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Atendendo aos seus clientes investidores imobiliários, você precisará auxiliá-los na avaliação de imóveis de renda. Um método comum usado, entre outros, é a taxa de capitalização, ou “cap rate”. Depois que seu cliente tiver uma propriedade de renda em consideração, você poderá ajudá-lo a ver se o preço pedido é justificado usando a taxa máxima atual para propriedades comparáveis e o lucro líquido que essa propriedade gera.
Principais conclusões
- A taxa máxima é uma forma pela qual os investidores imobiliários podem determinar o valor de uma propriedade que estão interessados em comprar.
- Você pode calcular a taxa máxima dividindo a receita operacional líquida de uma propriedade pelo preço de listagem ou valor de mercado.
- A taxa máxima é apenas uma das muitas ferramentas de avaliação que você pode usar para determinar se uma propriedade vale seu preço de compra.
O que é taxa máxima?
A taxa de capitalização, “ou cap rate”, é uma ferramenta de cálculo usada para avaliar imóveis – principalmente propriedades comerciais e multifamiliares. Cap rate é o lucro operacional líquido (NOI) da propriedade dividido pelo valor de mercado atual ou preço de compra. NOI é igual a todas as receitas da propriedade menos todas as despesas operacionais necessárias.
Determine a renda da propriedade que justifica o preço pedido
Se o seu cliente souber o preço pedido de uma propriedade e o cap rate atual para propriedades semelhantes, você poderá calcular a receita líquida de aluguel necessária para justificar o preço pedido.
Por exemplo, se uma propriedade foi vendida por US$ 1.000.000 e a receita total após despesas ou NOI foi de US$ 150.000, a taxa máxima seria de 15% (150.000/1.000.000 = 0,15 ou 15%).
E se outras propriedades na vizinhança também fossem vendidas por um valor semelhante, mas rendessem apenas US$ 100.000 em NOI? A taxa máxima para essas propriedades seria de 10%. Uma taxa de capitalização mais baixa neste exemplo poderia ser o resultado de um NOI mais baixo devido a despesas operacionais mais elevadas (levando a um lucro menor do investimento) ou a receitas mais baixas obtidas nas propriedades.
Observação
Ao analisar o cap rate e o lucro operacional líquido obtido em propriedades na área, você pode ter uma ideia de qual será o retorno potencial do imóvel que deseja comprar. A partir daí, você pode determinar se o preço pedido é muito alto ou não.
Outros cálculos para avaliar um investimento imobiliário
Parte do seu valor como agente imobiliário ou corretor é ajudá-los a determinar o verdadeiro valor de uma propriedade. A utilização da taxa de capitalização é uma das diversas ferramentas de avaliação que podem proporcionar aos seus clientes uma boa compreensão do valor de um imóvel.
Receita Operacional Líquida
A receita operacional líquida é o resultado líquido da receita do imóvel menos as despesas operacionais. No entanto, o NOI é calculado antes dos impostos e não inclui pagamentos de principal e juros de quaisquer empréstimos.
Rendimento líquido de aluguel
O rendimento do aluguel é semelhante ao NOI, mas leva em consideração os impostos. Você pode calcular a receita mensal de aluguel menos despesas mensais e pagamentos de impostos. A partir daí, você divide esse valor pelo preço do valor de mercado para obter o rendimento líquido do aluguel. É importante incluir também os custos de reparo e manutenção.
Multiplicador de aluguel bruto
O multiplicador do aluguel bruto (GRM) é calculado dividindo o valor de mercado do imóvel pela renda bruta anual. O valor do GRM fornece um retorno aproximado de uma propriedade sem levar em consideração as despesas. O GRM é fácil de calcular, mas não é uma ferramenta muito precisa para determinar o valor.
Fluxo de caixa de um imóvel alugado
A análise do fluxo de caixa é útil para determinar quanta receita mensal (ou dinheiro) sobra após os custos de reparo, despesas e taxa de vacância. As propriedades podem ficar ociosas por alguns meses e a vacância deve ser levada em consideração na análise. A análise do fluxo de caixa é útil para fornecer a renda mensal para recuperar seu desembolso inicial de dinheiro para o pagamento inicial ou quaisquer reparos.
Renda Bruta Programada e Renda Bruta Efetiva
A receita bruta programada (GSI) ajuda você a saber qual receita será obtida se uma propriedade estiver totalmente ocupada e todos os aluguéis forem cobrados. Pegue o número de unidades vezes o aluguel anual do GSI. Depois de conhecer o GSI de uma propriedade de investimento imobiliário, chegamos à receita bruta efetiva subtraindo as perdas anuais estimadas devido ao não pagamento ou vagas.
Depreciação de um imóvel alugado
Você pode calcular a depreciação de um edifício deduzindo o valor do terreno e dividindo o valor do edifício por 27,5 anos para a depreciação anual. Por exemplo, um edifício está avaliado em $245.000, então dividimos $245.000 por 27,5 anos, o que equivale a $8.909 em depreciação anual.
Observação
A depreciação pode ser usada como dedução fiscal.
Índice de equilíbrio para imóveis alugados
Os credores usam o índice de equilíbrio como um de seus métodos de análise ao considerar o fornecimento de financiamento para uma propriedade de investimento imobiliário. O índice de equilíbrio leva em consideração a receita bruta de aluguel, o pagamento total da dívida e todas as despesas operacionais. Um índice de equilíbrio muito alto é um indicador de advertência.
Perguntas frequentes (FAQ)
Você quer uma taxa de capa alta ou uma taxa de capa baixa?
Em geral, uma taxa de capital mais alta indica que pode indicar mais risco. As taxas máximas são semelhantes às do mercado de títulos. Um título com taxas baixas é um investimento mais seguro do que um título com taxas altas.
Como você calcula o valor do edifício com o cap rate?
Para calcular a taxa máxima, você divide a receita operacional líquida de uma propriedade pelo preço de listagem ou valor de mercado.
