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Na Califórnia, é contra a lei que um vendedor a descoberto faça uma contribuição de vendedor para uma venda a descoberto, mas não em outros estados.Antes de esta lei ser aprovada, Shari descobriu da maneira mais difícil até que ponto o seu banco iria descer. Ela e o marido perderam o emprego. Eles foram forçados a se mudar para 160 quilômetros de distância para que seu marido pudesse conseguir um novo emprego com salário reduzido enquanto morava em um apartamento apertado de um quarto. Embalando um recém-nascido nos braços, Shari chorou quando ouviu a exigência inicial de seu banco antes de emitir a aprovação da venda a descoberto.
O banco disse que Shari desfrutava de uma excelente classificação de crédito, com FICOs na casa dos 800, e viu que Shari tinha uma linha de crédito em dinheiro intocada. Seu VISA tinha um limite de adiantamento em dinheiro disponível de US$ 10.000. O banco pediu a Shari que usasse seu cartão de crédito e desse os US$ 10 mil ao banco. Se Shari não pudesse pagar o VISA, o banco não se importaria. Não emitiu o visto para ela.
Por outras palavras, a mensagem do banco era dupla: Shari deveria destruir a sua classificação de crédito e enganar uma instituição de crédito. História verdadeira. Eu representei esse vendedor.
Por que os bancos exigem uma contribuição do vendedor
Os bancos já estão comendo a descoberto em uma venda a descoberto. Um banco pode ter feito um empréstimo de, digamos, US$ 500.000. Em algumas partes de Sacramento, em 2008, por exemplo, os valores caíram mais de 50%. Se o banco levasse essa casa através da execução hipotecária, perderia no mínimo 250 mil dólares do seu investimento inicial. O mesmo vale para uma venda a descoberto.
O vendedor tem um incentivo para fazer uma venda a descoberto porque há benefícios em fazer uma venda a descoberto em comparação com uma execução hipotecária. Portanto, o vendedor é a entidade que o banco pode tentar espremer. Porque pode.
Aqui estão outros motivos pelos quais os bancos podem solicitar uma contribuição do vendedor:
- O vendedor tem renda disponível.A maioria dos bancos examina as demonstrações financeiras do vendedor para determinar quanto dinheiro está entrando na família e quanto dinheiro está saindo. Os bancos permitem certas alocações para despesas. Se o vendedor tiver dinheiro sobrando no final do mês, o banco poderá solicitá-lo.
- O vendedor refinanciou e tirou dinheiro de casa.Uma coisa é se o vendedor refinanciou para pagar uma alta taxa de juros ou concluiu um projeto de reforma da casa. Outra coisa é totalmente diferente se o vendedor comprou um barco grande. Se o revés do vendedor for temporário, o banco poderá pedir ao vendedor que contribua. O banco solicitará uma Opinião de Preço do Corretor ou BPO. Eles não farão descontos acentuados na propriedade. Eles querem minimizar as perdas tanto quanto possível. Se o preço de venda não for alto o suficiente para dar ao banco o valor líquido exigido, o banco poderá pedir ao vendedor que pague a diferença.
- O Contrato de Pooling e Serviços (PSA)as diretrizes exigem uma contribuição do vendedor.Os investidores desejam o retorno do seu investimento e as diretrizes do PSA geralmente são definidas para gerar lucro. Essas diretrizes podem estabelecer que todos os hipotecários desse grupo devem fazer uma contribuição de vendedor para facilitar a venda a descoberto.
- O vendedor não tem dificuldades financeiras.Muitos bancos concordarão em fazer uma venda a descoberto se o vendedor sofrer vários tipos de dificuldades que não são necessariamente de natureza financeira. No entanto, se o vendedor tiver um forte fluxo de caixa, o banco poderá querer parte dele.
- As leis estaduais podem permitir um julgamento de deficiência.Quando um banco tem o direito de processar pessoalmente o vendedor pela diferença entre o valor da hipoteca e o pagamento a descoberto, um banco pode preferir negociar com o vendedor antes da aprovação da venda a descoberto. Essa negociação pode envolver a contribuição do vendedor.
O tipo de contribuição do vendedor que um banco de vendas a descoberto pode aceitar
No melhor de todos os mundos, o banco gostaria que o vendedor pagasse a totalidade da dívida, mas os bancos sabem que a maioria dos vendedores razoáveis não concordará em fazer uma venda a descoberto nessas circunstâncias. Porque um vendedor pode ter outras opções, como modificação do empréstimo, execução hipotecária ou falência. Portanto, os bancos normalmente pedem uma de duas coisas ou ambas:
- Dinheiro. Embora o banco tenha o direito de pedir a diferença total, a maioria dos bancos percebe que os vendedores não têm esse tipo de dinheiro ou não estariam fazendo uma venda a descoberto. Não é incomum ver pedidos que variam de 2 a 10 por cento do défice.
- Nota Promissória Quirografária. O dinheiro fala, mas as notas promissórias também são uma solução. Geralmente, os pedidos de notas de baile são maiores do que os pedidos de dinheiro. Mas os bancos muitas vezes concordam com condições de não incidência de juros e com um reembolso do capital de três a 15 anos.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, era corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
