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Antes de refinanciar, é crucial compreender os custos e benefícios. A maioria das calculadoras on-line básicas informam seu período de equilíbrio com base no fluxo de caixa: elas mostram quanto tempo levará para recuperar quaisquer custos de fechamento após contabilizar um novo pagamento mensal (menor).
Essas informações são úteis, mas não são suficientes para fazer a melhor escolha. Você precisa incluir uma revisão completa de como os custos dos juros mudam quando você refinancia. Para ver como o refinanciamento realmente afeta suas finanças, siga as etapas abaixo. Você aprenderá tudo o que precisa saber sobre seu empréstimo existente e a possível substituição.
Observação
Acompanhe um modelo do Planilhas Google pré-preenchido com o exemplo abaixo (e que você pode editar para seus próprios empréstimos).
Calcule seu empréstimo original
Você já sabe qual é o seu pagamento mensal e quanto ainda deve. Mas você também precisa saber quanto de cada pagamento vai para o custo dos juros e quanto de cada pagamento reduz o saldo do empréstimo todos os meses. Para obter esses números, use uma tabela de amortização, que você pode obter em vários lugares. Além da Planilha Google acima, você pode usar o Excel para calcular a amortização, uma calculadora on-line ou qualquer outro software de planilha.
Este exemplo mostra como calcular suas opções de refinanciamento usando Planilhas Google ou Excel, mas o processo é o mesmo com qualquer tabela de amortização.
Suponha os seguintes detalhes do empréstimo:
- Valor original do empréstimo: $ 180.000
- Data original do empréstimo: nove anos atrás
- Taxa de juros do empréstimo: 5,4%
- Prazo do empréstimo: 30 anos
Para obter os detalhes do seu empréstimo original, insira-os na calculadora de amortização. Use o valor original do empréstimo – não o valor que você deve atualmente.
Veja onde você está agora
Anote sua posição com seu empréstimo atual. Role para baixo até o saldo atual do empréstimo (no mês 108 ou ano 9) e veja quanto você ainda deve no empréstimo. Em nosso exemplo, são US$ 152.160,64. Seus números podem variar devido ao arredondamento, dependendo do software que você usa e de quão preciso ele é.
Calcule o empréstimo de substituição
Descubra como seria seu novo empréstimo se você refinanciasse. Para este exemplo, suponha o seguinte:
- Valor do empréstimo: $ 152.160,64 (copiado acima)
- Data de início do empréstimo: hoje
- Taxa de juros do novo empréstimo: 4,25%
- Prazo do empréstimo: 30 anos
Observe que seu pagamento mensal cairia para US$ 748,54 se você refinanciasse (contra US$ 1.010,76 do empréstimo original). Isso é atraente, mas não é surpresa, já que seu novo empréstimo é menor e tem uma taxa de juros mais baixa.
Observação
Economizar no pagamento mensal pode ser importante para você, mas é apenas um dos vários fatores importantes.
Se puder pagar mais do que o pagamento mínimo de $ 748,54, considere um prazo de hipoteca de 20 anos, 15 anos ou 10 anos. Prazos mais curtos geralmente têm as taxas mais baixas. Quanto mais curto for o período da hipoteca, mais rápido você acumulará patrimônio em sua casa e mais cedo pagará sua hipoteca.
Alternativamente, você pode obter um empréstimo de 30 anos e pagar apenas a mais a cada mês. Essa abordagem permite maximizar a flexibilidade. Você paga a hipoteca mais rápido (quando tem dinheiro), mas o pagamento mensal exigido permanece baixo caso você passe por tempos difíceis.
Faça suposições sobre quanto tempo você manterá o empréstimo
Infelizmente, raramente há uma resposta definitiva quando você decide se deve ou não refinanciar. Você precisa projetar o que acredita que acontecerá e tomar uma decisão com base em suas suposições. Portanto, tente estimar por quanto tempo você manterá o novo empréstimo. Você ficará na mesma casa pelos próximos sete anos? Você vai ficar lá por 30 anos completos? Tudo bem se você não souber – você pode fazer várias análises “e se” usando suas tabelas de amortização.
