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Comprar uma casa costuma ser uma das maiores compras que as pessoas fazem na vida. O pagamento da hipoteca que inclui juros, impostos sobre a propriedade e seguro residencial pode durar 30 anos com uma hipoteca tradicional.
Uma forma de compensar este encargo financeiro nos Estados Unidos é tirar partido de uma variedade de franquias e outros benefícios fiscais.
Vamos aprender como a casa própria o beneficia passivamente, por meio de algo chamado aluguel imputado, bem como ativamente quando você opta por discriminar as deduções fiscais para deduzir diversas despesas da casa própria. Compreender esses benefícios pode ajudá-lo a estimar com precisão quanta vantagem fiscal pode proporcionar a propriedade de uma casa.
Principais conclusões
- A compra de uma casa traz o benefício fiscal de dedução de pontos de desconto elegíveis ou impostos sobre a propriedade pré-pagos elegíveis avaliados no fechamento.
- Possuir uma casa inclui possíveis deduções contínuas de prêmios de seguro hipotecário, juros hipotecários qualificados e impostos sobre propriedade locais e estaduais.
- A venda de uma casa após pelo menos dois anos de propriedade e residência implica a exclusão de quaisquer lucros de vendas do imposto sobre ganhos de capital.
Como funcionam os benefícios fiscais para proprietários de casas
Os benefícios fiscais com a posse de casa funcionam de diversas formas, dependendo do tipo de benefício. As deduções são uma forma comum de benefícios fiscais. Para uma dedução, você pode excluir o valor permitido na dedução do seu rendimento tributável, reduzindo, em última análise, a sua carga tributária.
Observação
Em outros benefícios fiscais com a propriedade de uma casa própria, você pode não ser obrigado a pagar impostos mais elevados sobre ganhos de capital, mesmo que sua residência principal seja vendida e obtenha lucro. Ou você pode receber créditos que reduzam a conta fiscal total em vez do lucro tributável.
Os benefícios fiscais para os proprietários de casas visam ajudar a incentivar a estabilidade e o potencial de criação de riqueza da casa própria. Quando você possui uma casa, pode acumular patrimônio em um ativo por meio do pagamento mensal da hipoteca. Em vez de pagar o aluguel todos os meses, você pode fazer pagamentos da dívida da casa.
No longo prazo, você provavelmente poderá vender sua casa com lucro, pois os preços das casas tendem a se valorizar, embora possam ser cíclicos. Ou você pode aproveitar o patrimônio e garantir empréstimos para outros usos. Em muitos casos, dependendo do mercado local, seus pagamentos mensais podem ser menores com uma hipoteca do que com o aluguel de um imóvel semelhante.
Observação
Alguns estudos descobriram que os benefícios fiscais podem ter um impacto insignificante nas taxas de aquisição de casa própria. Um estudo da Brookings Institution descobriu que é mais comum que estes benefícios sejam utilizados por pessoas com rendimentos médios e elevados, que são mais propensos a discriminar as deduções em vez de aceitarem a dedução padrão.
As pessoas com rendimentos elevados reivindicam deduções discriminadas, mas podem beneficiar desproporcionalmente, uma vez que a parte mais elevada do seu rendimento é tributada a uma taxa mais elevada de acordo com os escalões de imposto mais elevados. Um suposto impacto de ter incentivos disponíveis para empréstimos hipotecários relativamente grandes é que as pessoas podem optar por comprar uma casa maior do que comprariam sem os incentivos.
Benefícios fiscais para comprar uma casa
Você pode começar a receber benefícios fiscais assim que comprar a casa. Aqui estão alguns dos benefícios fiscais comuns para proprietários de casas.
Deduções de custos no fechamento
Ao comprar uma casa pela primeira vez, você paga vários custos de fechamento, muitos dos quais, como o pagamento inicial, não são dedutíveis. No entanto, se você pagar pontos de desconto, poderá deduzi-los.
Os pontos de desconto são efetivamente juros pré-pagos que reduzem sua taxa de juros de longo prazo e podem ser deduzidos proporcionalmente ao longo da vida do empréstimo ou, se você atender a determinados requisitos, poderá deduzi-los integralmente no ano em que os pagar.
Benefícios fiscais para possuir uma casa
Depois de adquirir sua casa, você aproveita outros créditos ou deduções. Os benefícios fiscais ao possuir uma casa dependem dos juros e do seguro hipotecário que você deve sobre o empréstimo, bem como de outros fatores.
Observação
Tenha em mente que você normalmente não pode deduzir itens como seguro (exceto seguro hipotecário), pagamento de ajuda doméstica, contas de serviços públicos, depreciação ou taxas de associação de proprietários.
Dedução de juros hipotecários
Quando você tem uma hipoteca, pode fazer deduções relacionadas à hipoteca, como juros de hipoteca, até um determinado valor. Seu banco normalmente enviará a você um extrato denominado Formulário 1098 todos os anos, reconhecendo quais partes de seus pagamentos foram destinadas a juros (se esses custos forem superiores a US$ 600). Você pode usar isso ao detalhar as deduções.
Os proprietários podem achar que faz mais sentido fazer a dedução padrão se suas deduções discriminadas totalizarem menos do que a dedução padrão. Para o ano fiscal de 2022, a dedução padrão é de $ 12.950 para indivíduos solteiros e casados que declaram separadamente, $ 19.400 para chefes de família e $ 25.900 para casais que declaram em conjunto no ano fiscal de 2021.
Dedução de seguro hipotecário
Se você ainda estiver pagando o seguro hipotecário do seu empréstimo, poderá se qualificar para deduzir os prêmios do seguro hipotecário de seus impostos. Geralmente, você é obrigado a ter um seguro hipotecário se o pagamento inicial for inferior a 20%.
