o tema geral do centro também são importantes. Freqüentemente, há um “locatário âncora”, o maior varejista que atrairá mais tráfego. Depois, haverá outros que oferecem produtos e serviços relacionados, mas não necessariamente competitivos. Um grande shopping pode ter 20 lojas de roupas, mas cada uma delas acredita que tem seu nicho de clientes e terá um bom desempenho. O inquilino âncora, neste caso, poderia ser a Macy’s.

Edifícios de escritórios

Eles variam de acordo com o tipo de escritório que abrigarão. Um edifício que atende contadores, advogados e consultores teria certos requisitos de uso de espaço e poderia haver uma ou mais salas de conferência compartilhadas para reuniões maiores. Eles podem até compartilhar uma recepcionista para encaminhar chamadas e visitantes.

Um consultório médico ou complexo odontológico teria requisitos de espaço muito diferentes, principalmente no que diz respeito à energia elétrica e outras preocupações especiais relacionadas ao equipamento utilizado. Prédios de consultórios médicos podem precisar de mais elevadores ou situações de acesso mais fácil para idosos ou doentes. 

Armazenagem e Operações Especiais

Os armazéns requerem muito espaço e, em alguns casos, também requerem grandes docas para carregamento de caminhões. No entanto, eles geralmente não precisam de muito mais em termos de vagas de estacionamento. Os armazéns geralmente terão uma ou duas áreas preparadas para escritórios, mas não terão muitas comodidades – apenas espaço, serviços públicos e serviço telefônico.

As empresas especializadas incluem oficinas mecânicas, empresas de troca de óleo e concessionárias de automóveis e trailers. Cada um deles tem necessidades diferentes em termos de espaço e estacionamento. As empresas de reparação de automóveis e troca de óleo têm necessidades especiais para o descarte de óleo usado e outros produtos químicos. 

O valor do excesso de terra

A natureza do excesso de terra e o seu zoneamento determinam se pagar por ele é um desperdício de capital. Pode efetivamente ser cortado e vendido? Pode ser que o terreno total seja composto por duas ou mais parcelas independentes, a estrutura não infrinja nenhuma delas e o terreno não utilizado tenha acesso próprio. O mesmo se aplica se puder ser subdividido.

Caso contrário, provavelmente não terá outra escolha senão dedicar o terreno excedente a futuras expansões… mesmo que seja apenas um parque de estacionamento ou arrecadação.

Perguntas frequentes (FAQ)