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Num mundo perfeito, os proprietários fariam todos os pagamentos das hipotecas dentro do prazo e os bancos ficariam satisfeitos. Enquanto os bancos estiverem a receber o seu dinheiro, não estarão muito interessados em falar em aceitar um pagamento a descoberto do seu empréstimo, conhecido como venda a descoberto.
Quando um banco acredita que a garantia do seu empréstimo está em perigo e/ou o vendedor está destinado a tornar-se inadimplente e parar de pagar a hipoteca, o banco está então interessado em falar sobre fazer uma venda a descoberto. Às vezes, o fato de uma casa estar submersa é suficiente para induzir um banco a considerar uma venda estratégica a descoberto. Mas na maioria das vezes o banco quer que o vendedor tenha dificuldades, além de patrimônio líquido negativo.
Autorização para um terceiro falar com o banco de venda a descoberto
Se um banco é exigente com os detalhes (e a maioria o é), o banco pode não falar com nenhum comprador potencial aleatório que ligue para discutir uma determinada venda a descoberto. Isso porque o banco provavelmente exigirá a assinatura de uma autorização de terceiro pelo mutuário.É improvável que o mutuário assine esta autorização, o que permitiria a um completo estranho o acesso às informações pessoais do mutuário, que seriam qualquer coisa discutida em relação ao seu empréstimo com o banco de venda a descoberto.
Isso não significa que você não possa enviar uma oferta ao banco, mas esteja ciente de que é improvável que o banco entre em contato com você diretamente e poderá encaminhar a oferta de volta através do agente de listagem.
Por que o agente de um comprador não pode ir diretamente ao banco de vendas a descoberto
Seu problema pode ser encontrar um agente que esteja disposto a fazer uma oferta para você. Os agentes querem ser pagos pelo seu trabalho. A forma mais comum de pagamento de um agente comprador é pelo corretor da lista. O Código de Ética do REALTOR® especifica como os agentes devem interagir entre si, e o agente do comprador não pode circular ou interferir nos negócios de um agente de listagem.
Você pode elaborar sua própria oferta, mas é recomendável trabalhar com um corretor de imóveis com experiência em vendas a descoberto ou entrar em contato com um advogado de vendas a descoberto para redigir uma oferta para você. Talvez você não queira se preocupar com todos os detalhes e simplesmente escrever uma carta ao banco, junto com o comprovante de fundos e uma carta de pré-aprovação, explicando o preço que gostaria de pagar.
Encontrando o banco de venda a descoberto para enviar sua oferta
Você pode precisar fazer sua própria pesquisa de propriedades nos registros públicos sozinho. É bastante fácil descobrir qual credor concedeu originalmente o empréstimo ao mutuário, mas muitos empréstimos são vendidos continuamente. No entanto, a maioria dos registros hoje em dia é mantida em formato digital, por isso é relativamente fácil fazer uma pesquisa no tribunal ou no cartório do condado.
O que fazer se o vendedor estiver envolvido na venda a descoberto
O resultado final é que o vendedor é o proprietário da casa. O banco é simplesmente um devedor garantido. O banco não faz vendas a descoberto; aprova a venda a descoberto e seu retorno. É o vendedor quem transfere a casa ao comprador da venda a descoberto, e é por isso que o vendedor escolhe quem a compra.
Os vendedores geralmente têm pouco incentivo para tentar obter o preço mais alto possível. Os agentes de listagem também podem estar relutantes porque o preço que um comprador pagará nem sempre é o preço que o credor do comprador aprovará. Avaliações baixas podem ser um problema comum entre os credores do comprador.
Quando uma segunda oferta é recebida de um comprador, o vendedor sabe que enviar essa oferta ao banco pode reiniciar o processo e os vendedores não querem começar do zero. Portanto, os vendedores geralmente solicitam que a oferta seja aceita como oferta de backup, mas a recusam do banco. É prerrogativa do vendedor, a casa do vendedor.
O banco também pode não querer ver outra oferta. O banco quer valor de mercado de um comprador qualificado. Sua melhor opção nesses cenários, se você realmente deseja fazer uma oferta diretamente ao banco de venda a descoberto, é oferecer tudo em dinheiro e mais do que o preço de tabela.
