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Uma escritura de barganha e venda não garante quaisquer gravames. Implica simplesmente que o concedente detém o título da propriedade. O beneficiário – o indivíduo que recebe o título – herda efetivamente todo e qualquer gravame que possa existir contra a propriedade quando ele assume o título.
Uma escritura de barganha e venda é muito parecida com uma escritura de renúncia a esse respeito. Transmite propriedade, mas não oferece garantias de que ninguém mais tenha participação nessa propriedade. É improvável que o seguro do título cubra este tipo de escritura sem algumas garantias.
Quando esta escritura é usada?
Esse tipo de escritura é geralmente usado em vendas fiscais, vendas de imóveis e ações de execução hipotecária. O banco ou a autoridade fiscal podem ter pleno conhecimento do passado do imóvel ou do proprietário anterior e não se arriscarão e prestarão quaisquer garantias.
Mesmo nessas circunstâncias, porém, essas ações não são comuns em todos os estados. É mais provável que você encontre negociações e vendas em estados ocidentais, incluindo Colorado, Wyoming e Washington. Às vezes também são usados em Nova York ou Vermont.
Componentes de uma escritura de barganha e venda
Garantiaspodeser transmitidos em escrituras de barganha e venda, se forem especificamente declarados. É opcional. Nada diz que tal escritura não possa oferecer uma ou mais garantias.
Caso contrário, uma escritura de barganha e venda normalmente registra apenas os princípios básicos de uma transação: a data em que ocorreu, os nomes do comprador e do vendedor, quanto foi pago pela propriedade e sua descrição legal. Ele citará o meio de transporte, geralmente com as palavras “O concedente concede, barganha e vende…” ou “O concedente concede e libera…”
Com ou sem convênios?
Quaisquer convênios devem ser claramente declarados na escritura – eles não podem estar implícitos. Um acordo comum é que não há gravames ou gravames pendentes contra a propriedade, portanto, não presuma que você não está coberto contra essa eventualidade se tal escritura for apresentada a você. Leia-o com atenção ou peça a um advogado para revisá-lo para saber exatamente no que está se metendo.
Pesquise a propriedade, se possível. Você vai querer estar alerta a alguns gravames comuns para saber o que procurar.
Alguns defeitos comuns
Impostos sobre a propriedade
Cidades, condados e, às vezes, estados tributam imóveis. O não pagamento desses impostos resultará, em última análise, na colocação de um penhor sobre a propriedade. Uma garantia fiscal pode ser vendida a um investidor que poderá então executar a hipoteca da propriedade.
As primeiras hipotecas têm precedência sobre as segundas hipotecas ou empréstimos para reforma, mas os impostos sobre a propriedade têm precedência sobre as hipotecas na maioria dos casos.
Taxas da Associação de Proprietários de Casa
As taxas pagas às associações de proprietários são obrigações registradas no tribunal local. A falha em se manter atualizado resultará inevitavelmente em um penhor sobre uma propriedade e possível execução hipotecária em algum momento. A garantia deve ser paga como parte da transação de fechamento quando a propriedade for vendida.
Os condomínios são diferentes porque existem áreas comuns que você não possui, mas mesmo assim você é responsável pelas taxas e avaliações para mantê-las. O não pagamento dessas taxas e taxas também pode resultar em penhor.
Regras e restrições da associação de proprietários
Subdivisões e associações de proprietários têm regras, convênios e restrições. Às vezes, podem ser documentos muito grossos com regras para tudo, desde cuidar do gramado até a cor dos telhados. A violação repetida dessas regras pode resultar em penhor da propriedade por multas acumuladas.
Mecânica ou ônus materiais
Você provavelmente encontrará um penhor sobre uma casa se o proprietário anterior fez reparos, substituição de equipamento ou grandes obras e não pagou conforme combinado. Essas garantias raramente se tornam uma ameaça à propriedade, mas pode haver uma grande quantidade de dinheiro devido quando você finalmente vende e fecha o negócio, se eles estiverem acumulando juros.
Ônus de imposto de renda
O proprietário de uma casa encontrará gravames contra si mesmo e provavelmente também contra sua casa se ficar muito atrasado no pagamento do imposto de renda. O governo recebe a sua parte primeiro se você tentar vender mais tarde, e os juros e multas podem aumentar.
Taxas Municipais e Avaliações
Essas taxas de lixo e esgoto podem prejudicar você se não forem pagas. Normalmente são devidos a um governo ou entidade quase governamental. Às vezes, um município avalia os proprietários para novos sistemas de esgoto ou calçadas. O proprietário recebe uma fatura pelo correio e deve pagá-la ou um penhor será eventualmente colocado contra a propriedade.
Domínio Eminente
Isso é raro, mas pode ser um problema muito grande. Sua casa pode fazer parte de um bairro antigo que está no caminho de um novo estádio esportivo municipal. De repente, você é forçado a vender o imóvel que comprou e é informado do preço que receberá. Você deve desocupar porque a bola de demolição está chegando.
