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Quando o uso pretendido de uma propriedade é gerar receitas de aluguéis ou arrendamentos, o método de avaliação ou avaliação da renda é mais comumente usado. O lucro líquido gerado pelo imóvel é mensurado em conjunto com alguns outros fatores para calcular seu valor no mercado atual caso seja vendido.
Não são apenas os investidores no imóvel que estão interessados no lucro líquido gerado pelas operações. Quase sempre buscarão financiamento e os credores em potencial também examinarão cuidadosamente os detalhes de receitas e despesas. Eles vão querer ter o máximo de certeza possível de que seu investimento está protegido.
Os credores querem ver aluguéis de ocupação normais que excedam as despesas o suficiente para fazer pagamentos de hipotecas com lucro sobrando para os proprietários.
Principais conclusões
- Se você ou seu cliente desejam comprar uma propriedade para investimento, uma boa forma de avaliar clientes em potencial é usar o método da renda.
- O método do rendimento analisa o rendimento operacional líquido de uma propriedade em conjunto com outros fatores para calcular o retorno do investimento.
- Usar o método da renda pode ajudá-lo a encontrar propriedades de investimento que sejam bons negócios.
Usando a taxa de capitalização (Cap Rate) para estimar o valor
A receita operacional líquida do imóvel é usada quando a taxa de capitalização é empregada para avaliar um imóvel de renda.
Observação
Existe uma relação inversa entre o preço pedido e o cap rate. Em outras palavras, quanto maior o cap rate, menor o preço pedido.
Usando o multiplicador de aluguel bruto para estimativa de valor
O multiplicador de aluguel bruto ou GRM usa os aluguéis brutos de uma propriedade em vez da receita operacional líquida usada com a taxa máxima.
Esse cálculo pode ser feito de duas maneiras usando a receita potencial bruta (GPI) ou a receita operacional bruta (GOI). A estimativa de valor é muito melhor usando a receita operacional bruta porque são consideradas perdas por ocupação e falta de pagamento.
Condição e despesas futuras devem ser consideradas
É mais subjetivo, mas muito importante levar em consideração também as condições da propriedade. Nenhum dos métodos de avaliação de renda considera a condição da propriedade e possíveis grandes despesas de reparo no futuro, portanto, estas devem ser consideradas para se chegar a uma estimativa final de valor.
Observação
Uma propriedade existente pode estar a funcionar de forma muito eficiente ou pode haver problemas operacionais que estão a diminuir o rendimento líquido. As rendas podem não estar ao valor de mercado e as despesas podem ser superiores ou inferiores ao que deveriam ser.
Digamos que um proprietário esteja concedendo concessões de aluguel a alguns inquilinos em troca de serviços, ou talvez as despesas de reparos e manutenção tenham sido inferiores ao normal para propriedades semelhantes. O proprietário pode estar cansado de lidar com tarefas de gestão ou talvez simplesmente não esteja tão preocupado com os problemas que surgem devido à má manutenção.
Os investidores que examinassem cada faceta da operação veriam aqui uma oportunidade porque os números dos aluguéis não são reais. Eles percebem que colocar inquilinos nessas unidades com os aluguéis atuais faria uma diferença significativa na lucratividade líquida, então querem comprá-las. Eles podem perceber que as despesas do imóvel não estão como deveriam e o imóvel está em mau estado, o que os leva a repassar a compra.
Observação
Os investidores que param nos cálculos básicos de avaliação sem se aprofundarem nos aluguéis e nas despesas muitas vezes repassam os melhores negócios ou pagam a mais pelas propriedades.
Investidores e credores perspicazes analisarão cuidadosamente as finanças do projeto para ter certeza de que estão trabalhando com os números reais. É surpreendente quantas propriedades comerciais menores são mal administradas. Os aluguéis são muito baixos, as despesas são muito altas ou é uma combinação de ambos.
Conheça o Método de Renda
É uma boa ideia dedicar bastante tempo aprendendo o método de renda da avaliação se você planeja trabalhar com clientes investidores. Você não quer que seus clientes investidores, compradores ou vendedores, usem terminologia que você não reconhece ou entende, ou solicitem cálculos que você não pode realizar.
Trabalhar com investidores pode ser bastante gratificante porque este nicho de mercado imobiliário é bastante ativo. Você também construirá ótimos negócios recorrentes, bem como referências de clientes investidores satisfeitos.
Perguntas frequentes (FAQ)
Como calculo uma avaliação de abordagem de renda?
Para avaliar a receita potencial de uma propriedade de investimento, comece estimando a receita bruta que você poderia obter com a propriedade e subtraindo as despesas estimadas. Certifique-se de considerar os períodos de tempo em que a propriedade não pode ser alugada ou quaisquer outros fluxos de renda que possam advir da propriedade.
