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Obter uma hipoteca significa escolher entre uma hipoteca com taxa ajustável (ARM) e um empréstimo com taxa fixa. A escolha que você fizer terá um efeito significativo no custo do empréstimo e no fluxo de caixa nos próximos anos, por isso é fundamental pesar os prós e os contras.
Qual é a diferença entre ARMs e hipotecas de taxa fixa?
| Hipotecas de taxa fixa | Hipotecas com taxas ajustáveis |
| Comece com uma taxa de juros mais alta, mas os pagamentos podem ser menores do que para um ARM nos últimos anos do prazo do empréstimo | Os pagamentos e a taxa de juros podem ser mais baixos do que com hipotecas de taxa fixa nos primeiros anos |
| Os pagamentos permanecerão os mesmos durante toda a vida do empréstimo | Os pagamentos podem aumentar e até tornar-se inacessíveis, dependendo da economia |
Escolher entre uma hipoteca ARM e uma hipoteca de taxa fixa se resume a avaliar suas características exclusivas. Os ARMs normalmente têm pagamentos mensais iniciais mais baixos no início, mas esses pagamentos podem mudar. Podem tornar-se inacessíveis se aumentarem significativamente. As hipotecas de taxa fixa começam com uma taxa mais alta, mas a taxa de juros e o pagamento mensal não mudam ao longo da vida do empréstimo.
Hipotecas de taxa fixa
As hipotecas de taxa fixa são seguras e previsíveis. Você saberá quanto pagará todos os meses durante todo o prazo do seu empréstimo. Mas sua taxa de juros é normalmente mais alta do que a taxa inicial de um ARM, então seu pagamento mensal também é mais alto, pelo menos nos primeiros anos.
Os empréstimos com taxa fixa mantêm a mesma taxa de juros durante toda a vida do empréstimo. Como resultado, você também manterá o mesmo pagamento mensal. Não haverá surpresas, não importa o que as taxas de juros ou a economia façam enquanto você paga sua hipoteca.
Observação
Você pode ver como esses empréstimos funcionam usando uma calculadora para determinar seus pagamentos.
Você pagará um preço por essa previsibilidade, entretanto. Os empréstimos a taxas fixas normalmente começam com uma taxa de juros ligeiramente mais alta do que os ARMs.
Hipotecas com taxas ajustáveis (ARMs)
Ninguém sabe exatamente o que acontecerá com as taxas de juros. É difícil prever o momento e a velocidade das mudanças nas taxas de juros, mesmo que você adivinhe corretamente em que direção elas se moverão (para cima ou para baixo). As hipotecas com taxas ajustáveis permitem que você compartilhe o risco dessa incerteza com seu credor. Você paga menos em troca – pelo menos nos primeiros anos. Os ARMs normalmente começam com uma taxa de juros mais baixa do que os empréstimos de taxa fixa.
Uma taxa mais baixa resulta em um pagamento mensal mais baixo, tornando o fluxo de caixa mais gerenciável. Mas os ARMs apresentam uma taxa de juros que pode mudar à medida que as taxas e a economia mudam. Sua taxa pode diminuir se as taxas de juros caírem, mas seu pagamento mensal aumentará se elas subirem.
Observação
Talvez você não consiga arcar com os pagamentos mensais exigidos se as taxas de juros subirem, ou pode acabar pagando mais juros ao longo da vida do empréstimo do que pagaria se tivesse feito uma hipoteca de taxa fixa.
Sua taxa pode ser fixada por um ano, três anos, cinco anos, sete anos ou até mais, mas alterações são possíveis após esse ponto. A taxa é fixa por cinco anos (o primeiro número listado) e pode mudar anualmente depois disso (o segundo número mostrado) se você tiver um ARM 5/1.
Os credores normalmente baseiam sua taxa em um benchmark popular como a LIBOR. À medida que essa taxa muda, seu empréstimo segue. Na maioria dos casos, a sua taxa é a taxa de referência mais um spread (um valor adicional além do valor de referência). Por exemplo, sua taxa de juros seria ajustada para 2,75% se a LIBOR estivesse em 2,5% e o spread do seu empréstimo fosse de 2,25%.
Observação
A LIBOR começa a ser eliminada no final de 2021, mas outro benchmark será usado.
As taxas podem não mudar tanto quanto o valor de referência subjacente se o seu empréstimo tiver limites. Você só experimentaria um aumento de 2% na sua taxa de juros se o seu empréstimo tivesse um limite de 2%, mas o índice aumentasse 3%. Os empréstimos podem usar limites iniciais para os primeiros anos ou podem usar limites periódicos (para cada ajuste anual) e máximos vitalícios.
O que é certo para você?
Avalie suas necessidades e escolha o empréstimo que melhor atenda a elas. Um empréstimo com taxa fixa é a escolha mais segura se você tiver um orçamento apertado e se for difícil administrar qualquer aumento no pagamento da hipoteca. Você pagará mais do que um pagamento inicial do ARM, mas nunca será pego de surpresa, imaginando onde conseguirá o dinheiro extra.
Também pode fazer sentido fixar uma taxa baixa com um empréstimo de taxa fixa se você acredita que as taxas provavelmente aumentarão continuamente nos próximos anos.
Mas você pode usar o pagamento mensal relativamente baixo de um ARM para pagar antecipadamente sua hipoteca e reduzir o saldo do empréstimo mais rapidamente, a menos que haja um aumento acentuado nas taxas de juros. Pagamentos antecipados significativos podem administrar o risco de um aumento nas taxas de juros futuras porque a taxa não terá tanta importância com um saldo de empréstimo menor. Um ARM permite que sua taxa caia sem a necessidade de refinanciar se as taxas caírem.
Os ARMs se tornam mais atraentes se você acha que não viverá na propriedade ou pagará pela propriedade por décadas. Você pode se sentir confortável usando um ARM que se ajusta após cinco ou sete anos se planeja manter o empréstimo por apenas seis anos.
Exemplo de hipoteca de taxa fixa vs. ARM
O resultado final
As taxas de juros podem subir ou cair, por isso é fundamental compreender o risco potencial de usar um ARM. O pagamento mais baixo pode ser apelativo, mas a estratégia pode sair pela culatra se as taxas de juro subirem substancialmente.
