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Muitos baby boomers que possuem ativos imobiliários altamente apreciados podem estar em um estágio de suas vidas em que procuram oportunidades de investimento mais passivas. A propriedade passiva e gerenciada profissionalmente pode permitir que eles se concentrem em outras oportunidades na vida pelas quais sempre foram apaixonados, mas nunca tiveram tempo de aproveitar.
Principais conclusões
- Os trustes estatutários de Delaware permitem um tipo de troca 1031 que é um veículo oportuno para investimento passivo em imóveis.
- Normalmente, até 499 investidores (e às vezes mais) podem usar este veículo de investimento para compartilhar uma propriedade, como um grande apartamento ou prédio médico.
- Isto pode permitir que os investidores possuam propriedades geridas profissionalmente sem gerirem eles próprios a propriedade, mas há riscos envolvidos.
Benefícios de investimento passivo
Em vez de lidar com os “Ts terríveis” – banheiros, lixo e inquilinos – muitos investidores mais velhos estão em busca dos “Ts terríveis”, que lhes dão tempo, viagens e tacadas iniciais. Para atingir esses objetivos, alguns investidores experientes recorreram a estratégias de investimento imobiliário, como uma troca de inquilinos em comum 1031.
Os inquilinos em bolsas comuns 1031 há muito permitem que os investidores possuam propriedades de alto calibre gerenciadas profissionalmente, ocupadas por inquilinos estabelecidos, praticamente sem responsabilidades de administração de propriedades. A maioria desses investidores conseguiu realizar essas formas de propriedade com imposto diferido por meio de uma bolsa 1031.
Fundos Estatutários de Delaware
Os trustes estatutários de Delaware (DSTs) não são novos, mas as leis tributárias atuais os tornaram um veículo de investimento preferido tanto para investidores passivos em bolsa 1031 quanto para investidores diretos (não 1031). Os DSTs são derivados da lei estatutária de Delaware como uma entidade legal separada e criados como um trust, que se qualifica de acordo com a Seção 1031 como uma troca com imposto diferido.
Em 2004, o IRS abençoou os DSTs com uma decisão oficial da receita sobre como estruturar um DST que se qualificará como propriedade de substituição para 1.031 trocas. A decisão de receita (Rev. Rule 2004-86) permite que o DST possua 100% dos juros simples da taxa no imóvel subjacente.
Como funcionam os trustes estatutários de Delaware
A empresa patrocinadora imobiliária, que também atua como inquilino principal, adquire a propriedade sob a égide do DST e abre espaço para que potenciais investidores comprem uma participação benéfica. Os investidores podem depositar seus rendimentos de câmbio 1031 no DST ou adquirir diretamente uma participação no DST.
Os investidores do DST podem se beneficiar de uma propriedade gerenciada profissionalmente e com qualidade potencialmente institucional. A propriedade subjacente poderia ser um prédio de apartamentos de 500 unidades, um consultório médico de 100.000 pés quadrados ou um shopping center alugado para inquilinos com grau de investimento. A maioria dos investimentos DST são ativos que seus investidores credenciados comuns de pequeno e médio porte não poderiam pagar de outra forma. Porém, ao juntar dinheiro com outros investidores, eles podem adquirir esse tipo de ativo.
Os investidores que estão familiarizados com a estratégia de investimento de inquilinos em comum (TIC) podem ver algumas semelhanças no conceito de DST; no entanto, é importante compreender as diferenças entre os dois conceitos. Embora um TIC possa ter até 35 investidores, cada um possuindo uma parte indivisa e proporcional do título da propriedade, um DST normalmente pode ter entre 99-499 investidores (ou mais), com cada investidor possuindo um interesse beneficiário no trust que, por sua vez, possui o ativo subjacente.
DST vs. propriedade de TIC
Existem dois benefícios que a estrutura DST oferece em relação ao conceito TIC. Uma delas é que, como um horário de verão não está limitado a 35 investidores, o investimento mínimo pode ser muito menor, às vezes na faixa de US$ 100.000. A segunda grande vantagem é que em um ISD, o credor faz apenas um empréstimo a um mutuário: o patrocinador do ISD.
Num investimento TIC, o credor pode financiar até 35 empréstimos separados, um para cada investidor.Em tempos de escassez de dinheiro, no entanto, o ISD dá maior segurança aos credores porque o credor qualificou totalmente o patrocinador, que é a parte responsável subjacente.
Esteja ciente de que o maior número de investidores, somado ao maior número de ações, pode ou não proteger o seu investimento; é aconselhável um exame cuidadoso do sócio controlador ou patrocinador. Há muitos bandidos neste negócio.
Riscos Envolvidos
Os DSTs apresentam riscos. Tal como acontece com qualquer investimento imobiliário, os investidores podem estar sujeitos a altas taxas de vacância e inadimplência de empréstimos. Também é importante para os investidores que possam estar a considerar a estratégia de ISD consultar um profissional de investimento experiente e obter aconselhamento jurídico e fiscal competente. A estrutura do DST pode ser uma alternativa de investimento viável para investidores imobiliários qualificados, mas apenas o seu consultor fiscal e um advogado podem dizer se é adequado para você.