Avalie os custos dos juros
Descubra quanto você gastará em juros com o empréstimo antigo e o novo. A cada tabela de amortização, calcule o valor total na coluna “Juros”. Comece com o mês atual e continue descendo até achar que vai se livrar do empréstimo (daqui a sete anos, quando estiver quitado, ou qualquer outra coisa que você escolher).
Isso é mais fácil se você calcular cada empréstimo com uma planilha ou se puder copiar e colar sua tabela de amortização em uma planilha. Veja um exemplo de como adicionar números rapidamente aqui ou use a função SUM no OpenOffice, Google Docs ou Excel. Em nosso exemplo, existem algumas diferenças interessantes:
- Se você mantiver o empréstimo existente até que seja liquidado, gastará $ 103.236 em juros a partir de hoje até o final do prazo do empréstimo.
- Se você refinanciar e manter o empréstimo até que seja liquidado, pagará $ 117.313 em juros a partir de hoje até o final do prazo do empréstimo.
Vale cerca de US$ 14.000 nos próximos 30 anos para obter um pagamento mensal mais baixo? Talvez seja, e talvez não seja. Mas e se você mantiver o empréstimo (ou ficar em casa) apenas por 10 anos?
- Se você mantiver o empréstimo existente, gastará cerca de US$ 69.565 em juros nos próximos 10 anos.
- Se você refinanciar, gastará cerca de US$ 58.545 em juros nos próximos 10 anos.
Nesse caso, o refinanciamento parece mais atraente. Você não apenas obtém o benefício de um pagamento mais baixo, mas também economiza nos custos de juros (porque você não apenas reinicia o relógio e paga juros pelos 30 anos completos).
E quanto aos custos de fechamento?
Ao refinanciar, talvez você tenha que pagar custos de fechamento. Você também deve avaliar esses custos ao explorar o refinanciamento. A calculadora do Planilhas Google pode ajudar nisso.
Você pode começar com a fórmula tradicional de equilíbrio de refinanciamento, que informa quanto tempo leva para recuperar o dinheiro gasto (assumindo que seu pagamento mensal diminua). Divida a economia mensal pelos custos totais de fechamento para descobrir quantos meses leva. Você ficará em casa o tempo suficiente para recuperar esses custos?
Se você financiar os custos de fechamento ou “incorporá-los” no novo empréstimo (ou se obtiver um empréstimo sem custos de fechamento), talvez não precise fazer nada adicional – as cobranças já estão contabilizadas em seu saldo inicial maior de empréstimo (ou em uma taxa de juros mais alta).
Observação
Considere o custo de oportunidade de qualquer dinheiro que possa ser destinado aos custos de fechamento: você pode ganhar mais com esse dinheiro ou economizar mais pagando dívidas? Nesse caso, pode não valer a pena pagar os custos de fechamento.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quais são as taxas de refinanciamento de hipotecas atuais?
As taxas de refinanciamento de hipotecas refletirão em grande parte as taxas de hipoteca padrão (supondo que você não esteja fazendo um refinanciamento de saque que aumente o risco do seu empréstimo). As taxas hipotecárias flutuam com cada movimento no ambiente mais amplo das taxas de juros, de modo que as taxas hipotecárias atuais podem não ser precisas no próximo mês – ou mesmo na próxima semana. O Consumer Financial Protection Bureau tem uma ferramenta que ajuda você a calcular qual taxa de hipoteca esperar com base em detalhes como sua pontuação de crédito, estado de origem e ambientes de mercado atuais.
Quando faz sentido refinanciar sua hipoteca?
Se você não precisa de dinheiro e só precisa de um refinanciamento de taxa e prazo, pode fazer sentido refinanciar depois que as taxas de juros caírem. Você também pode querer refinanciar se tiver uma quantia em dinheiro que possa usar em sua hipoteca. Dependendo do valor do pagamento, você poderá reduzir seu prazo ou taxa por meio de um refinanciamento.
