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O arrendamento percentual é aquele que exige que o inquilino de um espaço comercial pague um “aluguel base” e, além disso, pague ao locador uma porcentagem baseada no volume de vendas mensais do proprietário da empresa. Os arrendamentos percentuais são comumente executados em lojas de varejo.
Esse tipo de contrato de locação é mais comum para empresas com volumes de vendas notoriamente grandes, mas mesmo uma pequena empresa que deseja abrir uma loja em um shopping, para aproveitar o alto volume de tráfego de pedestres, pode estar sujeita a ele.
Porcentagem de vendas realizadas
Os aluguéis percentuais não representam uma porcentagem de todas as vendas. Incluem uma percentagem paga ao senhorio ou locador apenas quando o inquilino ganha uma determinada quantia e excede um determinado limite de vendas num determinado mês. Por exemplo, um arrendamento percentual pode exigir que um inquilino pague 7% de todas as vendas que excedam mais de US$ 25.000 em vendas em um determinado mês. Sete por cento é uma porcentagem comum de aluguel, portanto, se o proprietário quiser cobrar 10% ou 12% de você, fique atento.
O ponto de interrupção
Seu ponto de interrupção é o ponto em que o proprietário normalmente exigirá que você comece a pagar o aluguel percentual. O ponto de ruptura nas vendas é o ponto em que a porcentagem do aluguel é igual ao aluguel base. Você pode calcular o ponto de interrupção da sua loja dividindo o aluguel base pela porcentagem que o proprietário deseja cobrar de você. Por exemplo, digamos que seu aluguel base seja de US$ 4.000 por mês. Se você dividir esse número por 7%, resulta em US$ 57.142. Este é o ponto em que você começaria a pagar o aluguel percentual – quando suas receitas brutas ultrapassassem esse valor de referência. Neste ponto, você deve pagar 7% de cada dólar em vendas acima de US$ 57.142.
É importante observar que suas receitas brutas são realmente o que conta quando se trata de percentual de aluguel: suas receitas antes de pagar outras despesas. É muito provável que qualquer proprietário em potencial com quem você negocie solicitará suas vendas anuais mínimas e então calculará seu aluguel base com base nessas informações.
Negociando a porcentagem
Geralmente não há muita margem de manobra quando se trata de negociar o valor percentual que seu senhorio tem em mente – a menos, é claro, que ele esteja sendo inescrupuloso e queira cobrar uma porcentagem de 10% ou mais. No entanto, isso não significa que você não possa negociar. Você pode descobrir que o proprietário está um tanto aberto a discutir o limite de vendas após o qual a taxa percentual entra em vigor. Obviamente, quanto mais alto for, menor será o aluguel total do ano.
Seja cauteloso
Apesar do que parece ser uma forma inegociável de alugar propriedades comerciais, nenhum empresário experiente deveria assinar um contrato de arrendamento sem primeiro tentar negociar melhores condições. Além disso, quando você conhece sua taxa fixa para o ano, poderá ajustar melhor suas despesas se, digamos, tiver um período de vendas anormalmente lento. Isso pode acontecer com o empresário mais preparado. Por exemplo, se você vende roupas de cama de alta qualidade e um concorrente popular abre uma loja perto de você, suas vendas podem sofrer inesperadamente. Você pode contra-atacar cortando atividades não essenciais, como sua campanha de relações públicas. Além disso, os arrendamentos percentuais são mais complexos do que os arrendamentos simples e podem custar muito dinheiro no futuro. Sempre vale a pena ter um advogado analisando qualquer acordo antes de você assiná-lo e, se necessário, negociar em seu nome.