Observação
Você pode relatar os prêmios de seguro hipotecário no Formulário 1098. Se eles não estiverem incluídos no formulário, você pode entrar em contato com seu credor para descobrir por que não foram incluídos.
Crédito fiscal de juros hipotecários
O crédito fiscal de juros hipotecários se aplica apenas àqueles que receberam um Certificado de Crédito Hipotecário (MCC) qualificado de seu governo estadual ou local. Você pode reivindicar juros de hipoteca no Formulário 8396.
Esse benefício é voltado para pessoas de baixa renda. Como um crédito fiscal, oferece uma redução fiscal dólar por dólar, em vez da redução no seu rendimento tributável que uma dedução proporciona.
O crédito geralmente não pode ser superior ao seu passivo fiscal e pode ser transportado por até três anos. Mas você terá que reduzir a dedução dos juros da hipoteca de sua casa pelo valor dos juros usado para calcular o crédito, porque você não pode reivindicar juros tanto para uma dedução quanto para um crédito fiscal.
Dedução fiscal estadual e local
Outra dedução pela posse de casa própria é a dedução do imposto imobiliário estadual e local. Isso permite que você pague menos impostos federais, deduzindo o valor gasto em impostos estaduais e locais qualificados, incluindo alguns impostos imobiliários.
Observação
O limite máximo para deduções de impostos estaduais e locais (imposto de renda local combinado, imposto sobre vendas e imposto sobre propriedade pessoal) era de US$ 10.000 em 2022.
Aluguel imputado excluído de tributação
Essencialmente, os proprietários vivem em suas casas sem pagar aluguel. A renda imputada, ou o retorno da propriedade da casa própria, também traz vantagens fiscais para os proprietários porque os rendimentos são excluídos do rendimento tributável. Em contraste, os proprietários devem pagar impostos sobre os rendimentos de arrendamento que obtêm e os arrendatários não podem deduzir os custos de renda dos seus impostos.
Como você não é proprietário nem locatário quando possui sua residência principal, você obtém os benefícios de possuir a propriedade, como o potencial de investimento que seu valor pode valorizar. Você também obtém o benefício de viver sem pagar aluguel.
Crédito Fiscal de Energia Residencial
Os proprietários podem receber um crédito associado a melhorias em energia renovável aprovadas pelo IRS. Este crédito representa normalmente 26% dos custos de projetos como adições elétricas solares, aquecedores solares de água, pequenas propriedades de energia eólica, bombas de calor geotérmicas e custos associados ao uso de combustível de biomassa.
Observação
Tal como acontece com outros benefícios fiscais, os créditos fiscais de energia residencial têm exclusões e requisitos. Por exemplo, telhas solares são elegíveis para crédito, enquanto decks e vigas não são, mesmo que suportem telhas solares.
Você pode confirmar se uma despesa se qualificará para essa dedução antes de se comprometer com um projeto, pois o crédito pode impactar substancialmente o custo total de um projeto.
Contextos Específicos de Despesas de Melhoria da Casa e Juros de Empréstimos Associados
Se você tiver despesas relacionadas a melhorias na casa necessárias devido a uma condição médica, poderá se qualificar para deduzir de seus impostos os juros pagos sobre essas despesas.
Além disso, se você contrair uma dívida contra o valor da sua casa, poderá excluir os juros dessa dívida se for comprovado que ela “melhora substancialmente” a sua casa, como se você adicionasse um quarto ou uma marquise.
Benefícios fiscais para vender uma casa
Um dos principais benefícios da casa própria é o potencial de vender sua casa com lucro. Normalmente, você tem que pagar ganhos de capital sobre os lucros dos investimentos, mas sua residência principal tem uma exceção.
Dependendo de há quanto tempo você mora em sua casa, você poderá aproveitar benefícios fiscais para vender uma casa.
Exclusão de imposto sobre ganhos de capital
Quando você vende uma casa que foi sua residência principal por pelo menos dois dos últimos cinco anos, você pode se qualificar para excluir qualquer lucro obtido nessa venda do imposto sobre ganhos de capital.
Observação
O outro requisito é que você não possa ter reivindicado a mesma exclusão do imposto sobre ganhos de capital nos últimos dois anos em outra propriedade. Esta exclusão pode ajudá-lo a evitar uma cobrança fiscal dispendiosa no ano fiscal em que você vende uma casa.
O resultado final
Possuir uma casa traz uma série de vantagens fiscais nos EUA, desde deduções de juros de hipotecas e custos de impostos sobre a propriedade até exclusão de impostos sobre ganhos de capital sobre os lucros da venda de sua casa.
Os benefícios fiscais específicos para os quais você pode se qualificar dependerão de fatores como quantas casas você possui, sua renda e sua estrutura de empréstimo, entre muitos outros. E essas regras para benefícios fiscais podem mudar, portanto, considere consultar um profissional tributário ao tomar decisões financeiras com base nos benefícios fiscais de possuir uma casa.
Perguntas frequentes (FAQ)
O que preciso fazer para pagar meus impostos depois de comprar uma casa?
Um documento importante para ter em mãos ao preparar seus impostos após a compra de uma casa é o Formulário 1098 do seu credor. Este formulário mencionará despesas dedutíveis, como imposto sobre a propriedade, prêmios de seguro hipotecário e juros hipotecários. A maioria dos contadores e softwares fiscais podem orientá-lo na declaração de impostos para sua situação específica.
Você paga imposto sobre vendas ao comprar uma casa?
Você não paga um imposto tradicional sobre vendas de uma casa. Em vez disso, você enfrentará outros impostos sobre a propriedade locais e estaduais, dependendo da sua jurisdição. Os impostos sobre a propriedade geralmente fazem parte do pagamento da hipoteca.
